4차 보금자리 완전정복

김인만

 

4차 보금자리 분석과 전망

 

4차 보금자리 완전정복 !

11월 29일 4차 보금자리 주택지구로 서울양원지구와 하남감북 2곳이 선정되었다.

국토해양부는 이들 2개 지구 93만평에 2만3000가구를 지어 이중 1만6000가구를 보금자리주택으로 공급할 예정인데 3차 보금자리 대상에서 성남시와 갈등으로 어려워진 성남고등을 제외하고 광명시흥은 내년 상반기 4차 지구와 같이 시기, 물량을 정할 방침이라고 한다.

LH공사 부실문제가 아직 해결되지 못하고 있고, 현 정권의 임기도 2년여 남았는데 4차 보금자리까지 마무리를 할 수 있을지 걱정이 된다.

사실 이전 정권에서 하던 사업을 이어 받아서 하고싶은 정권은 없을테니 말이다.

짧은 기간내 감당하지도 못하는 보금자리를 또 발표하는 것을 보면서 왠지 이전의 뉴타운 발표를 보는 것 같은 생각이 드는 것은 필자만의 생각일까?

서울뉴타운 1,2,3차 발표를 한 후 시장이 바뀌었고 연임까지 했지만 아직까지 제대로 마무리 된 곳이 손꼽을 정도이고 나머지 뉴타운은 사실 10년안에 완료가 될지 의문이 되기도 한다.

보금자리는 뉴타운처럼 되지 않고 꼭 계획처럼 완료되어 서민들의 내집마련에 도움이 되기를 바라며 4차 보금자리 서울양원지구와 하남감북지구에 대하여 조금 더 구체적으로 알아보도록 하자.

4차 보금자리는 서울 양원지구와 하남 감북지구이다.

서울 양원지구는 중랑구 망우.신내동일대 총 면적 39만 1천㎡(12만평)으로 건설호수가 3,000가구가 공급되며 그중 보금자리는 2,000가구가 공급될 예정이다.

지리적으로 서울 도심 북동측 약 12km지점에 장기전세주택, 국민임대단지로 조성되는 신내2,3지구와 인접해 있으며 서울지하철 6호선과 견춘선 환승역인 신내역, 중앙선 전철 양원역을 도보 10-20분으로 이용가능하며 북부간선도로 등 교통여건도 양호한 편이다.

인서울이라는 장점이 있지만 규모가 작고 중랑구 망우동, 신내동이 서울내 인기지역은 아니기때문에 큰 영향을 미치지는 못할 전망이다.

3천가구면 그냥 규모가 큰 아파트 단지규모이며 장기전세, 국민임대, 보금자리가 몰려있으면 시세가 크게 상승할 여력은 부족한 것이 현실이기도 하다.

가장 중요한 것은 분양가인데 3차 보금자리 수준정도 된다면 전매제한 감안하더라도 장기실거주목적이면 크게 걱정할 필요는 없다.

서울 양원지구는 인기지역은 아니지만 그래도 인서울이고 물량도 3천가구(보금자리 2천가구)로 공급물량에 대한 부담은 없기때문에 분양가만 평당 1천만원수준 또는 그 이하를 유지한다면 서울 동북부지역 장기실수요자라면 적극 공략해도 좋다.

당첨가능성은 무주택세대주 5년이상, 청약저축 600만원이상이면 충분히 가능성 있을 것으로 보이며 청약조건이 좋은 청약대기자는 보금자리 강남권 본청약이나 위례신도시 기다려보시는 것도 좋다.

하남감북지구는 경기도 하남시 감북동, 감일동, 광암동, 초이동 일대 총 267만㎡ (81만평) 규모로 총 2만가구중 1만4천호가 보금자리주택으로 공급될 예정이다.

서울 도심 남동측 약 17km 지점으로 송파구 오륜동과 강동구 둔촌동과 인집해 있고 3차 보금자리인 하남감일지구와도 경계를 이루면서 인집해 있으며, 지하철 9호선 3차 연장구간인 오륜역과 보훈병원역 도보는 어렵지만 차량 10분거리로 이용가능하며 서울외곽순환도로 이용이 용이하다.

하남감일지구가 다소 높은 분양가때문에 고전한 것을 감안하면 감북지구도 분양가가 높다면 청약경쟁률이 낮아질 가능성도 배제할 수 없다.

왜냐면 분양가 메리트가 없다면 하남의 경우 보금자리 시범의 하남미사지구, 2차의 하남감일지구와 이번 4차의 하남감북지구까지 보금자리 물량이 하남에 집중되어 있기때문에 공급과잉을 걱정하지 않을 수 없기때문이다.

하남지역의 보금자리물량 과잉은 기존 보금자리인 하남미사와 하남감일의 가치까지 떨어뜨리는 부작용도 예상할 수 있겠다.

하남감북지구는 하남지역의 너무 많은 보금자리 공급물량이 결국 부담이 될 수 밖에 없고 분양가가 평당 1천만원이하라면 그나마 장기실수요자라면 청약해도 되지만 만약 평당1천만원이 넘는다면 메리트는 떨어지며 추천드리기가 어렵다.

당첨가능성은 양원지구와 비슷한 600만원 이상이면 당첨가능성 있고 조건이 좋은 청약대기자는 인기청약물량 기다려보시는 것이 좋다.

3차 보금자리도 큰 인기를 얻지 못했고 LH공사 부실문제로 사실 사업추진여력이 없는 상황에서 왜 지금시점에 4차 보금자리를 발표한 이유는 최근 갈수록 심각해지는 전세가 상승으로 인한 소위 전세난에 그 원인을 찾을 수 있을 것이다.

급매물이 조금씩 거래는 되고 있지만 부동산시장 회복이라는 말을 쓸만한 수준은 아니며, 부동산시장 특히 분양시장이 회복되지 않는한 건설사들이 민간분양에 적극적으로 나서지 않기때문에 정부에서는 전세난을 해결하기 위해서는 결국 공공물량 공급밖에 사용할 카드가 없는데 LH공사부실과 정부의 재정상태, 남은 임기를 감안하면 임기내 완료되기는 어렵고 결국 차기정권에 공을 넘긴 상황이며 일부 지구는 조정될 가능성도 있음에도 이렇게 4차지구까지 발표하고 강행하는 것은 그래도 전세난 해결을 위해서는 공급밖에는 답이 없고, 설사 모두 완료하지 못하더라도 정부가 이렇게 노력하고 있다는 것을 보여주고, 혹시라도 전세난이 매매가 상승으로 이어지는 것을 막으려는 의도도 있을 것이다.

아무튼 보금자리는 서민들의 내집마련에 큰 도움이 되는 좋은 제도인 만큼 차기정권에서도 이런 서민주택사업은 그대로 승계하거나 더 발전시켜서 빨리 서민주거안정이 되었으면 하는 바램이다.

감사합니다.