지방은 전세값이 매매가를 밀어올리고 있다

이주호

 

지방 일부지역은 전세값이 매매가의 80~90%에 육박한다

 

필자는 1987년도 잠실 주공1단지(5층) 13평 아파트의 시세를 생생히 기억하고 있습니다.

그당시 이 아파트의 매매가는 1300만원, 전세값은 1200만원으로 전세안고 100만원이면 집을 살 수가 있었습니다.

이때는 전두환정권 시절로 전반적으로 물가가 안정되어 집을 사봤자 취.등록세만 물고 재산세만 낼뿐 투자가치가 없어 집 사기를 꺼려하는 사회 분위기였습니다. 그러나 1985년 하반기부터 불어닥친 3저(저유가, 저금리, 저원화가치)경기로 1987년 하반기부터 내수호경기가 도래하자 집값이 급등하기 시작하였고 그후 2000년대엔 강남권 5층 재건축대상 아파트값의 폭등에 힘입어 잠실 주공1단지가 평당 5000만원 정도까지 상승하였습니다. 평당 100만원짜리 아파트가 5000만원까지 갔으니 무려 50배 올랐네요.

이당시 전세값이 집값을 밀어올리는 경향이 수십년이 지난 오늘날, 지방 아파트에서 나타나는 것 같습니다.

지방 일부지역은 최근 전세값의 폭등으로 전세값이 매매가의 80~90%에 육박하여 전세 사는 사람들이 집을 사는 쪽으로 선회하고 있어 전세값이 매매가를 밀어올릴 조짐을 보이고 있습니다.

2~3년전부터 불어닥친 부산 해운대발 훈풍이 지금은 부산전역뿐만 아니라 대구, 광주, 울산 등 여타 지방광역시까지 확산되고 있어 지방 부동산은 가히 폭풍전야입니다.

전세값이 매매가를 밀어올리는 지방 아파트의 사례를 보면

2~3년전에 부산 해운대 신시가지 모 20평대 아파트의 매매가가 9000만원, 전세값이 7000만원 정도 했는데 오늘날엔 전세값이 1억원이고 전세값이 매매가를 밀어올려 현재 매매가는 1억 3000만원 정도입니다. 최근 2~3년동안 부산 일부지역 중소형 아파트는 바닥에서 배 정도 올랐는데 중소형에 비하여 중대형은 아직 덜오른 측면이 있습니다.

부산, 마창진, 김해시, 양산시, 전남 광양, 전북 익산, 전주, 대전 부동산과는 달리 지방 후발주자인 대구, 광주, 울산 등은 올 가을부터 뚜렷한 가격 상승 조짐을 보이고 있습니다.

부산의 예에서 보듯이 지방대세를 맞아 지방 부동산은 한번 상승하기 시작하면 최소 3년 정도는 가격 상승이 이어지는 경향이 있습니다.

지방 후발주자인 대구 부동산은 2007~2009년 내리 3년동안 내렸는데 올해 첫 약상승을 기록, 향후 시장 전망을 밝게 해 주고 있습니다. 지방 부동산은 한번 상승하기 시작하면 3년 정도 이어지는 부산의 전례로 보아 대구도 적어도 2012년쯤까지는 가격 상승이 이어지지않을까 나름 예상해 봅니다.

작금의 지방 부동산은 철저히 지역별로 시차를 두고 움직이기 때문에 지방 부동산시장 전체를 총체적, 획일적으로 봐서는 아니되고 지역별로 세세히 살펴봐야 합니다.

최근 '대구 부동산 가격이 오르면 1년뒤엔 수도권 부동산 가격이 오를까?'라는 타이틀의 신문 기사가 나오는데 이는 곧 몇년전에 부산에서 불기 시작한 지방 훈풍이 이제는 대구로 확산되고 내년쯤에는 수도권으로 확산되지는 않을까하고 현 부동산시의 추이를 잘 얘기해 주고 있는 것 같습니다. 작금의 지방대세를 인정해 주고 수도권은 늦게나마 지방 부동산의 뒤를 잇지는 않을까하는 말로 들리네요. 주도주는 지방, 비주도주는 수도권이라는 말입니다.

2000년대는 강남권부동산 전성시대였는데 2010년대에 들어와서는 지방부동산 전성시대로 확 바뀌었습니다. 얼마전 부산 모 아파트 분양이 1순위에서 마감된 것만 봐도 지방부동산 전성시대를 실감하게 됩니다. 서울은 강남 모 오피스텔이 치열한 분양경쟁률을 기록하여 서울에선 오피스텔 전성시대를 예고해 주고 있는 것 같습니다.

시장의 큰 흐름은 지방은 아파트, 수도권은 오피스텔 등 수익형부동산 대세입니다.

지방 후발주자인 대구의 중소형 대세가 3년 정도 이어지고 그후 중대형으로 확산되고, 또 어느정도 시차를 두고 지방 중소도시까지 확산된다면 향후 상당기간동안 지방대세가 이어질 것으로 예견됩니다.

지방은 인플레, 실물경제 회복, 내수호경기 도래, 저평가.저가격대의 호재뿐만 아니라 전세값이 매매가를 밀어올리는 경향도 있어 지방 부동산엔 여러 가격 상승 요인이 존재하고 있습니다.

지방 후발주자인 대구, 광주, 울산 등은 올 여름에 바닥을 치고 가을부터는 시장이 급격히 회복되어 괜찮은 물건은 이미 다 팔리고 없고 저층 등과 매매조건이 좋지않은 일부 아파트만 남아있다는 현장 소식이 들려옵니다.

수도권 전세값이 매매가의 50% 정도인 반면, 지방은 전세값이 매매가의 80~90%에 육박하고 있어 주택임대사업자의 입장에서도 지방은 정말 매력적인 시장입니다. 전세값이 매매가를 밀어올리는 경향도 수도권보다 지방이 훨씬 더한편입니다.

투자는 때론 허를 찌르기도 합니다.

2000년대엔 인구감소 등으로 지방 부동산 가격이 절대로 올라갈 수가 없다고 했는데 2000년대 후반부터는 종전 상식을 깨고 지방부동산이 급부상하고 있습니다.

아직까지 지방 부동산시장이 수도권 부동산시장의 틈새시장에 불과하다는 말을 하고있는데 작금의 지방 부동산시장을 세세하게 살펴보면 그렇지 않다는 것을 느끼게 될 것입니다. 지방 부동산시장 상황이 이러하니 이제 더 이상 지방 부동산시장이 수도권 부동산시장의 틈새시장이 아니라는 것을 인정해 주셨으면 합니다.

작금의 지방대세는 인플레, 코스피지수의 대세상승, 경기연착륙으로 인한 내수호경기 도래, 양극화 해소, 선진화로 가는 길 등 큰틀에서 움직이기 때문에 종전에는 보지못한 지방의 대세적인, 대반란적인 측면으로 봐야 합니다.

서울 및 수도권 부동산 대세가 2000년대 초반, 강남권부동산에서 시작되어 2006년 하반기~2008년까지 노도강 등 강북권, 수도권 소외지역으로 이어졌듯이 오늘날 지방대세를 맞아 지방 부동산 역시 2000년대 수도권 부동산처럼 상당한 기간동안 대세가 이어질 것으로 예견됩니다.

그동안 국내 부동산시장이 서울 및 수도권에만 국한되다시피 했는데 작금의 지방대세로 종전 부동산시장의 고정관념을 과감히 깨라고 말씀드리고 싶습니다.

작금의 지방 부동산시장은 지역별로, 중소형.중대형별로 시차를 두고 움직이기 때문에 이같은 순환논리에 따라 지방 부동산 대세는 상당한 기간동안 이어질 것으로 예상됩니다.

조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기로 국가경제가 전반적으로 튼튼해지니 경제, 사회 양극화현상도 점차 해소되어야 하고, 지방 산업단지 등 지방경제도 나아지고, 자영업 경제도 나아지고 하니 경제논리상 지방 부동산도 당연히 재평가받아야 합니다.

이러한 연유로 금반 지방 부동산시장에 새로운 길이 열리고 있습니다.

지방 일부지역의 전세값이 매매가의 80~90%에 육박하면서 전세 사시는 분들이 매매쪽으로 선회하고 있고, 주택임대사업자도 적은 돈으로 주택임대사업을 할 수가 있어 향후 지방 부동산시장의 전망은 대단히 밝습니다.

지방 부동산은 각도시마다, 각도시내 지역마다, 중소형이냐? 중대형이냐?에 따라 몇년의 시차를 두고 움직이고 있습니다. 이러한 순환논리에 따라 지방 부동산시장이 움직이기 때문에 향후 상당기간동안 지방대세가 이어질 것으로 확신하고 있습니다.

지방은 전세값이 매매가의 80~90%에 육박하고 있어 전세값이 매매가를 쉽게 밀어올리는 경향이 있습니다. 이러한 연유로 지금 지방 부동산시장은 태풍 직전의 고요로 보입니다.

반면, 서울 및 수도권 부동산은 아주 몇년뒤에 전세값이 매매가의 80%에 육박해야만 대세상승하는건 아닌지 모르겠습니다.