돈이 있으면 은마 지금잡아야 한다...

이원용

 

학군 단지세대수가중요..

 

요즈음 은마가 수상하다.

가격이 31평기준으로 바닥대비 5천 상승한 상황에서 추가상승은 없고 거래만 한동안 활발했었습니다..

10월 실거래가를 보면 9억선에서 하다가 9억5백 9억1천5백 그리고 아직 공개안된 9억2천 그리고 역시 공개안된 9억3천 현재 호가는 저층빼고 9억5천을 상회 하고 있습니다. 바닥대비 1억원상승을 눈앞에 두고 있습니다...

그럼 이렇게 가격상승이 되는 원인 몇가지 이유가 있지만 여기서는 대치동 은마라는 브랜드 또한 5천세대가 넘는 대단지로 향후 은마가 입주후 가격을 측정해 보았습니다...

 

현재 강남3구에 지상에 주차장 없고 대단지 아파트들이 전세금액이 다른 일반아파트 전세비율보다 상당히 높습니다. 이유는 그동안 재건축규제로 경기도 2기신도시만 가도 쉽게 접할수 있는 지상에 주차장 없고 확코니 확장 설계로 이루어진 아파트들이 강남에는 부족하다는 현실입니다.

현재 2006년이후 강남에 재건축 입주아파트들이 강세가 보이는데 여기서도 가격차를 볼수가 있었습니다.

가격차이를 보이는건 크게 두가지로 볼수가 있는데 단지 규모와 학군 등이라 볼수 있습니다.

현재 신축아파트들이 반포동에 몰려 있는데 일단 2008년12월 입주한 반포자이와 2009년7월 입주한 반포래미안을 보면 래미안이 가격이 다소 앞섭니다. 규모는 자이가 3천세대로 앞서지만 래미안이 자율형사립고인 세화고. 또한 강남유일한 사립초등학교인 계성 초등학교가 있어 인기가 있는듯 합니다.

또 하나는 반포자이는 아무래도 고속도로 인접과 고속버스의 많은 통행량도 다소 있는듯합니다...

그럼 이번에는 반포자이와 길 하나 사이로 옜날 삼호가든을 재건축한 반포 이편한세상이 지금 막 입주를 기다리고 있는데 현재 가격은 2년정도 새아파트라 해도 매매가격은 반포자이보다 약간 부족한것 같습니다.

학군도 비슷하고 오히려 2년 새아파트가 가격이 낮은 이유는 바로 단지규모가 1100세대 정도 밖에 안되는것이 3000세대인 반포자이에 비해 부족한것 같습니다..

그럼 현재 반포동일대 재건축은 아니지만 대단지이면서 후일 재건축도 가능한곳이 서초 삼풍이라 판단합니다(주소는 서초동이지만 거의 반포동에 가깝습니다)

30평대 가격은 약 8억5천 전후 합니다.

이에 반해 역시 단지규모도 있고 후일 재건축도 가능한 단지로 대치동에 개포우성이 있습니다.

30평대 가격은 12억 전후 합니다.

이들을 가격차를 봤을때 대단지이면서 용적율이 낮아 후일 재건축 가능성도 있는데 가격차이는 저는 대치동에서는 오는 학군의 차이로 판단하고 있습니다..

그럼 은마를 재건축 후 현재 강남30평대 아파트 가격을 비교해보면 5천세대 대단지에 대치동 학군이라면 현재 반포래미안 30평대가 15억정도 하는데 그럼 현재 은마31평이 상승했다 해도 9억5천이면 건축비1억5천보태면(34평가능) 합의 11억인데 현재 강남가격이 5.6년후 지금가격과 비슷해도 은마 31평이 현재 반포래미안 15억보다는약 15%전후정도 더나갈것으로 판단합니다.

15억에 15%면 약2억원 정도 추가하면 최소 17억은 보고있습니다.