트랜드를 알아야 부동산이 보인다

김인만

 

부동산트랜드 개념과 보는 법

 

20년전 한국영화를 보면 왠지 모르게 촌스럽고 너무 오래된 듯한 느낌을 많이 받는데 특히 영화속 배우들이 입은 옷을 보면 더욱 그럴 것입니다.

복고풍이 유행이라고하지만 몇년전 입었던 옷을 다시 입으면 왠지 촌스럽고 어울리지 않는 다는 것을 많이 느낄 것입니다.

특히 여자들 옷은 더욱 그런데 패션유행인 트랜드가 현재 시대흐름과 맞지않기때문에 발생하는 일종의 시차현상인데 아무리 좋고 비싼 옷이라도 패션트랜드가 맞지 않으면 금방 시대흐름에 뒤쳐지는 촌스러운 옷이 되어버립니다.

이런 트랜드는 패션에만 존재하는 것이 아니고 부동산에도 존재합니다.

몇년 전 나온 책 제목이기도 하지만 트랜드를 알면 부동산시장 흐름과 미래를 예측하는데 도움이 됩니다.

먼저 기간별로 트랜드를 유형별로 구분해 보겠습니다.

1년미만, 짧게는 6개월미만의 유행을 Micro-trend(마이크로-트랜드)라 합니다.

Micro-trend보다 조금 더 길게 1년이상 2년미만의 유행을 Fad(패드)라 합니다.

Fad보다는 더 길게 5-10년정도의 유행을 Trend(트랜드)라 합니다.

Trend보다 더 장기적으로 10년이상 30년미만정도의 유행을 Mega-trend(메가-트랜드)라 합니다.

Mega-trend보다 더 길게 되어버리면 Culture(문화)가 됩니다.

청바지의 경우 미국의 카우보이가 입던 옷에서 출발했지만 지금은 애플CEO의 스티브잡스가 프리젠테이션할때 입을 정도로 하나의 문화가 되어 버렸습니다.

반대로 한철 유행했다가 사라져버리는 수많은 옷과 악세사리 등은 모두 Micro-trend나 Fad단계에서 사라져 버립니다.

부동산으로 돌아오면 현재 우리 생활에서 빼놓을 수 없는 아파트는 1970년대부터 시작하여 80년대 본격적으로 공급이 되었고 90년대 1기신도시, 2000년대 브랜드 고급아파트로 진화하면서 30년이상 우리의 주 생활공간으로 진화가 되었는데 Trend(트랜드)를 넘어 Culture(문화)가 되었습니다.

판교신도시 이후 타운하우스라는 연립과 아파트의 혼합된 새로운 형태의 주거공간이 소개되었는데 Micro-trend는 넘었고 Fad단계도 넘었지만 트랜드가 될지는 조금 더 지켜봐야 할 것이며 아마 아파트와 같은 문화로 진화하기에는 어려움이 있지 않을까 싶습니다.

최근 관심이 높아진 수익형부동산의 경우 임대라는 이름으로 수십년간 지속이 되었지만 수익형부동산이라는 진화된 이름으로는 몇년 되지 않았는데 선진국의 사례나 1인가구 증가와 베이비부머세대 은퇴를 감안하면 수익형부동산은 트랜드를 넘어 Mega-trend로 진화할 가능성은 높습니다.

그외에도 수많은 여러가지 형태의 부동산이 나오는데 최근 나온 도시형생활주택도 사실 조금씩 이름만 바꾸는 형태의 수익형부동산인데 전체 큰틀로 본다면 르랜드가 되겠지만 도시형생활주택이라는 독립된 이름으로만 따진다면 트랜드까지 발전을 할지는 아직은 시간이 필요합니다.

최근 부동산시장 침체가 지속되면서 더이상 부동산시대는 끝났다, 아파트 시대는 끝났다는 표현을 자주 사용하고 언론에서도 오르고 있습니다만 이미 문화가 되어버린 부동산과 아파트는 잠시 어렵다고 쉽게 없어져버릴 그런 단계가 아닙니다.

또한 대세하락이 트랜드로 자리를 잡으려면 적어도 5년이상은 지속이 되어야하는데 이제 1-2년 침체가 지속되었다고 대세하락이라는 표현을 쓰는 것은 무리가 있습니다.

물론 강남 등 버블세븐의 경우 2007년부터 약보합세가 지속되었기때문에 대세상승이라 할 수는 없습니다만 아직은 대세하락이라는 표현을 쓰는 것은 바람직하지 않고 적어도 2-3년정도는 더 지켜봐야만 합니다.

우리가 잠을 자고 생활을 하고 돈을 가지고 투자를 하는 한 문화가 되어버린 부동산투자는 쉽게 영원히 없어지지 않습니다.

물론 그렇다고 투자만 하면 무조건 대박이 되는 그런 것은 없고 어디를 어떻게 하느냐에 따라 달려 있습니다.

부동산은 살아움직이는 생물이기에 한곳에 오래 머물지는 않고 끊임없이 움직여 가는데 이런 움직임의 트랜드를 잘 따라가면 성공하는 투자의 가능성이 높아질 것입니다.

부동산투자를 할때 Micro-trend나 Fad가 될지 판단을 잘 해야하는데 부동산투자의 특성상 3년이상은 보유하는 것이 일반적이기에 적어도 Trend까지는 가는 곳에 투자를 하는 것이 좋겠습니다.

감사합니다.