용산 오피스텔 3년 임대수익률 15%…국내 주식형펀드의 2배

● 금융투자와 비교해보니
한강로 용산파크자이 73㎡…시세차익까지 감안하면 3년 투자수익률 68% 넘어
2주택 이상일 땐 60% 양도세…환금성 떨어지는게 큰 단점

최근 3년간의 오피스텔 수익률은 어느 정도일까. 재건축대상아파트, 펀드, 정기예금 등과 비교해 높은 수익률을 기록하고 있을까.

한국경제신문은 미래에셋그룹에 의뢰해 서울 한강로1가의 주상복합인 용산파크자이를 비롯해 대표적 재건축 단지인 서울 대치동 은마아파트, 그리고 각종 펀드와 은행의 정기적금에 투자한 경우의 수익률을 비교해봤다. 결론은 오피스텔의 수익률이 가장 높은 것으로 나왔다. 지역을 잘 선택하면 오피스텔도 좋은 투자대상이 될 수 있다는 분석이다.

◆오피스텔 3년간 수익률은 가장 높아

3년 수익률을 기준으로 2007년 9월에 매입해 임대를 준 오피스텔의 수익률이 가장 높았다. 서울 한강로 용산파크자이 73㎡(공급면적)를 2007년 9월에 당시 가격인 2억3000만원에 매입한 경우 현재 시세는 3억4000만원으로 1억1000만원의 수익이 발생했다. 임대를 해 줬을 경우 현재 시세인 보증금 1000만원에 월세 120만원을 적용하면 월 환산임대료는 133만원 정도가 된다. 이에 따라 3년간 2억3000만원에 대한 투자 수익은 1억5679만원이 돼 3년간 투자 수익률은 68.2%로 산출됐다. 여기서 취 · 등록세(매입가격의 4.6%)와 보유세(연간 50만원 가량 · 층과 향에 따라 달라 미세한 차이 발생)를 매년 냈다고 해도 세후 수익률은 62.9%에 달한다.

이어 해외주식형펀드 수익률이 뒤를 이었다. 3년 전 아시아 소비산업 관련 주식에 집중 투자하는 '미래에셋솔로몬아시아퍼시픽컨슈머'펀드에 가입한 경우 세전 수익률은 37.69%를 기록했다. 해외 주식형펀드에 대한 비과세는 작년 말로 끝나 올해부터는 수익의 일정 부분에 대해 소득세를 내야 하는데, 이를 고려해 올해 10월27일 펀드를 환매하면 31.88%의 세후 수익률이 나온다. 3년 전 1억원을 거치식으로 투자한 자는 실제 손에 쥐는 수익이 3188만원에 달한다는 얘기다.

기준금리가 낮게 유지되면서 올 들어 채권가격은 급등세를 보였다. 따라서 대표적 안전투자 대상으로 여겨졌던 채권형펀드도 높은 수익을 냈다. 1조원이 넘는 자금이 몰린 '교보악사투모로우장기우량'채권형펀드는 3년간 세후 수익률이 18.98%에 달했다. 통상 채권형펀드의 연간 기대수익률이 연 3~5% 안팎임을 고려하면, 안전 자산에 돈을 넣고도 기대 이상의 수익을 올린 셈이다.

2007년 국내 주식시장이 역사상 최고점이었기 때문에 국내주식형펀드인 '한국투자네비게이터'펀드의 3년 수익률은 6.71%로 낮았으며, 낮은 기준금리로 은행의 정기적금 수익률도 5.56%로 물가 상승률과 비슷했다. 대표적 재건축 단지로 꼽히는 대치동 은마아파트 전용 77㎡는 부동산114가 집계하는 시세로 10억원에서 9억원으로 하락하며 마이너스 수익을 기록한 것도 눈에 띈다.

◆과거 사례 맹목적 신뢰는 금지

하지만 최근 3년 수익률을 맹목적으로 투자 교과서처럼 삼고 투자에 나서는 것은 금물이다. 오피스텔은 통상 매매가가 분양 당시보다 크게 오르는 경우가 드물다. 김규정 부동산114 리서치본부장은 "용산파크자이의 경우 용산국제업무단지 개발과 도심 쏠림 현상으로 가격이 많이 뛰었지만, 통상 주요 역세권의 오피스텔은 몇 년이 지나도 가격이 변하지 않는다"며 "따라서 매매가 상승률을 제하고 임대 수익률을 낸 뒤 투자해야 한다"고 지적했다. 조사 대상이었던 용산파크자이의 매매차익이 없다고 가정하면 3년간 세후 수익률은 15.3%로 떨어진다.

또한 부동산 투자의 경우 투자자의 상황에 따라 세금 등에 크게 차이가 난다는 점도 유념해야 한다. 1주택자와 2주택자 이상인 경우,임대사업자에 따라 세금이 크게 달라지기 때문이다. 서울 강남권에 국민주택규모(전용 85㎡) 이상의 아파트를 가진 투자자가 추가로 재건축 단지나 오피스텔(주거 목적)을 매입하게 되면 종합부동산세(기준시가 기준 9억원 이상) 부과대상이 될 수도 있다. 1주택자라도 아파트나 오피스텔을 매입한 뒤 '3년 보유, 2년 거주'에 해당되지 않으면 매도 시 이익의 60%까지 양도소득세를 내야 한다. 오피스텔을 주거용으로 하는지, 사무용으로 하는지에 따라서도 차이가 난다.

환금성도 고려 대상이다. 적금은 창구에서 바로 현금으로 교환할 수 있고, 국내 주식형펀드나 국내 채권형펀드도 환매 시 현재 수익률로 3일 내 현금으로 돌려받을 수 있다. 해외 주식형펀드는 투자 국가에 따라 최대 보름 안이면 돈을 찾을 수 있다. 반면 오피스텔은 부동산 중개업소에 등록을 한 다음 매수자를 찾아야 하고 경우에 따라선 매도호가보다 낮은 가격에 실제로 거래가 이뤄지는 경우가 많다. 부동산 중개 수수료와 임대 시 임차인의 집수리 요구 등에 가욋돈이 들어가 실제 수익률은 더 낮아질 수 있다는 점도 반드시 고려해야 한다.

김종필 세무사는 "3년 이하 단기 투자나 급전이 필요할 경우엔 금융상품에 넣어두는 것이 환금성이나 세금면에서 유리하다"며 "부동산의 경우 세금과 각종 부대 비용이 만만치 않아 전문가의 상담이 필요하다"고 조언했다.

김재후 기자 hu@hankyung.com