[스크랩] 부동산 장기 전망

 

1. 인구와 구매력

 

우리나라 인구는 2020년을 정점으로 감소하는 것으로 예측하지만 수도권의 인구는 2030년 까지 계속 증가할 것으로 추정된다. 가구원 수도 선진국 수준인 2.5인으로 수렴할 것이며, 외국인 가구 수, 멸실소요(주거정비)를 포함하면 수도권의 가구 연 증가소요는 2010년 27.5만여호, 2015년 18.5만호가 될 것이다.

인구를 연령별로 추정하여 주택수요를 추정하면 결혼 적령기인 20대 후반(d29)부터 높아지기 시작한다. 면적기준 주택수요는 60대 후반(d69)에, ln가격기준은 70대 이후에 정점을 보이고 있으며, 70대 이후에도 통계적으로 유의한 주택수요율을 보이는 것은 우리나라의 경우도 미국의 경우와 유사하게 자산으로서 부동산은 젊은 층보다 노인층이 수요 한다고 할 수 있다. 젊어서의 소득이 노인층의 주택수요로 변화된 것임을 알 수 있다.

 

 

 

 

2. 가계수지

 

통계청(2008)의 소득분위별 가구당 월 평균 가계수지(2인 이상)에 의하면 평균소득은 2003년 2,886,752원, 2004년 3,061,479원, 2005년 3,215,473원, 2006년 3,405,714원, 2007년 3,609,603원으로 매년 5-6%증가된 것으로 조사되었다. 주거안정을 위한 정부의 대책은 소득 1분위는 소형 국민임대주택의 공급과 주거급여 지원을 확대하고, 소득 2-4분위는 국민임대주택의 공급과 전월세자금의 지원을 확대하며, 소득 5-6분위는 중소형주택을 저가 공급과 주택구입자금 지원을 강화하며, 소득 7분위 이상은 시장 기능에 일임하는 것이다.

국민임대주택을 공급하는 소득 1-4분위 계층은 논외로 하고, 주택구입자금 지원으로 중소형주택구입을 장려하는 소득 5-6분위 계층의 월 소득으로 가계지출 후의 잔액은 2007년 5분위 471,860원, 6분위 632,759 원이다. 소득 5-6분위의 가계지출 후 잔액 월 54만원으로 30년 만기 원리금균등상환방식으로 주택금융공사(이자율 7.75%)에서 융자를 받으면 7,500만원을 융자받을 수 있으나 이 금액으로 구입 가능한 주택은 수도권에서 없다.

 

주택을 구입할 수 있는 경제적 여유가 있는 가구는 이미 주택을 구입했다. 통상 중산층이라 불리는 소득 5-6분위 계층은 주택구입능력도 없는데 이들 계층에게 융자를 해주며 주택구입을 장려하는 것은 앞으로 주택가격을 계속 올려놓을 것이니 빚으로 구입하라는 것인데, 뒤돌아서서는 주택가격의 상승을 막으려 각종 부동산정책을 쏟아내고 있으니 참으로 아이러니 하다.

 

년도별 소득 분위별 가구당 월 평균 수지(근로자 가구)

분위	가구원 수	연령 (세)	수지	2003	2004	2005	2006	2007
평균	3.36	44.1	소득	2,886,752	3,061,479	3,215,473	3,405,714	3,609,603
			지출	2,233,188	2,394,737	2,505,505	2,651,904	2,788,474
			잔액	653,564	666,742	709,968	753,810	821,129
1	2.71	49.48	소득	746,206	754,732	816,561	894,560	943,128
			지출	1,038,591	1,072,205	1,116,961	1,178,345	1,169,387
			잔액	-292,385	-317,473	-300,400	-283,785	-226,259
2	2.96	44.29	소득	1,352,751	1,399,531	1,449,473	1,549,011	1,630,407
			지출	1,368,214	1,424,005	1,429,372	1,483,610	1,574,818
			잔액	-15,463	-24,474	20,101	65,401	55,589
3	3.19	42.8	소득	1,729,745	1,804,217	1,879,748	1,988,616	2,091,741
			지출	1,591,219	1,689,345	1,781,841	1,800,487	1,878,187
			잔액	138,526	114,872	97,907	188,129	213,554
4	3.32	43.13	소득	2,047,151	2,152,643	2,253,130	2,380,001	2,521,102
			지출	1,808,307	1,889,529	1,977,195	2,063,823	2,159,151
			잔액	238,844	263,114	275,935	316,178	361,951
5	3.48	42.84	소득	2,340,895	2,496,554	2,622,782	2,780,074	2,944,651
			지출	1,974,406	2,131,171	2,176,750	2,296,252	2,472,791
			잔액	366,489	365,383	446,032	483,822	471,860
6	3.5	42.19	소득	2,677,104	2,863,290	3,019,918	3,202,309	3,371,951
			지출	2,132,679	2,283,392	2,392,620	2,560,570	2,739,192
			잔액	544,425	579,898	627,298	641,739	632,759
7	3.58	42.72	소득	3,064,452	3,305,590	3,466,194	3,679,759	3,666,899
			지출	2,377,039	2,571,186	2,671,589	2,891,490	3,033,194
			잔액	687,413	734,404	794,605	788,269	633,705
8	3.57	43.63	소득	3,618,058	3,865,331	4,019,737	4,274,882	4,502,658
			지출	2,704,917	2,854,081	3,025,356	3,209,277	3,319,605
			잔액	913,141	1,011,250	994,381	1,065,605	1,183,053
9	3.62	43.89	소득	4,367,469	4,694,577	4,879,314	5,182,042	5,505,657
			지출	3,092,664	3,314,715	3,574,973	3,758,145	3,918,489
			잔액	1,274,805	1,379,862	1,304,341	1,423,897	1,587,168
10	3.64	45.33	소득	6,900,943	7,275,371	7,745,367	8,121,525	8,715,073
			지출	4,242,501	4,716,123	4,946,983	5,274,670	5,617,199
			잔액	2,658,442	2,559,248	2,798,384	2,846,855	3,097,874

 

 

대상 수요층인 소득 5-6분위 계층은 공급되는 주택을 구입할 경제력이 없고 경제력 있는 소득 계층은 부동산 보유세, 양도세, 대출제한 등 각종 부동산 규제로 부동산 거래를 원천봉쇄하고 있는 사이 미국 발 금융 쓰나미는 투자자의 투자심리를 얼어붙게 하였다.

  

3. 주택소요와 공급

 

통계청(2005)자료에 의하면 2005년 현재 총인구 47,278,951명, 전국의 주택 수는 12,494,827호, 총 가구 수 15,988,274 가구로 주택 보급률은 78.1%로 나타났다. 1가구 1주택 수는 11,267,431가구이고, 1,227,396가구는 1주택에서 여러 가구가 살며, 4,906,843가구는 1가구가 19평 미만에 거주하는 것으로 집계되었다.

 

주택별, 규모별 가구 수

구분	전체 주택수	1가구/1주택	다가구/1주택
합계	12,494,827	11,267,431	1,227,396
19평 미만	4,977,000	4,906,843	70,157
19평 이상	7,517,827	6,360,588	1,157,239

통계청, 주택의 종류 연건평 거주가구수별 주택, 2008

 

통계청은 2025년 이후 전 인구는 줄어도 수도권의 인구는 증가하는 것으로 예측하고 있다. 부동산에서 야기되는 모든 도시 문제는 수도권의 문제이다. 2030년까지 수도권 인구, 가구 수, 국제화시대를 맞아 무시할 수없는 외국인가구수를 포함하고, 주택 멸실량을 예측하면 4,844,318호가 필요하고, 이중 2,743,287호는 신축소요이다. 이를 현 가구당 소비면적 64.7m2를 기준으로 소득향상에 따른 소비면적과 호당 85m2로 계산한 소요택지는 410,197,851m2 (124,084,850평 )가 된다.

 

 

수도권 장기 주택소요 (2010년-2030년) 추계 (호)

년  도		2005	현 o/s	2010	2015	2020	2025	2030
수도권추계 인구		22,621,232		24,336,199	25,191,245	25,786,378	26,051,101	26,315,824
가구원 수	평균	3.058		2.927	2.828	2.728	2.668	2.607
총가구수		7,462,090		8,334,923	8,925,208	9,463,230	9,770,580	10,091,891
가구수 연증가		0		174,567	118,057	107,605	61,470	64,262
외국인가구수		61,533		74,864	91,084	110,817	134,826	164,037
외국인 가구 연증가		3,427		2,666	3,244	3,947	4,802	8,039
가구 증가/신규소요		0		177,233	121,301	111,551	66,272	72,301
멸실소요	도시정비량	98,267		98,268	63,588	63,588	97,381	97,381
주택 년소요 (재고 5,539,321)			-2,082,569	275,501	184,889	175,139	163,653	169,682
주택소요  누계		4,844,318		1,377,504	924,445	875,696	818,264	848,409
신규주택소요 누계		2,743,287		886,164	606,505	557,756	331,359	361,504
가구당  면적 (m2)			64.7	65.9	66.9	67.7	70.6	71.9
택지소요면적 (85m2)		410,197,851	177,018,450	75,323,925	51,552,889	47,409,276	28,165,473	30,727,838
평		124,084,850	53,548,081	22,785,487	15,594,749	14,341,306	8,520,056	9,295,171

 

 

수도권의 주택건설 실적은 2005년 198(천호), 2006년 172(천호)이며, 이후 주택건설 전망은 인허가 기준으로 2007년 297(천호), 2008년 392(천호), 2009년 364(천호), 2010년 403(천호)로 2007년부터 2010년간 년 평균 36.4(천호), 1,456(천호)를 건설할 전망이어서 2005-2010년간에는 1,826(천호)를 건설하는 것이 된다.

 

장래인구추계와 수도권 주택건설전망을 분석하면 인구증가로 인한 주택가격의 상승은 없고 입지에 따른 명품경쟁만 남는다고 할 수 있다.

 

 

출처 : 경매 대부

글쓴이 : 지북성 원글보기

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