<2010 부동산 결산> ①꽁꽁 언 거래 녹이기 주력

4.23·8.29대책으로 미분양 해소..거래활성화 유도
보금자리주택 4차 지구까지 지정..소형주택 공급 ↑

 

(서울=) 강의영 기자

 

= 올해 정부 부동산 정책의 핵심은 시장 안정 기조를 유지하면서 미분양을 줄이고 실수요자들의 거래를 살아나게 하는 것이었다.

연초에는 미분양 주택 해소를 위한 대책 마련에 주력했고, 하반기에는 이에 더해 8.29대책 등을 통해 총부채상환비율(DTI)을 완화하는 등 위축된 매매 시장에 활기를 불어넣느라 애썼다.

보금자리주택을 차질없이 공급하고자 시장이 얼어붙은 상황에서도 4차 지구까지 지정했다.

내년에도 민간 건설 부문이 정상화될 수 있게 분양가 상한제 등 각종 규제를 폐지하거나 완화하는 한편 늘어나는 1~2인 가구에 대응하고 전·월세 시장을 안정시키려 도심 내 소형주택 공급 등에 적극 나설 방침이다.

◇집값 안정 유지하되 거래는 활발하게

= 올해는 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙어 거래 자체가 실종된 게 가장 큰 문제였다.

새 집을 분양받고도 살던 집이 팔리지 않아 이사하지 못하는 경우가 속출했고, 민간 건설사에 큰 부담이 됐다.

시장 안정 기조를 유지하면서 실수요자들의 거래를 살려주겠다고 내놓은 정책이 `8.29대책'이다.

무주택자나 1가구 1주택자가 투기지역(강남 3구)이 아닌 곳의 9억원 이하 주택을 사들일 때 금융회사가 내년 3월 말까지 한시적으로 DTI를 자율 심사해 대출 여부를 결정하도록 한 게 핵심 내용이다.

수도권 전체 가구 중 무주택 또는 1주택자가 91%인 점을 고려하면 대부분의 가구가 이 조치의 수혜 범위 안에 든다고 할 수 있다.

또 연말 종료 예정이던 다주택자의 양도세 중과(2주택 50%, 3주택 이상 60%) 완화 제도의 일몰 시한을 2년 연장해 6~35%의 일반 세율을 적용하고 취·등록세 50% 감면 시한도 올해 말 끝나기로 돼 있었으나 1년 늘렸다.

국토부는 수도권의 아파트 거래량이 8월 8만1천건→9월 9만건→10월 12만4천건→11월 17만5천건 등으로 늘어 대책의 효과가 상당 정도 나타났다고 설명했다.

◇전셋값 상승 불 끄고 주거 취약층 살피고

= 8.29 대책을 통해 수도권 저소득층에 대한 전세자금 대출 한도를 4천900만원에서 5천600만원으로, 3자녀 이상 가구는 6천300만원으로 늘리고 대출 기간을 연장할 때 가산하는 금리도 0.5%에서 0.25%로 낮췄다.

또 도시형 생활주택 1만5천가구를 공급하고 전세 수요를 분산시키려 재개발·재건축은 속도 조절하도록 했으며 국민주택기금의 전세 자금도 5조7천억원 확보했다.

올해 3월에는 주거 취약계층의 매입·전세임대 지원 대상(주가,차트)을 쪽방이나 비닐하우스 거주자에서 고시원, 여인숙 거주자로까지 확대하고 저소득층 대학생에게도 매입임대를 배정했다.

영구임대 관리비를 40% 낮춰주고 같은 국민임대에 살더라도 최저소득계층에게는 임대료를 차등 부과했다.

그러나 올해 부산·대전 등 일부 지역을 빼고 안정세를 보였던 매맷값과는 달리 전셋값은 비수기·성수기를 막론하고 꾸준한 상승세를 나타냈으며 내년에도 이런 경향이 지속될 것으로 보여 정부가 풀어야 할 숙제로 남게 됐다.

◇보금자리주택 공급 차질 없게

= 국토부는 시장 침체 속에서도 개발제한구역 (그린벨트) 등을 풀어 2012년까지 수도권 60만, 지방 14만가구의 보금자리주택을 공급하는 정책을 차질없이 추진하기 위해 5월 3차 지구, 12월 4차 지구를 지정했다.

3차 지구는 서울항동, 인천구월, 하남감일, 광명시흥, 성남고등 5곳이 선정됐으나 4차 지구는 서울양원과 하남감북 2곳만 지정됐다.

보금자리주택이 주변 분양가보다 싸게 공급됨으로써 민간 주택 시장을 위축시킨다는 지적에 따라 1~3차(4~6개 지구)보다 줄인 것이다.

3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 축소하고 민간 건설사가 보금자리주택 사업에 더 참여할 수 있게 지구 내 민영주택 공급 비율도 25%에서 상향조정하는 한편 85㎡ 이하를 짓는 것도 허용했다.

사전예약을 위례신도시(3월), 2·3차 지구(5월, 11월)에서 시행해 3만6천가구를 공급했으며 분양 아파트에 한정했던 사전예약 물량도 10년 임대나 분납 임대 아파트로 확대했다.

대신 보금자리주택을 분양받으면 일정기간 거주하도록 의무화했다.

◇ 미분양 아파트 줄이고 건설사 살리고

= 정부는 지방 미분양 아파트를 줄이기 위해 4.23대책과 8.29대책을 연거푸 내놨다.

4.23대책으로 대한주택보증은 환매조건부 미분양 주택 2만가구를 사들이려 애초 5천억원으로 책정된 매입 규모를 3조원으로 확충해 공정률 50% 이상의 준공 전 미분양 해소에 나섰다.

매입 한도도 업체당 1천억원에서 1천500억원으로 늘렸다.

그럼에도 미분양이 좀체 줄지 않자 8.29대책에서 공정률을 50%에서 30%로, 업체당 매입 한도를 1천500억원에서 2천억원으로 확대했다.

정부 지원과 업계 노력으로 지난해 3월 16만5천641가구로 정점을 찍었던 전국의 미분양 물량은 10월 말 현재 9만9천33가구로 3년 만에 10만가구 밑으로 떨어졌다.

특히 지방은 임대주택 전환, 분양가 인하 등으로 19개월 내리 감소세를 보이며 2008년 12월 14만가구이던 미분양이 올해 10월에는 절반인 7만가구로 감소했다.

반면 수도권 미분양 물량은 차츰 늘어 10월 말 3만가구에 육박하면서 1995년 이래 15년 만에 최대치를 기록해 새로운 과제로 떠올랐다.

중소·중견 건설사가 대출채권이나 담보 등을 토대로 유동성을 쉽게 확보할 수 있게 하반기 5천억원을 시작으로 총 3조원 규모의프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)나 대출담보부증권(CLO)을 발행하기로 했다.

또 3월 분양가 상한제에 따른 택지비 가산비를 현실화했으며 12월에는 수도권 토지거래허가구역의 상당 부분을 해제했다.

LH(한국토지주택공사)의 부채를 줄이고 경영을 정상화하기 위해 정부 정책 사업으로 생긴 손실을 보전해주는 내용의 LH공사법을 개정한 데 이어 내년 초에는 경영 정상화 방안을 발표할 예정이다.

◇내년 시장 안정 기조 속 업계 살린다

= 국토부는 내년 수도권 부동산 시장은 집값 보합세가 유지되면서 거래량은 점차 늘 것으로 내다봤다.

따라서 내년 3월 말 한꺼번에 종료되는 8.29대책의 각종 규제 완화는 시장 상황에 따라 연장 또는 중단 여부를 결정할 방침이다.

보금자리주택은 계획대로 21만가구를 공급하되, 3차 지구인 광명시흥·성남고등과 4차 지구의 사전예약 여부 및 물량·시기도 시장 상황을 봐가면서 탄력적으로 정할 방침이다.

또 민간 건설 정상화를 위해 분양가 상한제 폐지도 적극 추진하고 부동산 투자회사(REITs)의 개발사업 투자 비율(30%)과 현물 출자 비율(50%) 등도 투자 활성화 및 유도 차원에서 풀기로 했다.

전·월세 시장 안정을 위해서는 도심 내 소형주택 공급에 주력하고 국민주택기금을 통한 전세·구입자금으로 내년 5조7천억원을 확보했다.

건설업 체질 강화 및 건설근로자 근로 여건 개선을 위한 불법 하도급 등 불공정 거래 행위 근절, 임금 체불 업체 불이익 부여, 표준하도급계약서 사용 기업에 대한 적격심사 가점 제공 등의 정책도 추진된다.

keykey@yna.co.kr