사교육 그리고 목동과 강남의 미래

김인철

 

목동보다는 강남을 선택한다.

 

수능이 몇일 남지 않았습니다. 한국에서 수능이 중요한 이유는 그나마 공정한, 유일한 신분상승의 통로이기 때문입니다. 또한 모든 국민들이 아이들의 적성과 관계없이 공부에만 올인하는 이유는 공부에서 주는 이익이 다른 적성에서 주는 이익보다 크기 때문입니다. 노래를 잘하고 춤을 잘추고 운동을 잘하고 그림을 잘그려도, 오직 우선 공부만 하라는 이유는 공부에서 오는 이익이 막대하기 때문입니다. (의대와 법대를 지원하는 학생들이 과연 히포크라테스 정신과 정의와 진리를 위해 지원하는지 돈을 위해 지원하는지, 학부모는 아실것입니다.)

이러한 이유로 많은 부모들이 자신들의 불편과 경제적 불이익을 감수하고도 강남과 목동 등지로 몰려들고 있는 것입니다. 이에따라 당연히 강남과 목동의 부동산 가격은 고공행진을 거듭하였습니다.

서울시교육청의 자료가 있습니다. (2007년 2.26일 기사에서 인용) 고등학생수는 일반계고와 실업고의 합이고 2007년 이후의 학생수는 2007년이후의 학생수용계획에 의한 예측치입니다. 물론 전국고등학교 학생수의 변동과는 약간 차이가 있을수 있습니다. 하지만 전국의 부모들이 교육을 위해 서울로 모여들므로 서울 고등학교의 학생수의 변동치가 부동산 문제를 들여다 보는데는 더 유효하리라 생각해서 인용하였습니다.

2000년의 고등학생수는 453,068 명입니다. 이후 지속적으로 감소하여 2006년 349,154 명으로 줄어듭니다. 이후 다시 증가하여 2009년 384,324 명으로 정점을 치고 (전국 고등학생은 2010년이 정점) 2010년 378,389 명, 2011년 369,336 , 2012년 360,237 로 서서히 감소하다가 2017년 에는 250,000-260,000 명으로 급격히 감소합니다. 단지 고등학생수만 고려하는것이 아니고 진학율도 고려하고 있습니다. 예전 1990년 30%대의 진학율이 최근 80% 대 정도까지 급상승했다고 합니다. 대학을 진학하려고 하지 않는다면 굳이 서울과 수도권으로 오지 않으려고 할것입니다. 하지만 진학율 80%대는 더 증가할수 없으리라고 봅니다. 따라서 이제 부터는 학생수의 변동이 예전보다 부동산의 변동과 관련성이 더 깊을 것입니다.

2016년 이후의 사교육의 몰락은 확실합니다. 2009년부터 2012년 사이에 고등학생수가 일정한 수준을 유지하므로 또한 진학율이 최고조에 달해 더 이상 증가할수도 없으므로 이 기간에 사교육이 최고치에 도달할것입니다. 하지만 2017년이 되면 35%가 감소하여 65% 수준으로 된다면 어떠한 사교육이라도 몰락하지 않을수가 없습니다. 또한 2016년 이후가 되면 강남과 목동의 전,월세 수요도 비슷하게 감소할 가능성이 높다는 말이 됩니다.

2017년의 서울의 고등학생수는 최고점인 2009년의 65% 정도를 나타내고 있습니다. 즉 10년안에 고등학생수가 급격히 감소하지만 정점을 치는 2009년 이후에 몇년간은 비슷한 고등학생수를 유지한다는 것입니다.

따라서 서울의 고등학생수와 부동산을 연결시켜 생각해 보기로 하겠습니다.

2011년 주택구입인구가 정점을 치고 한국의 부동산 시장은 대세하락을 할수가 있습니다. 이렇게 되면 미국과 같이 장기침체 국면에 진입할 가능성이 높습니다. (미국이 10년 이상의 장기침체에 진입했다는 쪽이 회복할것이란 쪽 보다는 더 설득력이 있습니다.)

하지만 생산활동인구에 따른다면 한번 더 상승할수 있습니다. 즉 고등학생수가 정점을 치고도 몇년간 급격히 하락하지는 않기 때문입니다. 만약 주택구입연령에 따른다 하더라도 고등학생수에 영향을 받는 강남과 목동등은 차별화 될 가능성이 높고 최소한 매매가는 하락하더라도 전세가는 유지될수가 있다는 것입니다.

하지만 2016년 생산활동인구가 정점을 치고 하락을 시작한다면 고등학생의 변화에도 영향을 많이 받을것입니다. 2017년의 고등학생수가 2009년의 고등학생수의 65% 정도라면 영향이 없을수 없기 때문입니다.

부동산 가격은 일자리와 교통, 교육, 환경에 따라 결정됩니다.

목동과 강남의 가격차는 일자리의 대소와 교통에 큰 영향이 있습니다. 강남이 목동보다는 일자리가 훨씬 많습니다. 강남이 지하철이 지나는 수가 목동보다 훨씬 많습니다. 한번 지도를 보십시오. 강남을 지나는 지하철의 노선과 목동을 지나는 지하철수를 보면 가격차를 즉시 이해할수가 있습니다.

교육의 관점에서 본다면 2016년 이후에 부동산 대세하락이 온다면 당연히 목동이 더 크게 올것입니다. 이유는 목동이 더 크게 교육에 의존하고 있기 때문입니다. 강남은 교육뿐만이 아니고 일자리와 교통과 환경이 어느정도 받쳐 줄수 있습니다. 물론 강남이 버블이 더 크게 형성된다면 강남이 더 하락할수도 있습니다.

교육은 전세가와 밀접히 관련되어 있습니다. 강남과 목동은 매수할수는 없지만 교육때문에 전, 월세를 원하는 수요가 많습니다. 하지만 2016년 이후가 되면 강남과 목동의 전월세 수요가 대폭적으로 감소하게 되어 수도권 지역보다 더 급격히 무너질수가 있습니다.

단기 투자가 아니고 10년 이상 거주할 실수요자라면 수도권을 매수하기를 바랍니다. 부동산 가격도 바닥이고 충분히 하락하였으며 소득대비 주택가격(HAI)도 적정합니다. 물론 서울이나 버블세븐지역은 다시 상승할때 가장 많이 상승할것입니다. 하지만 제때 빠져 나오지 못한다면 깡통 주택을 소유할 가능성도 높습니다.

하지만 서울과 버블세븐도 올해나 내년중에 매수한다면 그나마 고통이 덜 할것입니다.

많은 분들이 부동산이 대세하락한다면 그때 매도하겠다고 말합니다. 절대로 그때 매도할수가 없습니다. 예전 코스닥 열풍때 대세하락이 시작되었으나 아무도 매도할수가 없었습니다. 이유는 두가지 였습니다. 고점에 대한 미련과 팔고 싶어도 매수세가 없었기 때문입니다. 부동산은 아마 대세하락이 온다면 이미 매수세가 모두 소진되어 살수 있는 사람도 없어 장기하락세를 눈뜨고 지켜 볼수밖에는 없습니다.