동이족 대이동이 시작되었다..

이원용

 

공급부족이 원인...

 

2008년 강남3구 2만8천 재건축 입주물량과 동탄 약2만5천을 중심으로 경부축에는 입주폭탄이 2007년대출규제 강남에 이어 수도권으로 확대하면서 2007년 동탄을 시발점으로 2010년 10월까지 특히 경부축에 강남3구. 성남시.용인시.동탄에 연평균 대략 4만5천가구가 쏟아지면서 대출규제하에서 집값은 많이하락하였고 전세값역시 결국2002년가격에서 크게 벗어나지 않았습니다.

 

이들단지는 개인적으로 시장흐름파악에 참고 할려고 지역중게업소보다 제가 잘알고 있는 단지입니다,,2009년10월까지는 전세값이 비슷하게 가다가 2009년11월판교 중대형입주물량을 이것을 분당주택보유자가 분양을 많이 받아 더욱 분당이 전세값이 침체했습니다.

그러나 지금은 강남보다 오히려분당이 더욱 강세로 돌아 왔습니다. 현재 이상기류가 보이는것이 분당.용인전세값 상승이 초강세로 가고 있습니다. 이유는 2008년 강남3구가 재건축입주수가 약2만8천가구와 분당.용인남쪽에 동탄이 2007년 2008년에걸쳐 약5만가구가 입주를 하니 정신없었습니다.

그 결과 전세값은 현재의 60%수준으로 가격이 하락했습니다. 그동안 이들지역에 매매및 전세가 약세로 간이유는 대출규제하에서 공급과다였습니다.

현재 분당.용인은 전세 시즌이 아닌데 전세가격이 소위 부르는게 값으로 바뀌었습니다. 용인남부 부동산은보통 1월-3월사이에 이사철인데 벌써부터 전세가 동이 나고 이유는 강남.분당에서 과거 2년전에 싼값에 전세살던분들이 남하하고 있답니다.

평촌에 초원대림33평 분당청솔한라 33평하고 매매값이 8년전부터 가격이 거의 비슷하게 흘러 가는데 전세값은 2006년부터 평촌이 약 20% 비쌌습니다.

그런데 지금은 비슷해졌습니다. 물론 지금도 평촌초원대림이 약간은 강세느낌이 나는데 현재는 눈에보이는것은 거의 같아졌습니다. 물론 매매도 평촌역시 분당상승분만큼 거의 비슷하게 상승하고 있습니다. 평촌역시 전세값 강세가 분당못지는 않습니다.

그런데 전세값이 4년전부터가격이 평촌이 눈에 보이기에 좋았는데 현재는분당이 많이 따라잡은 이유는 경부축에 근4동안 상당한 공급이었다고 판단합니다.

또한 지방은 전세가격이 매매가 대비70%도 많다고 하는데 제 판단은 수요가 많은 버블쎄븐은 공급이 조금만 부족해도 몇달사이로 전세값은 50%정도 금방 간다는것이 저의 판단입니다.

용인 보라 현대1차경우 2010년7월1억했는데 12월1억4천거래 현재 1억5천나오고 있습니다.

이와 비슷한 신창34평 경우 2002년12월 전세8천, 2010년7월 전세1억원했는데 근8년동안 2천만원밖에 상승한 이유가 자고 일어나면 공급이문제였습니다.

제 판단은 버블쎄븐에 30평대기준으로 전세비율이 60%넘어가면 지방처럼 65%로 가는것이 아니라 아예 전세 매물이 없어 어쩔수 없이 주택을 구입해야 하는 상황이라는것이 저의 주장입니다.