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미등기건물

 

(1)문제의 소재

 

미등기건물이 보존등기되지 않은 상태에서 토지와 함께, 미등기 건물만을 전전양도하는 경우에, 법정지상권 성립여부가 문제된다.

미등기 건물취득을 통해 법률상 또는 사실상 그 건물을 처부할 수 있는 지위를 득할 수 있어도(대법원 1993.1.26.선고 92다48963판결) 이전등기하지 않은 이상 건물소유권을 취득할 수 없는 관계로 법정지상권 성립여부와 관련한 여러 가지 문제가 발생하게 된다.

 

(2)유형별 분석

 

대지와 미등기건물이 함께 처분된 경우와 대지 내지 건ㄴ물만 처분된 경우로 나누어서 서술한다.

 

(가)대지만 처분된 경우

 

동일인의 소유에 속하는 대지와 그 지상의 미등기건물 중 대지만이 경매되어 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우, 미등기건물의 소유자는 민법 제366조 소정의 법정지상권을 취득한다(대법원2004.6.11.선고2004다13533 판결). 등기된 건물위 경우와 다를 바가없다. 이는 지상건물을 철거하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없이 임의경매 아닌 매매, 증여 등으로 처분되어 관습법상의 법정지상권이 문제되는 경우도 마찬가지 논리이다.

 

(나)대지와 미등기건물이 함께 처분된 경우

 

①법정지상권 성립문제

대지와 그 지상의 미등기 건물울 일괄하여 양도하였으나 내지에 대해서만 k양수인 앞으로 이전등ㅇ기된 후 저당권이 설정되고 경매되어 대지가 다른 사람 소유에 속하게 된 경우, 미등기건물의 소유권은 여전히 최초의 양도인에게 있으므로 저당권설정 당시에 미등기건물은 양도인의 소유인 반면 대지는 이전등기를 경료한 양수인 소유이므로 서로 소유자가 달라 법정지상권이 성립될 여지가 없다(대법원 1987.12.8.선고 87다카869 판결; 대법원 1991.8.27.선고 91다16730 판결; 대법원1998.4.24. 선고 98다4798 판결).

 

대법원 1998.4.24.선고 98다 4798 판결

미등기건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 관여하여서만 소유권 이전등기를 넘겨받고 건물에 관하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있는 상태에서 그 대지가 경매되어 소유자가 달라지게 된 경우에는, 미등기건물의 양수안은 미등기건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인의 소유가 아니어서 법정지상권이 발생할 수 없다.

 

②관습법상 법정지상권 성립문제

 

임의경매가 아닌 매매 등으로 대지와 그 지상의 미등기건물을 일괄하여 양도하였으나 대지에 대해서만 이전등기된 경우 미등기건물 양수인은 미등기건물에 대한 이전등기를 할 수 없기 때문에 건물소유권을 취득할 수 없으므로 어떠한 경우에도 그 건물의 소유를 위한 관습법상의 법정지상권을 취득할 수 없다.

그렇다며느 미등기건물을 양도한 양도인을 위해서는 관습법상의 법정지상권이 성립할 수 있을까? 미등기건물 소유권은 여전히 양도인(甲)에게 있는데 이등기건물을 그 대지와 함께 양수인 乙에게 일괄 양도하고 대지에 대해서는 乙에게 이전등기했지만 건물에 관하여는 미등기인 관계로 이전등기하지 못한 경우 또는 그와 같은 상태에서 대지가 매매 등으로 다시 전전양도된 경우 등에 있어서는, 甲에게 토지건물 소유권이 귀속되었다가 토지소유권만이 乙에게 이전되었다는 점에서 甲에서 乙 앞으로 토지 소유권이 이전될 때 甲을 위한 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것으로 형식상 보여질 수 있기 때문이다.

하지만, 미등기건물 양도인이 그 양도에도 불구하고 형식상 건물소유자로 남게 되지만 미등기건물을 그 대지와 함께 양도했다면 양도. 양수인의 의사는 그 사용. 수익 및 사실상의 처분권 일체를 양도 양수하는 것이지 양도인이 미등기건물의 소유를 위하여 대지의 사용권을 유보하려는 것이었다거나 양수인이 이를 용인하려는 것이었다고는 할 수 없다. 결국, 양수인이 건물에 관한 이전등기를 경료받은 경우와 달리 취급할 이유나 필요는 없다는 점에서 대지의 소유권과 용익권의 분리를 인정할 필요가 없다. 또한 이러한 미등기건물소유를 위한 대지 사용문제는 당사자가 계약으로 해결할 수 있었던 경우이기도 하다. 이런 점에서 미등기건물의 양도인에게 관습법상의 법정지상권을 인정할 아무런 이유나 필요가 없다고 보는 것이 학계의 일반적인 견해이었다.

다소간의 논란 끝에 대법원 2002.6.20.선고 2002다9660 전원합의체 판결을 통해 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 정리되었다.

 

(다)미등기건물만 처분된 경우

 

대법원 1991.5.28.선고 91다6658 판결 【건물철거등】

동일인의 소유에 속하던 토지와 지상건물 중 건물을 양수한 자가 미등기건물인 관계로 소유권이전등기를 경료하지 못하였다면 그 소유권은 여전히 양도인에게 남아있다고 할 것이고 그러한 사이에 토지 위에 설정된 저당권이 실행된 결과 토지와 건물위 소유자가 달라진 경우에는 양도인이 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득한다.

 

☞이 사안은 토지를 제외하고 미등기건물만을 매수한 사안임에도 불구하고, 원심법원은 토지와 그 지상건물을 모두 매수하고 토지에 관하여는 그 등기를 마쳤으나 건물은 미등기였던 관계로 전소유자의 소유에 속하고 있다가 토지만이 경락된 사안으로 착각하여 잘못된 판단을 함

출처 : 왕교수의 부동산 공법과 토지 이야기

글쓴이 : 스밀라 원글보기

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