집권 4년차 징크스, 2011년 집값 폭등?

이명박정부가 2011년이면 집권 4년차를 맞습니다. 1990년대 이후 역대 정부 집값이 집권 4년차마다 크게 올라 2001년에도 똑같은 전철(?)을 밟을지 관심이 쏠리지 않을 수 없습니다.

따라서 이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 역대 정부에서 왜 집권 4년차에 집값이 급등했는지를 살펴보고 2011년에도 과연 집값이 크게 오를 것인가? 를 예측해보겠습니다.

1990년대 이후 역대 정부의 집값 추이를 보면 김영삼 문민정부(1993~1997년)는 집권 1년차인 1993년에 전국 아파트값이 3.4% 하락했고, 김대중 국민의 정부(1998-2002년)도 1998년 IMF사태 여파로 아파트값 변동률이 -19.0%를 기록했습니다.

반면 노무현 참여정부(2003~2007년)의 경우 집권 1년차는 국민의 정부의 부동산 규제완화 효과가 본격화되면서 12.1% 상승했습니다.

집권 4년차에 문민정부는 1996년 8.8% 올랐고 국민의 정부는 2001년에 11.9% 상승했습니다. 특히 참여정부는 집권 4년차이던 2006년에 아파트값이 22.7%나 급등한 것으로 조사됐습니다.

MB정부도 이에 따른다면 집권  4년차인 2011년에 집값이 크게 오를 가능성이 높다는 것을 쉽게 예측할 수 있습니다.

그러면 과연 MB정부에서도 집권 4년차인 2011년에 아파트값이 급등할까요? 어디까지나 예측이지만 2011년에는 집값이 폭등까지는 아니더라도 반등할 가능성이 높다고 봅니다.

반등할 것으로 보는 첫 번째 근거는 규제완화의 누적적 효과입니다. MB정부가 과거 정부의 실패 사례를 교훈 삼아 규제완화를 제한적으로 시행했습니다. 하지만 2007년 가을 이후 3년 이상 주택시장이 침체되면서 2009년부터 본격적으로 규제완화책을 추진했고 2010년에 이어 2011년에 절정에 이를 것으로 예상됩니다.

더욱이 MB정부는 2010년에 이어 2011년에 전세난이 계속될 경우(계속될 가능성이 아주 높습니다) 주택시장을 정상화시키기 위해 분양가 상한제를 폐지하고 용적률 등 재건축 규제를 추가 완화해 강남 등 도심지에 신규주택공급을 확대할 것입니다.

특히 강남권은 2000년 이후 신규주택공급의 80%를 재건축이 담당했습니다. 하지만 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 2003년 시행된 후 2007년까지 각종 재건축 규제정책으로 재건축을 통한 신규주택 공급은 사실상 올스톱인 상태입니다. 이에 따라 강남권 신규 아파트 입주물량은 2009년 하반기부터 급감하기 시작해 2010년 3천9백가구, 2011년에는 2천가구(SH 물량 제외)에도 못 미치는 등 심각한 수준입니다.

전세난과 강남 입주물량 감소에 따른 수급 불균형을 단기간에 해결할 수 있는 방법은 재건축 규제를 완화해 도심권에 신규주택공급을 늘리는 방법 외에는 없습니다.

이와 관련 최근 강남 재건축 시세가 반등한 것을 주목해야 합니다. MB정부는 2009년부터 재건축 조합원 지위양도 허용, 임대주택 건설의무 폐지, 재건축 소형평형 의무비율 완화, 용적률 상향 등 재건축 규제완화를 본격화했고 층수제한 완화가 지방자체단체별로 추진하고 있습니다. 여기에 2011년 용적률 추가 완화(법적 상한 용적률까지 재건축 허용)가 예정돼 있습니다. 이에 투자자들은 3년 이상 하락세를 보인 재건축 단지 가격이 바닥을 쳤다고 보고 2010년 하반기부터 급매물을 중심으로 적극 매수에 나서고 있습니다.

한편 집권 4년차에 집값이 급등하는 것은 현행 대통령 5년 단임제의 태생적 한계로 볼 수 있습니다.

집권 초기(1, 2년차)에는 서민을 위한다는 명분으로 집값 안정을 최우선시 하며 강력한 규제책을 시행합니다. 하지만 레임덕이 시작되는 집권 4년차가 되면 정권 재창출에 총력을 기울여 경기(내수)를 살리는 게 최우선시 됩니다. 이에 따라 침체된 주택시장(건설업체)을 살리기 위해 청약, 재개발 및 재건축 규제책을 대폭 완화해 주택공급을 확대하게 됩니다.

역사는 반복된다고 하지요. 투자자에겐 기회이겠지만, 서민의 입장에선 과거에도 그랬듯이 악순환이 반복되는 것입니다.

MB정부 집권 3~4년차에 과거 국민의 정부의 집권 초기(1~2년차) 부동산정책을 답습할 가능성이 높습니다. 그렇게 하지 않으려고 집권 3년차인 지금까지 발버둥을 쳐왔지만 말입니다. 집권 4년차인 2011년에 규제완화책이 대폭 시행되고 집값이 급등하면 이르면 2012년 하반기 또는 2013년에 다시 규제강화책이 도입되겠지요.

 

부동산 가치투자자라면 개미보다 한발 앞서 투자하고 한발 앞서 매도를 해야합니다.