12월 3주 주간 부동산소식
2010년 12월 13일~19일까지
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책
6. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
● 수도권 아파트 경매로 내집마련 3억2000만원 필요
Ø 디지털태인에 따르면 올해 수도권 아파트의 건당 평균 낙찰가액은 3억1907만원으로 지난해(3억6608만원)보다 약 4700만원(-12.8%) 떨어졌습니다.
Ø 평균 낙찰가액이 감소한 것은 지난 2003년 10.29대책 발표의 영향으로 부동산 시장이 침체를 보였던 2004년 이후 6년만입니다.
Ø 지역별로는 경기도가 2억6547만원으로 지난해(3억777만원)보다 4230만원 하락하면서 낙폭이 가장 컸고, 서울이 지난해(5억3365만원)보다 3371만원 떨어진 4억9994만원, 인천은 1045만원 하락한 1억9488만원으로 2억원 아래로 내려갔습니다.
Ø 올해 수도권에서 진행된 경매건수는 8만4000건으로, 2006년 12만5407건 이후 4년 만에 최고치를 기록한 반면 아파트 낙찰가율은 평균 79.2%로 6년 만에 가장 낮았습니다.
Ø 이는 아파트 가격이 상승하면서 입찰자들이 여러번 유찰된 싼 물건을 중심으로 보수적인 낙찰가를 써냈기 때문으로 풀이됩니다.
Ø 하지만 지방의 경우 부동산시장 호조세로 경매물건이 감소하고 낙찰가율은 상승하는 등 수도권과 대조적인 양상을 보였습니다.
Ø 16일 대법원에 따르면 올해 1∼11월 전국의 주택 4만1843채가 경매에 부쳐져 77.6%인 3만2474채가 낙찰됐습니다.
Ø 이는 작년 같은 기간 주택 5만913채가 경매에 부쳐져 80.9%인 4만1219채가 팔린 것에 비해서는 부진한 수치입니다.
Ø 주택의 낙찰가율을 구별로 살펴보면 마포구 88.8%, 성동구 88.7%, 강남구 83.1%, 송파구 80.7% 등 서울지역은 대부분 80%를 웃돌았고, 광진구가 76.6%로 가장 낮았습니다.
2. 시장동향 및 전망
● [전세급등] "한달만에 3천만원 껑충"..서울·수도권 몸살(종합)
● 서초 주택값 전고점 돌파..‘버블세븐’ 뚜렷한 상승세
● “토지거래허가 해제, 늦었지만 반갑다”…토지시장 '반색'
● "내년 서울 아파트값 2.5%·전셋값 5% 오른다"
Ø 주산연은 15일 '2011년 주택시장전망' 보고서를 통해 내년 전국의 아파트값은 2%, 서울·수도권은 2.5% 오를 것이라고 전망했습니다.
Ø 집값이 바닥에 가까워졌다는 심리가 확산된데다 수급불균형으로 내년에는 집값 상승 전환이 가능하겠지만 금리인상 압박, 수도권 미분양 증가 등 요인으로 상승폭은 크지 않을 것이라고 분석했습니다.
Ø 전셋값은 주택공급량 부족, 불투명한 집값전망 등에 따른 대기수요 증가로 서울 5%, 수도권·전국4% 등 상승률을 보일 것이라고 밝혔습니다.
Ø 17일 한은 본관에서 열린 금융협의회에서 은행장들은 "최근 미분양 주택이 감소하는 가운데 주택거래량이 증가하고 주택담보대출도 크게 늘어나고 있다"며 "내년 중 입주물량도 감소될 것으로 예상되고 있어 앞으로 주택가격이 상승세로 돌아설 가능성이 있다" 전망했습니다.
Ø 일각에서는 앞으로 주택가격 및 주택담보대출 추이 등을 면밀히 점검할 필요가 있다는 의견도 제시했습니다.
Ø 정부가 당분간 주택시장의 안정세가 이어질 것으로 전망했습니다. 정부는 "입주물량 축소 등 수급상 상승요인도 있지만 인구 등 주택수요의 구조적 변화, 풍부한 공급대기 물량 등을 감안하면 안정세가 유지될 전망"이라고 밝혔습니다.
Ø 수도권은 가격안정과 거래부진 흐름이 이어지고 있으나 최근 들어서는 하락폭이 둔화되고 거래는 점차 회복되는 양상이라는 것이 정부의 분석입니다.
3. 통계뉴스
● "취등록세 감면 막차 타자" 고가 아파트 반짝 상승
Ø 스피드뱅크가 12월 셋째 주 서울 등 수도권 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울 0.04%, 신도시 0.05%, 경기 0.04%, 인천 -0.07%로, 인천을 제외하고 오름세를 이어갔습니다.
Ø 서울 재건축 아파트값은 송파(0.75%), 강남(0.32%), 강동(0.17%), 서초(0.12%) 등 강남4구의 상승세가 이어진 가운데 평균 0.14% 올랐는데요. 이는 9억원 초과 주택의 취등록세 감면 혜택이 올 연말까지인 점을 염두에 둔 매수자들이 움직이면서 개별 호재가 있는 단지를 중심으로 거래가 꾸준히 이어졌기 때문입니다.
Ø 17일 부동산114에 따르면 이번주 전세값 변동률은 서울 0.09%, 신도시 0.21%, 수도권 0.12% 등으로 조사됐습니다.
Ø 서울에서는 강남구(0.20%), 강북구(0.20%), 송파구(0.16%), 동작구(0.12%), 노원구(0.11%), 성동구(0.10%) 등이 오르면서 우수학군 지역의 상승세가 두드러졌습니다.
Ø 수도권에서는 용인(0.38%), 의왕(0.37%), 고양(0.27%), 김포(0.24%), 안양(0.24%), 구리(0.23%), 광명(0.20%) 등이 큰 폭으로 상승했고, 1기 신도시는 일산만 보합세를 보였고 나머지 4개 지역은 모두 올랐습니다.
● 11월 아파트실거래 5만3500여건… 1년2개월만에 최고치
Ø 15일 국토부는 지난 11월 신고된 아파트 실거래가 신고자료 5만3558건을 15일 공개했는데요. 이는 전월 대비 29.5% 증가한 거래량이며 지난해 10월(5만5322건) 이후 최고치입니다.
Ø 특히 강남3구의 경우 11월 거래분이 총 1550건으로 전달대비 93.5% 증가했는데요. 이는 지난 2006년~2009년 동월평균 거래건수인 1072건보다도 44.6% 증가한 수치이며 지난해 9월(1977건) 이후 최고치입니다.
Ø 강북 14개구도 전달대비 44.5% 증가한 1865건을 기록했고, 수도권 5개 신도시 거래량도 2385건으로 전월대비 64.6% 증가했습니다.
Ø 지난 1월부터 현재까지 서울시 집값변동률은 -2.31%로 대부분의 지역에서 하락세를 보였고, 강남권에서도 강남구와 송파구가 각각 -2.62%, -4.94%로 높은 하락세를 기록했습니다.
Ø 하지만 서초구는 반포동(2.97%)과 잠원동(0.65%)의 탄력을 받아 유일한 상승지역이 됐는데요. 이 같은 이유로 닥터아파트 측은 ▲새아파트 효과 ▲한강변 개발호재 ▲두터운 수요층 등 3가지를 서초구 상승 원인으로 꼽았습니다.
Ø 국민은행에 따르면 올 한해 서울 전체 집값은 평균 1.3%하락했지만 광진구(0.7%), 중구(0.6%), 종로구(0.2%) 등 3개 자치구만이 소폭 상승했습니다.
Ø 이들 지역은 실수요자가 많이 몰리는 서울 도심이라는 공통점을 가지고 있는데다 도심 재개발 사업이 활발해 투자 수요도 꾸준했습니다.
Ø 또 그 동안 실수요 중심으로 움직이면서 집값 상승폭이 상대적으로 크지 않았기 때문에 올해 같은 침체기에 집값이 크게 흔들리지 않았던 것입니다.
● 소형아파트 분양가 3.3㎡당 1060만원..중형 앞질러
Ø 스피드뱅크에 따르면, 13일 현재 올해 공급된 소형아파트(전용 66~99㎡)의 3.3㎡당 분양가는 1060만원으로 중형아파트(전용 99~112㎡) 분양가인 1025만원보다 35만원이 높게 나타났습니다. 지난 2006년 이후 4년 만에 중형아파트 분양가를 앞선 것인데요.
Ø 이와 같은 이유는 수급불균형과 경기침체가 요인으로 지적되고 있습니다. 수요자들이 경기불황으로 자금부담이 덜한 중소형아파트로 몰렸고, 건설사들이 인기가 덜한 중대형아파트 분양가를 낮춰 청약경쟁률을 높이는 전략을 세웠기 때문입니다.
● 강남3구 전세거래 많은 곳 빅3 `가락·도곡·잠실동`
Ø 17일 부동산114가 올 1월부터 11월 중순까지 서울부동산정보광장에 공개된 전·월세 실거래가격 정보를 분석한 결과, 강남3구에서는 총 7537건의 전세거래가 이뤄졌습니다.
Ø 동별로 살펴보면 가락동이 684건으로 가장 많았고 그 다음으로 도곡동(660건), 잠실동(603건), 잠원동(563건), 서초동(551건) 순으로 이들 5개 동에서 강남3구 전체 거래량의 40%이상을 차지했습니다.
Ø 부동산114측은 강남권이 학군수요가 많은 지역이고, 가격이 저렴한 재건축 단지나 오래된 단지를 중심으로 거래가 많이 이뤄졌기 때문이라고 설명했습니다.
Ø 조인스랜드 조사에 따르면 용인시 아파트 전셋값은 8월 0.18%, 9월 1.08%, 10월 1.5%, 11월 0.92% 올랐습니다. 이는 경기도 월 평균 상승률 보다 높은 것인데요.
Ø 특히 천덕꾸러기였던 전용 85㎡ 초과 중대형은 용인시 평균을 웃도는 전셋값 상승세를 보였습니다. 85~102㎡ 이하는 8월 이후 매월 꾸준히 2%가 넘는 높은 상승률을 보였고, 102~135㎡ 이하도 평균 1.45%, 135㎡ 초과 대형도 평균 1%가 넘는 상승률을 지속하고 있습니다.
Ø 국토부 자료에 따르면 지난달 인천 아파트 거래 건수는 1727건으로 10월에 비해 13.8% 감소했습니다. 같은 기간 서울이 3126건에서 4928건으로 58.3% 늘어나고 수도권이 40.8% 증가한 것과 대조적인데요.
Ø 가격도 11월 중순부터 하락세를 마감하고 상승 기조로 전환된 서울, 신도시, 경기와는 달리 인천 아파트 시장은 아직도 하락세를 거듭하고 있습니다.
Ø 인천 집값 상승을 주도했던 송도, 청라 등 경제자유구역내 아파트들도 개발 프로젝트에 대한 기대감이 걷히면서 가격 하락과 낮은 입주율로 이중고에 시달리고 있는 상황입니다.
Ø 16일 업계에 따르면 서울을 포함한 수도권의 전용면적 85㎡ 이상 중대형 미분양아파트수는 2만635가구로 수도권 전체 미분양(2만9334가구)의 70%를 넘은 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 수도권 중대형 미분양 아파트수는 연초(1만8063가구)에 비해 10% 이상 증가한 것이어서 전반적인 미분양수가 최근 꾸준히 감소하고 있는 것과 대조적인 모습입니다.
Ø 중대형 미분양 수가 늘어나고 있는 것은 지난 2007년 말 분양가상한제 시행을 앞두고 업체들이 '밀어내기'로 쏟아낸 고가의 대형아파트가 많기 때문이라는 게 전문가들의 분석입니다.
Ø 닥터아파트에 따르면 올해 분양된 전국 아파트는 총 240곳 8만 6,207가구(보금자리주택 제외)로 자체 조사를 시작한 2003년 이후 최저치로 떨어졌습니다.
Ø 수도권 물량은 총 4만 8,516가구로 전년대비 40.7%나 감소한 반면 지방 5대광역시와 지방 중소도시는 집값이 상승세를 보이면서 전년 대비 각각 21.8%, 26.8% 증가했습니다.
4. 업계소식
Ø 모건스탠리의 부동산 투자 부문인 '모건스탠리 리얼 에스테이트 인베스팅'이 한국 부동산 시장 내 투자활동을 중단하고 다른 아시아 지역 시장에 주력할 예정이라고 로이터통신이 14일 보도했습니다.
Ø 한국 철수에 대해 로이터통신은 외국 부동산 기업들이 활동하기 어려운 부동산 시장 환경 탓인 것으로 특히 서울역앞 옛 대우빌딩(서울스퀘어) 투자에서 큰 손실을 본 게 결정적인 이유라고 전문가들은 분석했습니다.
Ø 14일 국토부에 따르면 지난 6일 현재 우리 업체의 해외 수주액은 653억 달러(약 74조원)로 집계됐습니다. 2003년 수주액이 36억달러(약 4조1000억원)였던 점을 감안하면 7년간 연평균 60%씩 성장한 셈인데요.
Ø 올해 초 정부가 설정한 해외건설 수주 목표액은 600억달러로 건설업체들은 올해 목표치를 2개월 정도 앞당겨 달성했고, 현재 협상 중인 계약이 원활하게 진행되면 700억달러 돌파도 가능할 것으로 국토부는 보고 있습니다.
Ø 용산역세권개발㈜는 미납 중이던 2차 토지계약분의 2차 중도금과 분납이자 3835억원을 비롯해 지난달 말 내기로 했던 3차 계약분 1차 중도금 1205억원과 연체료(427억원) 등 총 5467억원을 최근 코레일 측에 모두 납부했다고 14일 밝혔습니다.
Ø 용산역세권개발㈜는 매입 토지분을 담보로 한 자산유동화증권(ABS)을 발행해 국내 금융권으로부터 6555억원의 자금을 조달한 것입니다.
Ø 이로써 좌초 위기를 맞았던 용산역세권개발 사업이 다시 정상적으로 추진될 수 있는 상황을 만들었습니다.
5. 정부정책
Ø 국토부는 오는 15일부터 수도권내 녹지, 비도시, 용도미지정지역 1688.63㎢와 수도권 및 광역권 그린벨트(개발제한구역) 719.37㎢를 해제한다고 14일 밝혔습니다.
Ø 이는 전체 토지거래허가구역의 35%에 해당하는 규모로 해제되는 지역의 90% 가량이 수도권 지역입니다.
Ø 국토부는 올해 1월부터 땅값이 안정세를 보였고 8월부터는 하락세로 전환됐으며 거래량도 예년에 비해 줄어드는 등 토지시장 안정 추세와 장기간 토지거래허가구역 지정에 따른 주민 불편 등을 감안해 토지거래허가구역을 해제했다고 설명했습니다.
Ø '주택법 시행령' 및 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령'안이 국무회의를 통과함에 따라 내년부터 부동산 거래신고 위반자의 과태료 부과기준이 바뀌게 됩니다.
Ø 내년부터 취득세와 등록세가 취득세로 통합돼 종전 2%에서 4%로 증가하는 만큼의 부동산 거래신고 위반 과태료 부과금액을 급증하지 않도록 하향 조정하는 것입니다. 따라서 현행 과태료가 취득세의 1~5배에서 0.5~2.5배로 조정됩니다.
Ø 9억원 이하 1주택에 대해서만 취등록세(4%)를 감면하는 지방세특례제한법이 지난 8일 국회를 통과하면서 내년부터 9억원 초과 주택의 경우 실거래가의 4.6%로 세금으로 내야 합니다.
● 서울시, 2020년까지 1~2인용 소형주택 30만가구 공급
Ø 서울시는 "향후 10년간 1~2인 가구가 30만가구까지 증가할 것으로 예상된다"면서 "이러한 수요를 충족하기 위한 주택수급 안정화대책으로 2020년까지 50㎡이하 소형주택 30만가구를 공급할 계획"이라고 14일 밝혔습니다.
Ø 서울의 1~2인 가구 비중은 현재 42.07%에서 2020년 46.21%로 증가할 것으로 전망되지만 현재 소형주택 재고는 31.2%에 그치고, 신규 공급은 갈수록 대폭 축소되고 있는 실정이라고 서울시측은 설명했습니다.
● [2011경제정책]분양가 상한제 폐지..민간 주택건설 활성화 주력
Ø 정부는 14일 '2011년 경제운용방향과 과제'를 확정시켰는데 그 내용을 살펴보면 우선 민간주택시장 활성화를 위해 민간주택 분양가 상한제 폐지를 하고, 건축규제 중 용도지역별로 들어설 수 있는 건축물 유형을 기초지자체장이 직접 결정할 수 있도록 바꾸기로 했습니다.
Ø 또 PF규제와 IFRS(국제회계기준) 등으로 개발사업 추진 여력이 줄어든 것과 관련해 리츠를 통한 간접투자 활성화를 도모하기로 했습니다.
Ø 서민주거 안정을 위해 보금자리주택은 당초 계획대로 21만가구를 공급하고, 이중 취약계층 지원을 위해 임대용 보금자리 11만가구와 전세임대 1만3000가구를 내놓기로 했습니다.
Ø 국토부는 500㎡(151평, 고시원 용도로 쓰이는 각 층 면적의 합계) 이상되는 고시원을 숙박시설로 분류, 상업지역에서만 짓도록 건축법 시행령 개정안을 마련해 오는 17일부터 입법예고 한다고 16일 밝혔습니다.
Ø 국토부는 고시원이 기업형으로 주거지역에 집단적으로 건축돼 주거환경을 훼손하는 문제가 발생되고 있다고 설명하면서 서울 관악구를 예로 들었습니다.
Ø 시행은 관련절차를 거쳐 내년 하반기 예정입니다.
Ø
Ø 박 실장은 DTI 완화로 인한 가계부채 증가 우려에 대해서는 "주택담보대출이 다소 늘고는 있지만 DTI 완화가 주된 요인은 아닌 것으로 판단한다"고 말했습니다.
6. 기타 주요뉴스
Ø 14일 국토연구원 주제로 열린 세미나에서 용적률 1%의 가치 산정방법으로 `평균 표준지 공시지가 x 용적률의 지가기여율`을 조례상 허용용적률로 나누는 방안이 발표됐습니다.
Ø 이 방법으로 송파구 D아파트의 용적률 가치를 계산한 결과 1% 용적률이 5679원으로 계산됐습니다. (서울시 주거지역 용적률 지가기여율 0.31 x D아파트 표준지 평균 공시지가 485만원/ D아파트 용적률 250%)
Ø 같은 방식으로 강동구의 제2종 일반주거지역 아파트 1% 용적률을 계산한 결과 4414원인 것으로 나왔습니다.
● 반포 초고층 개발, 서울시 vs 서초구청 어떻게 되나
● 개포주공1단지, 5년내 재건축 땐 年수익률 9.6%
● 주택대출, 이자만 납입 84%…"美 서브프라임 닮은꼴"
Ø 금융연구원 연구위원은 한 보고서를 통해 우리나라의 주택대출은 이자만 상환하고 있는 대출이 대다수를 차지하고 있으며 만기도 선진국과 비교해 단기에 머무르고 있는 등 구조적 취약성을 내포하고 있다고 밝혔습니다.
Ø 특히 지난 6월에는 이자만 상환하고 있는 주택대출이 84%를 차지하고 있고, 미국과 영국의 주택대출 만기가 25~30년, 프랑스와 일본도 각각 15년, 20년인 것과 달리 우리나라는 최단 만기도 3년에 불과하다고 언급했습니다.
Ø 정부와 지자체간의 이견차로 3차 보금자리주택 사전예약에서 제외됐던 광명시흥지구 1740만㎡에 대한 사업계획이 확정됐습니다.
Ø 광명시흥지구는 분당과 일산신도시의 중간규모로 보금자리 6만6638가구 등 주택 총 9만5026가구가 조성돼 인구 23만7000명을 수용할 예정입니다.
Ø 8.29 부동산거래 활성화 대책으로 민간도 보금자리주택지구내에서 소형주택 건설이 가능해짐에 따라 당초 계획보다 보금자리주택이 2000여가구 줄고 그만큼 민간 분양 물량(2만8388가구)이 늘었습니다.
Ø 지난 35년 간 공용시설보호지구로 묶였던 강남 삼성동 한전공사 주변의 토지 이용규제가 해제됩니다.
Ø 규제 해제 대상구역은 강남구 삼성동 167 한국전력공사 주변 일대로 규모는 총 60만9800㎡입니다. 계획대로 차질없이 진행될 경우 이 일대는 고급주상복합 등 공동주택과 문화시설 등이 들어서게 됩니다.
Ø 강남구는 이달 20일께까지 주민공람을 진행한 뒤 구ㆍ시의회 의견 청취를 거쳐 최종 승인을 받을 계획입니다.
Ø 최근 땅값이 과거와는 달리 하락세를 이어가고 있습니다. 땅값 하락은 기본적으로 글로벌 금융위기로 자산가치가 크게 하락하면서 나타난 현상이지만 앞으로도 급격한 땅값 상승은 없을 것이라는게 중론입니다.
Ø 그 이유로 정부는 앞으로 수도권 주변에 신도시 개발을 하지 않고, 도심지역 재생으로 정책을 바꾸기로 했고 또 LH가 가지고 있는 미분양재고 자산 22조 9,000억원 중에 토지가 22조 1000억원에 달하고 있는 점도 토지 수요가 이전만 못할 것으로 보고 있습니다.
Ø 한국주택금융공사(HF공사)는 주택구입능력지수(K-HAI)가 9월말 현재 전국 평균 67.6으로 지난 6월 말보다 2.3포인트 하락하면서 지난 2006년 12월의 72.2 이후 3년 9개월만에 최저치를 경신했다고 밝혔습니다..
Ø 공사측은 도시 근로자의 가계소득이 전분기 보다 5.1% 증가한데다 주택가격이 보합세를 보이면서 주택구입 부담이 감소했다고 설명했습니다.
Ø K-HAI가 100이면 중위소득의 도시근로자가 중위가격의 주택을 구입할 경우 주택담보대출 원리금상환에 소득의 25%가 필요하다는 의미이며 수치가 낮을수록 도시근로자의 주택구입 부담이 줄었다는 것을 의미합니다.
● 미분양 아파트 '선납할인'.. "싼 만큼 위험해!"
Ø 16일 한국공인중개사협회에 따르면 지난 10월 말 현재 전국 부동산 중개업소는 8만3571개로 지난해 말 8만3728개에 비해 157개 감소했습니다. 줄어든 중개업소 숫자는 크지 않지만 중개업소가 줄어든 것은 1997년 이래 처음입니다.
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