부동산바닥 확인하는 방법

김인만

 

부동산바닥과 탈출할때 나오는 징후들

 

부동산바닥 확인하는 방법

최근 '바닥이다', 아직 바닥이 아니다' 라는 때아닌 바닥논쟁이 뜨겁다.

추석 이후 전세가상승 문제가 바닥논쟁으로 이어져서 논란이 되고 있는데 '지금이 바닥이고 상승한다'라는 바닥론자와 '아직은 바닥이 아니고 내년 상반기는 되어야 바닥이다'라는 신중론자간의 팽팽한 줄다리기가 이어지는 상황에서 몇 달 전까지 대세로 자리잡던 하락론, 폭락론은 현재 찾아보기가 쉽지는 않으니 추석 전후 부동산시장에 많은 변화가 감지되는 것만은 사실이다.

최근 현장에 나가보면 실제로 몇 달 전 나와있던 급매물은 찾기 어렵고 호가도 올라가 있으며 그나마 나와있던 급매물도 계약을 하려고 하면 회수되거나 호가를 올려버려 계약이 무산되는 일들이 빈번히 발생하고 있다.

지역마다 차이는 있고 입주물량이 많은 곳이나 수도권 외곽은 아직까지 큰 움직임은 감지되지 않지만 강남을 중심으로 서울과 경기 남부권은 전세가 초강세가 지속되면서 급매물이 빠지거나 회수고 호가가 상승하는 이런바 바닥이 지나가는 소리가 들리고 있다.

과연 지금이 바닥일까? 더 기다려야할까? 최종 결과는 시간이 지나야 알 수 있지만 ‘그때가 바닥이었네’라고 인지할 때는 이미 상승세를 탔기 때문에 한발 늦은 타이밍이 된다.

그렇다면 어떻게 바닥인지, 바닥이 지나가고 있는지 알 수 있을까, 그 몇 가지 징후에 대하여 살펴보도록 하자.

바닥이 가까워지거나 바닥의 절정일 때의 징후는 다음과 같다.

- 하락과 폭락의 부정적인 뉴스가 계속 나오고 비관론을 주장하는 분들이 많이 등장한다.

- 당장 집을 팔아야 할 것 같고 집을 사면 손해라는 분위기가 팽배하며 주변에서도 많이 볼 수 있다.

- 건설사의 부도가 뉴스에 나오고 분양물량도 급감하면서 분양광고를 찾아보기 어려워진다.

- 부동산 신간도서가 줄어들고 전문가 칼럼과 무료상담 횟수가 급격히 줄어든다.

- 부동산포털 무료상담 내용도 매도나 양도세 관련 질문이 많이 올라온다.

- 정부가 부동산규제를 완화 또는 폐지하고 금리도 인하되거나 인하가 지속된다.

- 경매 낙찰가율이 하락한다.

- 강남 재건축 거래가 실종된다.

바닥이 지나가거나 탈출했을 때의 징후는 다음과 같다.

- 부동적인 뉴스가 줄어들고 상승을 주장하는 분들이 등장하기 시작한다.

- 주변에서 집에 관심 없는 분들이 집을 사야 하나는 고민을 하기 시작한다.

- 미분양이 줄고 급매물이 빠지기 시작한다.

- 분양물량이 늘어나면서 분양광고도 늘어난다.

- 부동산 신간도서가 늘어나거나 판매부수가 늘어나고 칼럼과 무료상담 횟수도 늘어난다.

- 부동산포털 무료상담 내용도 매도보다는 매수가 많아진다.

- 주가도 상승하고 금리인상이 되거나 추가 규제완화가 되지 않는다.

- 경매 낙찰가율이 증가한다.

- 강남 재건축 거래가 증가한다.

이렇게 바닥이 가까워지거나 절정일 때와 바닥을 지나가거나 탈출했을 때의 몇 가지 징후를 살펴보았다.

절대기준은 아니고 결국에는 시간이 흘러야 알 수 있지만 먼저 일어나는 새가 먹이를 빨리 잡듯이 바닥징후 분석과 주택수급상황, 경제상황을 통하여 부동산시장을 선 예측을 하면 남들보다 한발 앞선 타이밍과 기회를 잡을 수 있다.

물론 충분한 자금계획과 리스크 관리는 기본이다.