2011년 부동산 시장 전망 및 내집마련 전략

박상언

 

대내외적인 악재가 없는 한, 5% 내외 상승세 뛸 듯

 

우선 아파트시장부터 점검해 보면 적어도 내년 상반기까지는 수도권 지방 할 것 없이 상승세를 보일것으로 전망된다. 상승론의 배경에는 8.29대책 발표 이후 치솟았던 전셋값 상승이 중소형 아파트의 매기로 이어지고 있고 주택시장 바닥론에 힘입어 거래량 증가로까지 이어질 가능성이 있기 때문이다. 실제로 버블세븐지역의 필두인 강남권 재건축 아파트값이 강세를 보이고 있고 양천구 목동일대와 , 용인시, 분당신도시의 집값도 일제히 회복 조짐을 보이고 있다.

부동산 구매심리 상당부분 회복

2010년 주택시장 버블론 횡행, 구매심리 크게 위축

부동산 거래의 80%는 심리에 의해 좌지우지된다.

2010년 주택 시장은 어느때보다도 버블론에 대한 논의가 많은 한해였다. 이로인해 주택 구매대기 수요자들이 주택시장에서 멀찌감치 떨어져 관망하는 자세를 취하면서 매매가 하락, 전세값 상승의 한 원인을 제공하기도 했다.

한국주택시장의 버블가능성을 거론하는 논자들이 자주 인용하는 나라는 일본이다. 우리보다 앞서 주택시장 버블과 붕괴를 경험했던 일본처럼 우리나라도 같은 과정을 따라갈 것이란 예측이다.

결론부터 얘기하면, 주택보급율이 100% 가 넘고 고령화가 차츰 진행되더라도 경제가 지속적으로 성장한다면 일본처럼 급격한 주택시장 붕괴는 발생하지 않는다.주택시장 버블론의 근거를 ‘산업구조에 변화에 따른 소득’ 등 외부효과를 도외시한 채 인구구조와 입주량 등 단순 통계만 내세우는 것은 잘못이다.

얼마 전 필자가 방문했던 홍콩과 싱가포르는 경제가 고속 성장하면서 그에 맞게 주택시장도 해마다 높은 상승세를 유지하고 있었다. 1인당 국민소득이 5만달러에 달하는 싱가포르의 도심 강변의 고급주택은 한채 가격이 20억~100억 정도를 호가하고 있었다.

홍콩의 주택시장 사정도 비슷하다. 리펄스 베이 일대 중형 아파트 가운데 50억~60억원이나 하는 곳도 흔했다. 이곳은 임대료만 한 달에 1500만~2000만원에 달할 정도다. 역시 내국인은 물론 영국 등 각국 부호들도 주요 수요자였다. 급격한 주택시장 버블붕괴는 일본처럼 지속적으로 저성장기조로 경제가 가지 않는 한 일어날 수 없다.

8.29대책 주택거래 활성화 대책이 버블론에 짓눌렸던 부동산 구매심리를 펴게 하는데 많은 기여를 한 것은 사실이다. 또한 삼성경제연구소를 비롯한 연구기관들의 긍정적인 부동산시장 전망도 움츠렀던 주택수요를 다시 진작하는데 상당한 기여를 했다.

실제로 필자에게 연일 제기되는 ‘부동산시장 바닥론’에 힘입어 주택에 대한 구입 문의가 쏟아지고 있다.

과거 경험치로 볼 때 집값이 회복국면 양상에 접어들 때 나타나는 공통적인 현상은 거래량과, 경매낙찰가율, 주택담보대출이 2~3개월가량 서서히 증가하는 양상을 보인다는 점이다.

객관적인 통계자료를 놓고 볼 때 위의 모든 지표가 증가추세에 있다. 따라서 현재 주택시장은 바닥을 다지고 있는 것이 확실하다. 우선, 주택담보대출만 놓고 보더라도 10월 말 기준 담보대출규모는 전달대비 2조 7000억원이 증가한 279조원이다.

즉, 대내외적인 큰 악재가 없는 한 부동산 시장 회복세는 적어도 2011년 상반기까지는 이어질 공산이 크다.

1. 내년 입주물량 감소로 매매시장 회복될 듯

내년 아파트 입주물량이 올해보다 40% 가까이 줄어드는 이유도 내년 주택시장회복가능성에 보는 이유중의 하나다.

부동산114에 따르면 내년 한 해 동안 전국에서 입주하는 아파트 물량은 총 18만9472가구로 집계됐다. 이는 올해 입주물량보다는 36.8%, 최근 10년간 연평균 입주 물량보다는 39.6%가 감소한 것이다.

수도권에선 내년 입주량이 서울(3만9천40가구)과 인천(2만2917가구)에서 올해보다 6.1%, 24.3% 각각 늘지만 경기지역(4만7131)의 감소폭이 59.1%나 돼 전체 입주량이 올해보다 36% 준다. 서울의 경우 한강 이남 지역이 2만2289가구로 올해(8만700가구)보다 56% 증가하는 반면 한강 이북은 1만6751가구로 40% 감소할 것으로 예상됐다.

수도권을 제외한 지방의 내년 입주 물량은 8만384가구로, 올해(12만9248가구)보다 37.8%가 감소한다. 특히 강원도의 입주물량은 올해(5066가구) 보다 79.9%가 급감한 1020가구에 그칠 것으로 조사됐다. 최근 집 값 상승세를 보이고 있는 부산시(1만782가구)와 대구시(5248가구)도 내년 입주물량 역시 올해보다 각각 26.2%, 58.4%씩 감소하는 것으로 집계됐다.

2. 거래량도 점차 증가될 듯

국토해양부에 따르면 10월 아파트 거래건수는 서울과 수도권 모두 40% 가까이 늘었다. 수도권은 지난 4월 이후 5개월 만에 아파트 거래량이 1만 가구를 넘어섰고, 가격도 오른 단지가 늘었다. 지난달 신고된 전국 아파트 거래 건수는 4만1342건으로 9월(3만3685건)보다 22.7% 늘었다. 전국 아파트 거래건수가 4만건이 넘은 것은 4월(4만3975건) 이후 처음이다. 특히 서울은 3126건, 수도권은 1만2401건으로 전월대비 각각 39.1%, 37.5% 늘었다. 지역별로는 서울 강북 14구가 지난 9월 930건에서 10월 1291건으로 38.8% 급증했다. 서울 강남3구(강남•서초•송파)는 한 달 전에 비해 31.1%(611건→801건) 증가했다

3. 경매낙찰가율도 회복세 뛸듯

경매정보제공업체 지지옥션에 따르면 집계된 수도권 아파트 낙찰가율은 바닥이었던 2010년 8월(75.9%)이후 지속적으로 상승세를 보이면서 회복조짐이 두드러지게 나타나고 있다.

서울을 포함한 수도권 지역에서 낙찰된 아파트 10건 중 6건은 80%이상에 낙찰되고 있다.

최근 전세난에 부동산 회복 기미가 더해지면서 소형 아파트의 경우1회 유찰된 물건에도 응찰하는 경우가 늘어나고 있다. 2회 이상 유찰된 물건에는 많은 응찰자가 몰려 종전 최저가를 넘겨 낙찰되는 사례도 나타나고 있다.

특히 버블세븐지역 아파트들이 경매시장에서도 3개월 연속 상승세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 경매정보업체 디지털태인에 따르면 이달 1일부터 15일까지 버블세븐 아파트 낙찰가율은 79.34%로 전달 76.99%보다 2.35%포인트 상승, 낙찰가율 80% 돌파를 눈 앞에 뒀다. 이 지역 아파트 낙찰가율이 연속해서 상승세를 나타낸 것은 지난해 2월부터 7월까지 6개월 연속 상승 이후 처음이다.

지역별 낙찰가율로는 강남, 서초, 송파 등 강남권이 전달보다 1.39%포인트 상승한 79.98%를 기록했다. 강남구(87.38%)에서는 10억원이 넘는 고가아파트 9건이 모두 80% 이상의 낙찰가율을 보였다. 목동도 신시가지단지 상승에 힘입어 전달보다 5%포인트 상승한 84.3%를 기록했다.

경기권에서는 용인이 76.84%로 1.76% 상승하며 지난 3월 78.76% 이후 가장 높은 낙찰가율을 보였고 평촌도 83.11%로 5달만에 80%대를 넘었다. 분당(80.2%)은 전달보다 0.13%포인트 하락했지만 80%대를 유지했다.

경매 취소율도 오름세 지속

서울 인천 경기 등 수도권의 아파트 경매 취소율도 직전 달보다 0.1%포인트 오른 7.8%로 2010년 7월 이후 오름세를 지속하고 있다. 수도권 경매 아파트 취소율이 3개월 연속 상승한 것은 올 들어 처음이다. 2010년 3월 연중 고점인 10.3%를 나타낸 뒤 4월 7.9%로 급락했고 7월에는 6.3%까지 하락했다. 일반적으로 주택시장이 앞으로 좋을것으로 예상되면 집값이 오를 때 경매 취소율도 상승하는 경향이 있는데 앞으로 주택시장은 당분간 오를 가능성이 높다.

실제 경매 취소는 서울 강남권과 분당신도시 등 집값이 회복조짐을 보이는 곳에서 두드러지고 있다. 강남 • 서초 • 송파 분당등 서울 강남3구의 달 경매 아파트 취소율은 수도권 평균보다 높게 나타나고 있다. 따라서 강남권을 비롯한 경부축에 위치한 주택시장부터 반등 속도를 높일 것으로 본다.

4. 시중은행 주택담보 대출 증가 계속 될 듯

DTI 규제 완화 효력때문이지 주택 담보대출증가액이 1조원 이상 증가하고 있다는 점이 부동산 시장에 긍정요인으로 작용하고 있다.

국민, 신한, 우리, 하나, 기업은행 등 5개 시중은행의 원화대출 잔액이 계속 증가추세를 보이고 있다. 월중 원화대출 증가액이 5조원을 웃돌고 있다는 것은 시장에 유동성을 공급하고 있다는 측면에서 큰 의미를 부여하고 있다. 지난 8.29 대책에서 정부는 무주택자 또는 1가구 1주택자가 9억원 이하 주택을 구입할 경우 담보인정비율(LTV) 한도 내에서 DTI를 금융회사가 자율적으로 결정할 수 있도록 했다. 이에 따라 그동안 DTI 규제로 묶여 있었던 주택담보대출이 크게 늘어났고 부동산시장에 유동성을 공급하는 기폭제가 된 것이다.

5. 금리인상, 경기회복장세에서는 큰 영향 못 미칠 듯

한국은행은 최근 금융통화위원회를 열고 기준금리를 연 2.25%에서 연 2.50%로 0.25%포인트 인상했다. 기준금리가 4개월만에 인상됐지만 인상폭이 크지 않아 부동산시장에 큰 영향은 미치지 않을 것이다. 인상폭이 크지 않은데다, 오른 기준금리 2.50%도 그다지 높지 않은 수준이기 때문이다. 하지만 인플레이션 우려에 물가인상을 넘어 지속적으로 금리가 인상될경우, 회복양상에 접어든 부동산시장에 복병으로 작용할 수 도 있다. 지속적인 금리인상은 부동산 매수심리를 크게 위축시켜 수요위축으로 작용할 수밖에 없기 때문이다. 다만 물가인상을 넘어 인플레이션 우려에 대비해 지속적으로 금리가 인상될경우, 부동산시장에 복병으로 작용할 수 도 있다. 지속적인 금리인상은 부동산 매수심리를 크게 위축시켜 수요위축으로 작용할 수밖에 없기 때문이다. 중도금 무이자나 이자후불제 혜택을 받아 이자를 내지 않아도 됐던 입주예정자들은 주택담보대출로 전환될 경우 이자 부담이 현실화될 가능성이 크다. 따라서 살아난 매매시장분위기에 편승해 분양을 준비중인 신규 분양시장도 분양시기를 고민하지 않을 수 없게 되었다.

수익형 부동산 일부 영향 받을 듯

수익형 부동산 시장의 경우, 이번 금리인상에 다소 민감하게 반응할 것으로 보인다. 특히 상가나 오피스텔, 도시형생활주택 등에 투자하는 사람들은 일정부분 은행대출을 이용해 이들 상품에 투자하기 때문이다. 따라서 대출금리가 오르게 되는 매달 받는 임대료수입도 당연히 줄어들어 수익율이 떨어질 수 밖에 없다.

결론부터 살펴보면 그 동안 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 수익형 부동산 시장의 투자심리가 일부 위축될 수 있다. 하지만 장기적으로 볼때는 금리인상이 3~4개월전부터 올릴려고 미뤘던 숙제인만큼 수익형 부동산에 대한 대세물줄기까지는 꺾긴 힘들 것이다.

금리인상, 단지적인 악재, 중장기적으로는 호재

금리상승기, 금리와 부동산시장의 상관관계를 좀더 실증적으로 분석해서 대응할 필요가 있다. 지난2005년부터 2007년까지 한국은행 기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때 부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다. 지난 2008년 글로벌 금융위기때에는 위기극복차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산가격은 잠시 상승폭을 타는가 싶더니 재차 하락세로 접어들었다. 결론적으로 경제성장율이 한해 물가상승율 수준정도만 뒷받침 되어준다면 금리인상은 경제성장율과 상쇄되어 부동산 시장에 미치는 영향이 적다

즉 경기가 상승하면서 금리도 점진적으로 상승한다는 것은 자산구매력 증가요인으로 작용할수도 있기 때문이다.

경기라는 커다란 우산아래 부동산과 주식, 채권 등의 자산시장이 구성되어 있다. 즉 버블론이 대두될때 단골로 인용되는 일본 같은 경우 1992년부터 시작된 경기침체로 인한 저성장율로 부동산과 주식등 자산시장도 동반 침체되었다. 하지만 물가 상승율을 상회하는 경제성장율을 보이는 우리나라의 경우 대내외적인 변수가 없는한 하위 요소인 부동산도 급락할 이유가 없다. 물론 금융시장도 경제가 성장하는 한 지속적인 성장을 할 가능성이 높다.

연말들어 신문광고 지면에 값비싼 이피트 분양관련 광고가 많이 실리는 것도 내년 부동산 경기를 그다지 나쁘지 보지 않은 이유다. 아무래도 아파트사업은 입주때까지 최소 2년은 내다보고 사업계획을 짜야 하기 때문이다.

7. 내집마련 수요자들의 투자전략

전세비율이 높은곳을 공략하라

8.29대책의 효력이 끝나는 2011년 4월 이후의 경기상황을 고려해야 한다. 즉 경기악화로 인한 부동산시장악화를 대비해 과도한 대출을 이용한 무리한 주택마련 계획은 바람직하지 않다. 주택중에서 전세비율이 비교적 높게 형성되고 있는 지역을 실수요위주로 공략해야 한다, 전세비율이 높게 형성되고 있다는 말은 실수요자들이 선호하는 곳으로, 불황기에도 하락폭이 제한적이기 때문이다.

도심역세권지역에 관심가져라

불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다.

미국 유럽, 일본 등 선진국일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져 있다. 따라서 저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부하고 편리한 도심지역에 위치한 부동산에 수요가 몰려있다는 걸 알 수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가 등은 침체 양상을 걷고 있다. 특히 우리나라의 경우 도심주변에 가깝게 위치한 보금자리 주택의 대거 물량 공급으로 수도권 외곽쪽에 위치한 주택보다 도심에 위치한 주택이 버블론이 횡행하고 있는 이때, 오랫동안 견딜 수 있는 부동산이다 .

특히 재개발•재건축정비사업이 가능한 도심역세권에 위치한 소형 빌라나 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다. 서울시의 2010 민간시프트 공급확대 방안’을 따르면 역세권 내에선 주택 재개발•재건축정비사업 용적률을 최대 500%까지 완화, 고밀개발이 가능토록 하고, 이중 증가분의 2분의 1에 해당하는 용적률만큼 시프트로 공급받도록 하는 게 주요 요지다. 역으로부터 250m 이내의 1차 역세권은 원칙적으로 용도지역을 준주거지역으로 상향, 용적률을 500%까지 완화하고 역에서 250m~500m 이내의 2차 역세권은 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 완화하는 등 용도지역과 밀도를 차등 적용한다. 따라서 용적율 상향이 가능한 지하철 역세권 위주로 투자반경을 좁힐 필요가 있다.

중대형보다는 소형에 집중하라

급격한 ‘초고령화 사회’ 진입으로 인해 주택가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 부동산 투자자들도 서서히 패러다임변화를 인식해야 한다..

예를 들어, 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 필히 저성장구조로 갈 수밖에 없어 자연스레 중대형 주택의 감소로 이어질 수 있다.

따라서 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선별하여 투자금액이 비교적 낮은 소형물건 위주로 투자전략을 짜야 한다

통계청에 따르면 저출산 현상이 지속되면서 인구는 줄어도 가구수는 지속적으로 증가할것으로 기대되기 때문이다. 1인 가구는 2008년 336만 가구에서 2018년 398만 가구, 2030년에는 471만 가구로 늘어난다. 2009년말 현재 1~2인가구는 728만4684가구로 전체가구의 43.06%에 달한다. 이는 2000년(34.65%)에 비해 8.41%포인트 늘어난 것이다. 2030년이 되면 1~2인가구는 전체의 51.81%로 절반을 훌쩍 뛰어넘는다. 1~2인가구의 증가는 곧바로 소형 부동산수요를 확대를 의미한다. 부동산 버블 폭발로 장기간 경기가 침체되어 있는 일본의 경우만 보더라도 중대형보다는 소형 주택 수요가 크게 늘어나고 있기 때문이다.