서울 외곽은 임대수익…도심은 시세차익에 유리

소형주거시설 투자는 이렇게

오피스텔·도시형생활주택 등 소형주거시설이 인기다. 안정적인 임대수익과 시세차익을 기대하는 투자자가 몰리기 때문이다. 주택시장 위축, 저금리 등으로 돈 굴리기가 마땅치 않은 것도 이유다. 그러나 지역별로 수익률이나 시세상승폭이 달라 수요자들의 꼼꼼한 투자자세가 요구된다. 예컨대 같은 서울이라도 구로·영등포·관악구 등 외곽은 임대수익률이 높고, 강남과 도심권에서는 시세차익을 더 많이 얻을 수 있다. 임대용 투자는 외곽이 유리 중앙일보조인스랜드 조사 결과 안정적인 임대수익을 원한다면 구로‧광진·관악‧금천‧동작‧영등포·관악·성동구 등지가 유리하다. 이들 지역은 분양가가 강남권보다 싸 투자비 부담이 적은 반면 도심 등으로 연결되는 교통여건이 좋은 게 특징이다. 임대수익률이 연 5~7%(이하 세전)가 나오는 것으로 조사됐다. 구로구 구로동에서 분양 중인 대림역 와이즈플레이스 전용 29㎡형(오피스텔)은 분양가가 1억3900만원이다. 비슷한 크기의 주변 오피스텔 임대료는 보증금 1000만원에 월 60만원선. 중도금 대출(분양가의 50%, 대출이자 연 4.5%)을 받아 매입하면 연 5.9%의 임대수익을 얻을 수 있을 것으로 보인다. 구로동 포스코부동산 최은경 사장은 “인근 산업단지 뿐 아니라 강남이나 도심 직장인들이 주요 수요층”이라고 전했다. 도시형생활주택도 비슷하다. 7월 입주한 관악구 신림동 아데나 18㎡형(분양가 1억4900만원)은 보증금 1000만원, 월 65만원에 세를 놓을 수 있어 임대수익률이 연 6%를 넘는다. 기존의 소형 주거시설을 사서 임대할 경우 투자수익률은 더 높다. 영등포구 문래동5가 명지페르마타 오피스텔 27㎡형(매매가 8300만원선)은 보증금 1000만원에 월 48만원이어서 연 7%대의 수익을 올릴 수 있다. 반면 시세차익은 크지 않은 것으로 나타났다. 구로동 한솔로이젠트 33㎡형은 임대수익률이 연 7%선이지만 입주 후 4년 동안 몸값이 700만원 정도 올라 1억1300만원선이다. 양천구 신정동 이스타빌 35㎡형도 연 6% 이상 수익을 얻지만 입주 후 7년간 1400만원 오르는 데 그쳤다. 강남·마포는 시세차익 기대 시세차익에서는 강남이나 용산·마포‧서대문‧중구 등 도심 오피스텔이 유리하다. 업무용이나 주거용으로 매입하려는 수요가 많아 매매가가 꾸준히 오르기 때문이다. 강남구 역삼동 쌍용플래티넘밸류 45㎡형은 입주 3년만에 1억5000만원 올라 4억1000만원선을 호가한다. 용산구 한강로3가 GS한강에클라트 47㎡형도 입주 4년만에 9000만원 뛰어 2억9000만원에 시세가 형성됐다. 강남구 도곡동 엔젤공인 강상철 소장은 “세를 놓으려는 수요보다는 중소기업이나 개인이 사무 및 주거용으로 쓰려고 찾는 경우가 많다”고 설명했다. 최근 들어서는 소형 오피스텔값이 많이 오르자 추가 상승을 기대하는 투자자도 늘고 있다는 게 중개업자들의 전언이다. 임대수익률은 연 3~4%로 높지 않다. 비싼 매매가에 비해 임대료가 낮은 편이어서 수익률이 떨어지는 것이다. 강남구 역삼동에서 분양 중인 강남역 R오피스텔 49㎡형은 분양가가 4억원선이다. 주변 비슷한 유형의 오피스텔이 보증금 1000만원에 월 110만원선이어서 임대수익률이 연 4%에 못 미칠 것으로 예상된다. 세금이나 중개수수료 등을 빼면 실제 수익은 더 떨어진다.

최현주 chj80@joongang.co.kr