알짜 급매물 잡는 비법

급매물 의미와 중요한 요소

 

최근 전세가상승과 입주물량부족이 맞물리면서 바닥이라는 인식이 커지면서 거래가 늘어나고 있다.

지역마다 차이가 있지만 강남권 재건축이 먼저 움직이고 있고, 그동안 하락폭이 컸던 버블세븐지역 급매물이 움직이고 있다.

하지만 아직은 시세보다 저렴한 급매물 위주로만 움직이고 있으며 앞으로 본격적인 회복세가 될지, 급매물만 빠지는 일시적인 현상인지 6개월이내 판가름 될것으로 보이지만

일단 급매물이 빠지고 있고 최근 매수자들이 급매물을 찾고 있기때문에 오늘은 급매물 잘 잡는 법에 대하여 알아보도록 하자.

급매물이라는 것은 정량적으로 몇%하락하면 급매물이다라는 법칙은 없지만 통상적으로 시세보다 5-10%정도 저렴하면 급매물이라 할 수 있다.

급매물은 시세보다 저렴하기때문에 매수를 하는 입장에서는 당연히 급매물을 잡는 것이 유리하고 시세와 차이나는만큼 이익을 보는 것이다.

하지만 막상 급매물 잡으러가면 생각과는 다르게 시세와 별 차이가 없는 경우가 많기때문에 철저한 준비와 전략이 필요하다.

급매물을 잡을때 중요한 요소 몇가지를 살펴보도록 하자.

1) 왜 이가격에 급매물이 나왔는지 이유를 확인한다.

가끔씩 10%이상 빠진 급매물도 나오는데 무조건 덥썩 물것이 아니라 왜 이렇게 저렴하게 나오는 것인지 그 이유를 먼저 확인해야 한다.

매도자가 해외이민을 가거나, 지방으로 전근을 가거나, 일시적 2주택으로 언제까지 꼭 매도를 해야하거나, 집안사정으로 매도해서 돈을 확보해야하거나, 이혼을 하는 등 타당한 이유가 있는 물건이라면 등기부등본 확인하여 권리관계에 문제만 없다면 머뭇거리지말고 빨리 잡는 것이 좋다. 이런 급매물은 항상 기다려주는 것이 아니기 때문이다.

하지만 특별한 이유도 없이 가격이 상식보다 터무니없이 저렴하게 나왔다면 한번 정도 의심을 가져보는 것이 좋고 집주인의 채무상태, 권리관계, 집 명의 등을 중개사분과 같이 철저하게 확인해야 한다.

2) 급매물이 나온 날짜와 시간을 확인한다.

좋은 조건의 급매물은 기다려주지 않기때문에 만약 급매물이 나온지 시간이 꽤 지난 상황이라면 의심을 하는 것이 좋다.

왜냐면 내눈에 좋은 물건은 남들 눈에도 좋은 물건인데 아직도 매매가 안되고 남아있다는 것은 쉽게 보이지 않은 이유가 있을 가능성이 높다.

이렇게 저렴하고 좋은 물건이 몇달동안 거래가 되지 않았다면 분명 다른 문제가 있을 것이고 이런 물건은 납득할만한 타당한 이유가 없다면 하지 않는 것이 좋다.

3) 기다릴 줄 아는 지혜가 필요하다.

좋은 조건의 급매물은 부동산시장이 아주 침체된 상황에서는 언제든지 가격조정을 하면 되지만 요즘과 같이 급매물이 거래가 되는 상황에서는 무작정 가격조정이 되지는 않기때문에 현장가서 급매물 달라고해서 내가 원하는 가격조건의 급매물이 금방 나오지는 않는다.

너무 터무니없는 가격을 말하면 안되지만 내가 목표로 하는 급매물 목표가격을 해당 부동산중개사분께 말하고 이런 목표수준에 근접한 급매물이 나오면 바로 연락을 주면 계약을 할 것이라고 말한다.

그냥 급매물 시세만 물어보는 사람한테 중개사분이 열심히 하지는 않지만 가격에 맞는 물건만 나오면 계약한다는 확신을 주는 고객은 중개사분들이 신경을 써서 계약성사을 위하여 노력을 한다.

4) 계약할 물건아니면 작업을 하지 않는다.

내가 계약할 준비도 안된 상황에서 그냥 알아본다고 이곳 저곳 여러부동산 방문해서 물건 확인하고 속된말로 들쑤시고 다니면 매수자는 고객 한명이지만 이 매수자 방문을 받은 중개사분은 여러명이고 이런 중개사분들이 몇개의 물건을 가지고 주인한테 연락을 마구하게되면서 집주인들은 많은 전화를 받기때문에 마치 매수자가 많이 늘어난 것으로 판단하고 급매물을 회수하거나 급매물 시세를 높이는 현상이 발생한다.

발품판다는 이유로 내가 아무생각없이 쑤시고 다니는 동안 나도 모르게 급매물시세는 올라간다는 것을 명심해야 할 것이다.

5) 부동산시장 분위기에 따른 타이밍 잡기

급매물은 보통 시세보다 5-10%정도 낮은 수준이지만 절대적인 기준은 아니기에 부동산시장 분위기에 따라서 적당한 타이밍을 잡는 것이 좋다.

부동산시장이 침체되어 있을때는 절대적 매수자우위 시장이기때문에 서두를 필요가 없고 나와있는 급매물 시세에서 추가조정도 가능하며 원하는 가격이 아니면 더 좋은 조건의 급매물이 나올때까지 기다리는 것도 좋다.

 

하지만 부동산시장이 회복되거나 상승할때에는 매수자우위가 아니기때문에 원하는 가격의 급매물 찾기도 어렵고 가격조정도 잘 안되기때문에 괜히 더 조정하려다가 있는 급매물도 놓치는 일이 많이 벌어진다.

또한 집값의 1%도 안되는 금액을 무리하게 조정하려다가 계약이 깨지고 물건 놓치고 오히려 더 높은 시세물건을 잡는 경우도 있기때문에 매수자우위시장이 아닐때는 적당한 물건이 나오면 빨리 잡는 것이 좋다.

최근 부동산시장의 바닥이 조금씩 움직이면서 절대적 매수자우위시장에서 매도자와 매수자간의 팽팽한 줄다리기가 벌어지고 일부지역은 매도자우위로 돌아선 경우도 있기때문에 추석이전 절대적 매수자우위시장만 생각하고 급매물을 찾는다면 원하는 물건 찾기가 어려울 수도 있다.

실제 현장에서 불과 2-3개월전만해도 제발 내 물건만 팔아달라고 아우성을 쳐도 계약이 안되었는데 지금은 그런 급매물이 빠지고 남아있는 급매물도 호가를 올리거나 물건회수를 하기때문에 계약을 하려다 깨어지는 경우가 빈번히 발생하고 있다.

내년 부동산시장이 바닥을 치고 완전한 회복을 할지, 일시적으로 급매물만 거래가 될지는 아무도 알 수 없지만 추가하락가능성이 크지는 않고 전세문제가 단기간에 해결되기 어렵다면 무리하지 않는 자금범위내에서 내집마련은 하는 것이 좋고 매수를 하겠다고 생각한다면 발빠르게 움직여서 급매물 잡는 것이 좋고 하지 말아야겠다고하면 미련없이 포기하고 다른 대안을 빨리 찾는 것이 좋다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소, 카페 http://cafe.naver.com/atou1