2010년 11월 4주 주간 부동산소식
(2010년 11월 22일~28일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책
6. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
Ø 디지털태인에 따르면 이달(1~25일)에 낙찰된 서울아파트 175건 중 101건인 57.71%가 신건 및 1회 유찰물건으로 나타났습니다. 이는 지난달 52.03%(148건 중 77건)보다 5.69%포인트 증가한 수치로 지난 8월(42.46%) 이후 석 달 연속 증가세 입니다.
Ø 이는 강남권(강남구, 서초구, 송파구) 증가세가 큰 폭으로 증가했기 때문인데요. 이달 강남권에서는 낙찰된 42건 중 33건이 신건 및 1회 유찰물건으로 비율(78.57%)이 80%에 육박하면서 지난 달 55.17%(29건 중 16건)에 비해 무려 23.40%포인트 급증했습니다.
Ø 집값 바닥에 대한 인식이 강해진데다 강남 재건축을 중심으로 집값이 상승하면서 투자자들은 10억 원이 넘는 고가임에도 적극적으로 입찰가격을 써내고 있기 때문입니다.
Ø 이달(1~22일) 수도권 주거시설(아파트, 연립, 다세대, 단독주택)경매 평균 응찰자수는 5.77명으로 지난 2월(6.14명)에 이어 9개월 만에 최고 수준을 보였습니다.
Ø 이는 최근 수도권 주택 가격이 하락세를 멈추고 소폭 상승세로 전환되자 싼 값에 주택을 구입하려는 수요가 늘고 있기 때문입니다.
Ø 수도권 주거시설은 집값 하락의 영향으로 지난 5월 평균 4.3명까지 하락한바 있습니다.
2. 시장동향
● 서울 중대형아파트도 거래 '확산'...급매물도 소진
● [부동산 이슈] 재건축 급물살…강남 집값 영향 관심
● 매매는 `훈풍', 청약은 `꽁꽁'...아파트 양극화 왜?
Ø 부산지역 신규분양 아파트들이 계약률에서도 대박행진을 이어가고 있는 것으로 나타났는데요.
3. 통계뉴스
Ø 부동산뱅크에 따르면 11월 넷째 주 서울 아파트 매매가 변동률은 0.06%, 경기도 0.06%, 인천 0.04%를 기록하면서 올 들어 처음으로 수도권 전 지역이 동반 상승했습니다.
Ø 특히 강남권이 0.17%로 많이 뛰었고, 비강남권은 전주 0.05% 오른데 이어 이번주에는 움직임이 없었습니다. 강남권 집값을 끌어올린 것은 재건축단지로 한 주 동안 0.31%나 껑충 뛰며, 6주 연속 상승장을 이어갔습니다.
Ø 1기 5대 신도시도 0.05% 상승했고, 인천의 경우 지난 2월 이후 무려 9개월 만에 처음 반등에 성공했습니다.
Ø 스피드뱅크에 따르면 11월부터 내년2월까지 경기도 고양시와 김포시에서 각각 5109가구, 2379가구가 입주하는데요. 이는 이 기간 경기지역 전체 입주가구(1만6491채)의 45% 수준입니다.
Ø 전문가들은 시장이 완전히 회복되지 않은 상태에서 특정지역에 입주물량이 늘어나면 입주대란이 재현될 수 있다고 우려하고 있습니다.
Ø 실제 지난 8~10월 입주물량이 몰렸던 고양시의 경우 6월(-0.73%) 집값이 최저점을 찍었는데 이는 신도시 평균 월간매매변동률 -0.38%의 두 배에 달했습니다. 같은 달 김포시의 아파트 매매가 변동률도 -1.24%를 보였습니다.
Ø 22일 부동산써브에 따르면 이달 현재 수도권의 아파트 전세값 시가총액은 550조1953억원으로 지난해 11월 보다 10.6%(52조7073억원) 늘었습니다.
Ø 특히 강남3구의 시가총액은 91조 2712억원으로 지난해 같은 기간(83조4312억원)에 비해 9.3%(7조8400억원) 늘며 처음으로 90조를 돌파했습니다.
Ø 경기도와 인천지역도 같은 기간 전세 시가총액이 각각 25조5116억원, 3조2283억원 증가했습니다. 용인시의 경우 이 기간 동안 4조2455억원이 늘어나면서 경기지역에서 증가폭이 가장 컸습니다.
Ø 23일 국민은행에 따르면 부산, 대구, 대전 등 6개 광역시에서 전용 95.9㎡ 이상 대형 주택의 가격이 최근 8주(9월 27일∼11월 15일) 연속 상승했습니다.
Ø 소형(전용 62.8㎡ 미만)과 중소형(전용 62.8㎡ 이상∼95.9㎡ 미만) 주택의 상승률(각각 5.1%, 6.2%)에는 미치지 못하지만 같은 기간 서울과 수도권 대형 주택값이 각각 2.8%, 4.4% 떨어진 것에 비하면 상대적으로 큰 폭의 오름세를 보인 것입니다.
Ø 특히 부산 지역의 경우 최근 12주 연속 상승했으며, 올 초부터 지난 15일까지 상승률은 6.2%에 달했습니다.
● '개포 주공3단지' 3.3㎡당 최고가..반포·용산 약진
Ø 부동산114에 따르면 11월19일 기준 개포 주공3단지의 3.3㎡당 매매가격이 6542만원으로 전국 재건축 아파트 가운데 가장 비싼 것으로 조사됐습니다. 이는 올해 들어 부동산 시장 침체가 길어지면서 지난해 말 시세(7020만원)보다는 478만원이 떨어진 것입니다.
Ø 2위와 3위 역시 개포동 주공2단지로(6372만원)와 개포주공 4단지(6251만원)로 집계됐는데요. 이처럼 개포 주공 재건축 단지가 상위에 기록된 것은 저밀도 재건축 대단지로 대지지분 비율이 90%를 넘어 수익성이 좋다는 기대감 때문입니다.
● 이런 침체기에도 2억5천만원 오른 아파트엔 이유있어
Ø 25일 부동산114에 따르면 지난 19일 기준으로 올해 시세가 가장 많이 오른 아파트는
Ø
Ø 상승액이 아닌 상승률로 보면 부산 사상구 엄궁동 대림(79㎡형)가 9500만원에서 52.6%(5000만원) 오른 1억4500만원으로 가장 높았습니다.
● 수도권 1억 이하 전세 아파트 급감..전년비 9.81%↓
Ø 서울, 경기, 인천 등 수도권 1억원 이하 전세 아파트 가구수는 96만6748가구로 전년대비 10만5148가구(9.87%) 감소했습니다.
Ø 지역별로는 서울이 10만6336가구로 13.96% 감소했고, 경기도 65만3244가구로 8.29%, 인천이 20만7168가구로 12.22%가 줄어들었습니다.
Ø 특히 용인시 수지구의 경우 4126가구에서 531가구로 87.13%의 감소폭을 나타냈습니다.
● 3차보금자리 일반1순위 3.5대 1...향동은 마감
Ø 국토부에 따르면 3차 보금자리주택지구 일반분양분에 대한 1순위 사전예약을 받은 결과 평균 3.5대 1의 경쟁률을 기록했다고 밝혔습니다.
Ø 특히 서울 항동지구는 146가구 모집에 632명이 예약해 평균 4.33대 1의 경쟁률로 1순위에서 예약을 모두 마쳤습니다.
Ø 특히 44가구를 모집한 감일지구 A4 블록 전용 59㎡는 467명이 신청해 10.6대 1의 최고 높은 경쟁률을 나타냈고, 인천구월은 평균 1.92대 1의 경쟁률 속에 5개 블록 8개 타입 중 4개 타입이 미달돼 24일 2순위를 받게 됐습니다.
● 수도권 재건축 가능 아파트, ‘강남권에 36%’ 집중
Ø 닥터아파트에 따르면 재건축 추진 가능 연한에 도달한 수도권 전체 가구수 32만8,761가구 중 강남권에 총 11만9,972가구가 분포해 있는 것으로 나타났습니다.
Ø 이 중 강남구는 4만4천1백46가구로 가장 많은 가구수를 보유하고 있었으며, 강남구 전체가구수의 42.82%가 재건축 추진 가능한 상태인 것으로 나타났습니다.
Ø 경기도에서는 안양시가 1만1천61가구로 가장 많았고, 과천시는 전체 가구수의 71.94%가 재건축단지로 노후비율이 수도권에서 가장 높은 것으로 분석됐습니다.
Ø 국세청에 따르면 올해 종합부동산세를 내야 하는 납부대상자가 25만명으로 작년 21만명보다 19.5% 증가했습니다. 이에 따라 종부세 세액도 작년 1조235억원 보다 19.3% 늘어 1조2213억원에 달할 것으로 예상됐습니다.
Ø 이는 주택과 토지 공시가격이 올랐기 때문인데요. 공동주택의 경우 서울 6.9%, 부산 5.5% 등 전국 평균 4.9%올랐고, 단독주택도 전국 평균 1.92%, 토지는 3.03% 올랐습니다.
● 서울시 도심임대주택 500가구에 2만명 몰려...최고 125대 1 경쟁률
Ø 서울시는 기초생활수급자 등 최저소득층을 위해 공급하는 ‘지정공급제 임대주택’ 33개 단지 500가구에 전체 2만324명이 신청 평균 40대 1의 경쟁률을 기록했다고 23일 밝혔습니다.
Ø 강동구 천호동의 아파트 4가구 모집에 766명이 신청 최고 191대 1의 경쟁률을 기록했으며, 성동구 행당동의 아파트는 5가구 모집에 627명이 접수 125대 1의 경쟁률을 보였습니다.
4. 업계소식
Ø 이달 말까지 진행되는 '건설업 등록기준 실태조사'를 앞두고 중소건설사들이 실질자본금 기준을 맞추기 위해 현금 쌓기 경쟁에 열을 올리고 있습니다.
Ø 현행법상 토목건축공사업(법인)으로 등록하려면 실질자본금 12억원 이상을 2개월 이상 보유해야 하기 때문입니다.
● 대형건설사 12월 분양 3170가구..9년 만에 최저
Ø 한국주택협회는 소속회원사 81개 건설사를 대상으로 12월 아파트 분양계획을 조사한 결과, 5개 건설사 3170가구에 그친 것으로 나타났습니다.
Ø 이는 작년 12월(3만721가구) 대비 89.7% 감소했고, 최근 3년 동월 평균(2만5204가구) 대비 87.5% 줄어든 수치입니다.
Ø 협회 관계자는 건설사의 미분양 아파트가 여전히 남아있는 데다 아직 시장회복에 대한 확신이 없기 때문이라고 설명했습니다.
Ø LH가 비상경영체제에 돌입하면서 판매비상대책으로 토지·주택 판매와 보상조직을 전문화하고 'LH 통합판매센터'를 설치, 자산 매각에 올인한 결과 하루 평균 34필지, 66가구를 판매하는 등 비상경영 체제 전보다 50% 이상 성과가 증가했습니다.
Ø 보유자산 매각도 탄력을 받고 있는데요. 지난해 12월 서울시 강남구 대치동의 사옥을 매각(537억원)한데 이어 지난 10일 수원시 인계동 사옥(261억원)도 팔았습니다. 인천논현 집단에너지시설도 연내 매각(1488억원)할 계획이고, 업무용 차량도 30% 이상 매각을 완료했습니다.
Ø 업계에 따르면 영조주택은 지난 16일 서울중앙지법에 기업회생절차를 신청한데 이어 18일 재산보전처분신청을 했습니다.
Ø 지난 2006년 명지지구 퀸덤아파트 공사를 위해 13개 은행에서 2100억원을 대출받았던 영조주택은 분양이 제대로 이뤄지지 않아 채권은행에 프로젝트 파이낸싱(PF) 연장을 요청했지만 거절당하자 법정에 직접 회생절차를 신청한 것으로 알려졌습니다.
Ø 건설사들이 홀대받는 저층을 특화하기 위해 다락방을 설치하거나 펜트하우스를 만드는 등 다양한 복층평면을 개발해 분양률 올리기에 나서고 있습니다.
Ø SK건설은 펜트하우스를 저층에 도입한 형태인 '1~2층 특화평면'을 개발하고 저작권 등록을 마쳤고, GS건설도 지난 9월 '1층 복층형 다락방 설치 평면'을 내놨습니다.
5. 정부정책
Ø 서울 서초구는 반포동과 잠원동 일대의 개발과 관련한 `한강수변 반포지구 개발 기본구상안`를 서울시에 건의할 계획이라고 22일 밝혔습니다.
Ø 구상안에 따르면 반포동과 잠원동 일대 반포유도정비구역(202만6268㎡)에는 최고 50층 높이의 랜드마크 아파트를 포함, 평균 30~40층 높이의 초고층 아파트가 들어서게 됩니다. 또한 강남고속버스터미널은 리모델링 되고, 잠원한신6차 등은 주상복합으로 재건축됩니다.
Ø 서울시는 내년부터 2018년까지 공급키로 한 11만6000채의 시프트 중 30~35%(3만5000~4만600채)를 '건설형 시프트'로, 나머지 65~70% 물량은 아파트를 사들여 공급하는 ‘매입형 시프트’로 조달한다는 방침을 22일 밝혔습니다.
Ø 매입형 시프트를 더 많이 공급하는 이유는 건설형 시프트의 경우 부지조성 및 준공까지의 초기투자비용이 많이 들어가는데다 택지확보도 어려운데 따른 것입니다.
Ø 서울시는 역세권 및 재개발 · 재건축 단지의 용적률을 20% 이상 높여주는 조건으로 시프트를 짓도록 유도한 뒤 이를 사들이는 형태로 매입형을 늘려 나갈 계획입니다.
6. 기타 주요뉴스
● "파주·김포 토지시장 찬물…집값엔 충격 크지 않을 듯"
Ø 23일 닥터아파트에 따르면 강남3구 중 서초구의 재건축 아파트값은 연초에 비해 1.69% 상승했습니다. 반면 송파구(-8.45%)와 강남구(-4.73%)는 비교적 큰 폭으로 떨어졌습니다.
Ø 서초구의 경우 다른 지역에 비해 조합원간 분쟁이나 갈등이 적어 상대적으로 사업추진이 원활히 이뤄지고 있고, 더불어 재건축 단지 중 대다수가 준공된 지 30년이 넘어 다른 지역에 비해 재건축이 더 빨리 진행될 것이라는 점이 호재로 작용하고 있다는 겁니다.
● 지방 부동산 경기 회복세, 환매조건부 미분양 매입 감소
Ø 24일 대한주택보증에 따르면 지난 15일부터 19일까지 제8차 환매조건부 미분양 아파트 매입신청 접수결과, 3개 업체가 3개 사업장에서 558가구(698억원)를 신청하는데 그쳤습니다.
Ø 이전 보다 조건을 대폭 완화했지만 7차 환매조건부 매입 규모의 20%(금액 기준) 수준에 불과한 것입니다.
Ø 주택보증 관계자는 부동산 시장이 회복되자 건설사들이 직접 판매에 나섰기 때문으로 보인다고 설명했습니다.
Ø 한국은행은 26일 한국은행에 따르면 2010년 3분기 예금은행의 주택대출 증가액이 전분기(5조1000억원)의 절반 수준인 2조8000억원을 기록했다고 밝혔는데요. 이는 전년 동기(3조6000억원)에 비해서도 줄어든 수치입니다.
Ø DTI규제 완화에도 불구하고 최근 부동산 경기 침체가 계속되고 있어 분양 아파트 잔금대출 등 주택대출 수요가 감소했다는 것이 한국은행의 분석입니다.
Ø 22일 국토해양부에 따르면 올해 들어 10월까지 전국 주택건설 인허가 실적은 총 19만731가구로 조사됐습니다.
Ø 이 중 아파트는 10만1589가구로 전체 중 53%를, 연립ㆍ다세대ㆍ다가구ㆍ단독주택 등 아파트 외 주택은 8만9142가구로 전체의 47%를 기록했습니다. 특히 아파트의 경우 지난해에 기록했던 68%보다 무려 15% 포인트 감소했습니다.
Ø 이 같은 이유는 미분양ㆍ미입주 등 그 동안 분양시장의 불확실성으로 인해 건설사들이 아파트 공급 계획을 과거에 비해 크게 줄였기 때문입니다.
Ø 주택금융공사는 23일 전세자금 보증 5조1000억원 등을 포함해 주택보증의 총 연간 공급액이 10조260억원으로 집계됐다고 밝혔습니다. 공급액 규모가 10조원이 돌파한 것은 2004년 공사 출범 이후 처음입니다.
Ø 최근 전세난이 심화되자 주택금융공사가 전세보증 요건을 완화하고 대상자를 확대했기 때문입니다.
● 안팔리던 애물단지, 분양가 낮췄더니 '대박'… 복덩이 된 '부도 아파트'
● 창문 2억·싱크대 1억…'억(億)소리 나는 초고가 주택'
● 국내 최고 분양가 서울숲 '갤러리아 포레' 가보니…
Ø 서울 도심권 최대 규모 오피스 빌딩인 '센터원(CENTER1)'이 문을 엽니다. 센터원은 지하 8층~지상 32층 2개동으로 연면적이 17만㎡(5만1000평)로 역삼동 강남파이낸스센터(21만3510㎡)에 이어 서울 오피스빌딩 중 두 번째로 큰 규모입니다.
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