부동산바닥 확인하는 방법
요즘 들어 자주듣는 질문중의 하나가 향후 부동산시장과 아파트가격은 어떻게 될 것인가라는 질문입니다. 하지만 점쟁이가 아니라면 어느 누구도 이에대한 답을 정확하게 할 수가 없는 형편이며 필자도 솔직히 정확하게 판단하기가 주저해집니다. 하지만, 최근 들어 부동산가격이 바닥에 근접함을 느낄 수 있는 상황이라는 것을 여러 가지 징후를 통해 느껴지므로, 이번 기회를 통해 관련 징후들을 정리하여 여러분들에게 활용해보기를 바라는 마음입니다.
사실, 많은 부동산전문가들이 말하기를, 부동산투자에 있어 조금이라도 남보다 앞서가려면 팔 때는 상투에서, 살 때는 바닥을 찾아 끝까지 기다리는 것보다 무릎근처라 판단되면 주저없이 실행에 옮길 것을 권하지만 현실적으로 실수요자 입장에서 이를 판단, 실행하기가 쉽지 않은 게 사실입니다.
하지만, 최근들어 일부 언론에서나 전문가들 사이에서 부동산가격에 대한 바닥논쟁이 한창이라고 할 수 있습니다. 여러분들도 피부로 느꼈듯이, 서민들이 추석 이후 전세가폭등에 힘들어하는 시점부터 부동산가격 바닥논쟁으로 이어져서 '지금이 바닥이고 상승한다'라는 바닥론자와 '아직은 바닥이 아니고 내년 상반기는 되어야 바닥이다'라는 신중론자간의 팽팽한 줄다리기가 이어지는 상황에서 우리가 알 수 있는 것은 최소한 몇 달 전까지 대세로 자리잡던 하락론, 폭락론은 현재 찾아보기가 쉽지 않은 것만으로도 추석 전후 부동산시장에 많은 변화가 감지된다는 것입니다.
우선, 전반적인 우리 경제의 상황이 어떻게 될까요 ?
부동산경기가 전반적인 우리나라의 경제상황과 전혀 상관이 없지는 않다는 것을 우리 모두 알고 있고, 현재 인플레에 대한 우려로 지난번 한국은행이 금리인상을 소폭 단행한 것처럼, 향후 금리는 인상하는 쪽으로 방향이 설정되어 있습니다. 또한 얼마전 우리가 주최국이었던 G-20정상회의에서도 논란이었던 세계경제의 환율전쟁에서 우리나라도 피해갈 수 없어 환율하락으로 인한 경제성장면에서도 다소 주춤할 것이라 보여지고 있습니다. 그러므로 신중론자들사이에는 이러한 경제적 불확실성과 여전히 해결되지 않고 있는 상황에서 아파트 가격거품은 여전하다고 주장하는 것입니다.
하지만 현장에 가보면, 지역마다 차이는 있고 입주물량이 많은 곳이나 수도권 외곽은 아직까지 큰 움직임은 감지되지 않지만, 강남을 중심으로 서울과 경기 분당, 용인 등 남부권은 전세가격이 초강세가 지속되면서 매매시장도 급매물이 매매되거나 회수되고, 호가가 상승하는 뉴스가 계속 들리고 있습니다.
<자료 : 국민은행 2010.11.19.>
둘째, 그렇다면 과연 지금이 부동산가격의 바닥일까요? 최종 결과는 시간이 지나야 알 수 있지만 늘 우리가 그래왔듯이 ‘그때가 바닥이었네’라고 인지할 때는 이미 상승세를 탔기 때문에 투자를 하고 싶어도 이미 한발 늦은 타이밍이 되는 것입니다. 그렇다면 어떻게 바닥인지, 바닥이 지나가고 있는지 알 수 있을까요 ?
그 몇 가지 징후에 대하여 살펴보도록 합니다.
1. 부동산 가격하락과 폭락의 부정적인 뉴스가 계속 나오고 비관론을 주장하는 목소리가 많이 등장합니다. 각종 언론과 방송매체에서 “대한민국 부동산은 끝이 났다”“더 이상의 부동산상승은 없다” 등의 주장이 대세를 이루며, 따라서 대세하락기, 거래단절과 거품론, 부동산 매도를 권하는 분위기 때문에 당장이라도 집을 팔아야 할 것 같고, 집을 사면 손해라는 분위기가 팽배하며, 주변에서 이런 소리를 많이 들을 수 있습니다.
2. 부동산거래가 2-3개월 이상 두절되고, 이런 현상이 계속 이어지면서, 뉴스에는 수도권에 불꺼진 아파트가 많다는 둥, 서민들이 집이 팔리지 않아서 새로운 집으로 이사할 수 없다는 뉴스가 토픽으로 등장합니다.
3. 서울 및 수도권 미분양적체와 연쇄작용으로 건설사 부도뉴스가 연일 지면을 차지하면서 우리경제에 악영향을 미치고, 건설사 분양물량도 급감하면서 분양광고를 찾아보기 어려워집니다.
4. 따라서 이러한 미분양해소를 위한 정부의 한시적 취․등록세, 양도세 감면특례 조치나 주공을 통한 매입이라던지 하는 노력이 가시화되고, 게다가 택지개발지구내 전매제한기간 단축이나 폐지, DTI/LTV의 비율완화 등 정부의 조심스런 부동산 규제완화책이 등장하면서 금리도 인하되거나 인하가 지속됩니다.
5. 실수요자들이 부동산 가격하락으로 인한 이사하는 것을 외면하면서 주택을 매입하는 것보다는 전월세 등 임대차로 몰리는 현상이 심해집니다.
6. 부동산신간도서가 줄어들거나 “부동산 대폭락론”, “부동산보다 고수익이 되는 재테크 방법” 등과 같은 서적이 다수를 차지하거나, 부동산전문가 칼럼과 무료상담 횟수가 급격히 줄어듭니다.
7. 발빠른 건설회사의 주택건설 검토나 차기년도 주택건설 착공량을 조율하기 시작합니다.
8. 강남 재건축거래가 실종되었다가, 급매물부터 소진되기 시작합니다.
9. 부동산가격은 하락해도 자동차, 반도체 등 수출은 이어지면서, 경기회복을 알리는 신호들이 등장하고, 수출이 늘고 주식매수세는 이어지면서 무역흑자로 돌아섭니다.
특히, 이중에서도 실수요자들이 주택매입을 꺼리고, 전월세 등 임대차로 몰리면서 전세가격이 폭등하는 현상이 최근에 등장하면서, 이러한 징후가 과연 주택가격 상승으로 이어지는가에 대해서는 논란이 많습니다. 하지만 아직까지는 실수요자들의 전세선호 현상이 주택매입으로 적극적으로 돌아선 것은 아니라고 할 수 있지만, 급매물 위주로 거래가 활발한 것은 고무적인 현상이라고 할 수 있을 것입니다.
다만, 이러한 급매물들이 모두 시장에서 소진되고 난 후에는, 과연 일반매물까지도 뒷받침할 수 있는 수요층이 창출되는가가 향후 시장을 판단해 볼 수 있는 잣대가 될 것이지만, 그렇다 하더라도 전반적으로 거래량이 지난여름보다 서서히 회복되고 있는 것임에는 틀림이 없습니다.
위와 같은 징후들은 부동산 바닥론을 판단하는 절대적 기준은 아니고 결국에는 시간이 흘러야 알 수 있지만, 먼저 일어나는 새가 먹이를 빨리 잡듯이 바닥징후 분석과 주택수급상황, 경제상황을 통하여 부동산시장을 미리 예측을 할 수 있다면 남들보다 한발 앞선 투자의 타이밍을 잡을 수 있으므로 신중히 고민해 볼 시기인것 같습니다.
필자 : 이 진 행 박사 (부동산아카데미 주임교수)
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