부동산대폭등 vs 부동산대폭락

이승훈

 

당신은 어느 라인에 줄을 설 것인가!!

 

<1달여전쯤 다음에 등록했던 글입니다.>

* 폭등이냐 폭락이냐

얼마전 삼성경제연구소에서 ‘부동산시장, 대세하락 가능성 점검’ 이라는 보고서를 내놓았습니다. 그러자 부동산폭락을 주장하는 대표적인 인물인 선대인씨가 반박글을 올리면서 이슈가 되었었지요.

양쪽의 논리가 나름 훌륭합니다.

어떻게 될런지는 두고봐야지요.^^

제 생각은 다음과 같습니다.

먼저 부동산은 앞으로 가격이 무조건 떨어질 것이라는 말은 전혀 믿을수가 없습니다.

다른 모든 것은 올라가고 부동산만 경제와 아무 연관이 없어서 떨어진다!! 뭐 이런 생각을 하는건가??

일본식 자산디플레를 말하며 혹은 서브프라임사태를 거론하며 미국집값이 떨어지는 현상을 지켜보며 우리나라도 당연히 집값이 떨어지겠거니 판단합니다.

예측은 신의 영역이지요. 해당분야에 수준 높은 지식을 쌓으면서 확률을 높일수는 있겠지만 100% 앞일을 예측할수 없다는 것은 변함이 없지요.

어떤 사태를 앞두고 소위 전문가라는 사람들도 모두 예측이 분분합니다.

서브프라임이나 일본식자산디플레이션도 모두 사태가 터지고 말들이 많고, 이러이러한 이유 때문에 이번 사태가 일어났다고 떠들어대지, 일이 터지기 전 예측하는 사람은 매우 극소수에 불과합니다.

결과를 보고 끼어맞추기 분석을 하는 거지요. 마치 미리 예측하기라도 했던 것처럼..

* 부동산은 일반경제와 매우 단단한 끈으로 연결되어 있다!!

부동산은 경제적 재화입니다. 혼자 동떨어져 있지 않다는 얘기지요.

주식과 실물경기는 변동없이 부동산가격만 떨어지는 것이 될 법한 말인가요?

진정 그렇게 생각하십니까?

대폭락 예를 들 때 일본과 미국의 예를 드는데, 둘 다 주식과 실물경기가 부동산가격하락 수준으로 떨어졌습니다. 지극히 정상적인 패턴이지요.

정말 부동산 가격만 하락할 수 있다고 보십니까? 전 이 질문에 너무나 회의적입니다.

부동산+주식+실물경기 대폭락은 있습니다. 그러나 부동산‘만’대폭락은 없습니다.

미국과 일본.

2008년 기준으로 세계경제대국 1,2위입니다. 그나마 버틸수 있는 나라들이지요.

우리나라가 부동산대폭락이 일어나면 국가부도사태까지도 고려해야합니다.

얼마 전 부동산폭락을 주장하시는 어떤 분이 현재 부동산가격이 6분의1수준으로 떨어질 수 있다고 하더군요.

만약 그렇게 되면 주식가격 대폭락, 실물경기 하락, 외국인투자자 이탈, 화폐가치 하락.... 모라토리엄...디폴트~!!

* 당신은 어떤 라인에 설 것인가!!

사견이며 추정이지만 대폭락을 믿는 사람들은 집없는 사람들이 대다수일 겁니다. 대폭등을 믿고 싶은 사람은 최소한 집 1채이상 있는 사람들일 거라고 봅니다. 당연히 예외는 있겠지만 확률적으로 월등할겁니다. 그럼 어느쪽이 많느냐인데, 자가소유율이 현재 57%수준입니다. 반대로 무주택자는 43%라는 말인데 이 43%는 대부분 집값 하락을 원할겁니다.(약35%로추정) 반대의 57%는 전부는 아닐거고(실수요자들은 큰 관심 없을수도 있어서) 이역시 약 35%정도로 추정해봅니다.

추정의 근거는 정말 극빈층의 분들은 아예 이런 사안 자체에 관심조차 없습니다. 집값이 떨어져도 못 사시는 분들은 가격이 내리거나 말거나 뭔상관입니까. 당장 밥 한끼 먹을 걱정하기도 바쁜데요.

유주택자들은 최소 2주택이상은 대부분 가격이 상승하길 원할것으로 보여지며(어느 위치이냐에 따라 다르겠지만), 서울및 수도권의 1주택(즉 최소 수억원의 주택가격소유자)자는 상승희망, 이외의 분들(대부분 지방주택소유자)은 무관심 정도로 분류해봅니다.(구체적으로 보면, 서울및수도권 집값은 떨어지길 희망하고 지방아파트 가격은 상승하길 원하겠지요.)

필자의 단순 생각으로서 추정일뿐입니다. 여하튼 상승과 하락이 팽팽히 줄다리기를 하고 있는 형국입니다.

제 주장은 ‘폭등’의 논리는 빈약하고 ‘폭락’의 논리가 훌륭해서 ‘폭락’하거나, 혹은 반대의 상황이 나타나거나 할 것이 절대로 아니라는 것입니다.

대폭락도 좋고 대폭등도 좋습니다. 논리적 근거를 분석하면 양쪽 다 어느 정도 허점이 있겠으나 지금 그것을 파고들자는 얘기가 아닙니다.

현장에서 보고 듣고 온몸으로 터득한 바로는, 어느쪽 편이 더 많은가가 가장 중요합니다.

즉 논리의 근거가 어느쪽이 더 우수한 가는 논외의 문제고, 상승할 것이라고 생각하는 사람과 하락할 것이라고 생각하는 사람 중 어느 쪽이 더 많은가가 진정 중요하다는 말입니다.

좀 과장된 예지만 ‘상승’의 논리가 초등학교1학년 수준의 빈약한 근거를 가지고 있고, ‘하락’의 논리는 서울대교수 수준이라고 가정해보지요. 그런데 현실에서는 논리적으로만 움직이지는 않는지라 ‘상승’을 믿는 사람이 훨씬 더 많다면, 논리의 빈약이나 모순에도 불구하고 기필코 가격은 상승합니다. 이 주장에 내 모든 것을 걸어도 좋습니다. 전 그렇게 믿습니다. 지금까지 그래왔고 앞으로도 그럴 것이라 확신합니다.

당연히 반대의 경우도 마찬가지입니다.

그럼으로 서로간에 반박글을 올리며, 니가맞네 내가맞네 해서 논리적으로 이긴놈이 승자가 아니라, 누가 내 편을 많이 만드느냐가 승자라고 봅니다.

지난 08년 전까지 외환위기(돌발변수)를 제외한 30년간 부동산은 계속 상승했습니다.

그럼 30년 동안은 하락할 논리적 근거가 전혀 없어서 올랐을까요? 우리나라 부동산은 계속 상승모멘텀만 갖고 있었던 것일까요? 그렇지 않습니다. 상승과 하락의 이유는 항상 존재했습니다. 그러나 부동산시장 참여자들이 부동산의 전망을 상승할 것이라고 바라봤기 때문에 수요초과시장이 되었고 가격이 상승한 것입니다.

앞으로는 어떻게 될까요? 현재는 서로간에 눈치보고 있는 상황입니다. 저도 앞으로 전개될 일들을 흥미롭게 지켜보고 있습니다.

다주택자인 필자는 물론 상승에 무게를 두고 있습니다. 나름 여러 논리적 근거를 가지고 있지만 그것은 다음에 얘기하고자 합니다. 상승과 하락의 근거를 세밀하게 분석해서요.

하지만 앞서 말했듯 어느 쪽이 옳은지는 중요하지 않습니다. 다만 우리 편으로 끌어들이려는 노력으로서의 가치만 있을 뿐이겠지요.

이제부터 O,X 게임입니다.

자! 여러분은 상승과 하락! 어느 라인에 줄을 설 것인지....