10월 3주 주간 부동산소식
(2010년 10월 18일~10월 24일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 국정감사 소식
5. 업계소식
6. 정부정책
7. 화제의 판결
8. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
Ø 경매시장이 활기를 띠면서 직전 최저경매가보다 높은 금액으로 낙찰되는 물건이 늘고 있는 것으로 나타났습니다.
Ø 디지털태인에 따르면 8.29대책발표 이후 현재(8월 30일~10월 18일)까지 수도권(서울, 경기, 인천) 아파트 낙찰물건 1175건 중 171건인 14.55%가 직전 최저경매가 보다 높은 금액에 낙찰됐는데요. 8.29대책 발표 직전 같은 기간(7월 10일~8월 28일까지)동안 기록했던 10%(1040건 중 104건)보다 4.55%p 가량 높아진 것입니다.
Ø 낙찰가가 직전 최저경매가보다 높아지는 현상은 전셋값 상승과 입찰경쟁률이 증가하면서 과거 관망세였던 사람들이 향후 주택가격 전망을 밝게 보고 적극적으로 입찰에 나서기 때문입니다.
Ø 이달 15일까지 집계된 수도권 아파트 낙찰가율은 1.2%p 상승한 77.8%로 바닥이었던 8월(75.9%)이후 2개월 연속 상승하면서 회복조짐을 보이고 있는데요.
Ø 특히 이달 낙찰된 수도권 아파트 가운데 감정가의 80%를 넘겨 낙찰된 물건의 비율이 60.6%로 전달 53.2%보다 크게 늘었습니다. 여기에 2회 이상 유찰된 물건의 경우 응찰자가 대거 몰리면서 종전 최저가를 넘겨 낙찰되는 사례도 크게 증가했습니다.
Ø 지난 3ㆍ4분기 수도권 경매에서 총 1,277건의 수익형 부동산(상가ㆍ오피스텔ㆍ근린시설)이 낙찰돼 20.2%의 낙찰률을 기록한 것으로 나타났습니다. 이는 2ㆍ4분기의 719건과 비교해 2배 가까이 늘어났지만 낙찰률은 1.53%p 떨어진 것입니다.
Ø 이번 낙찰결과를 지난해와 비교했을 때 건당 평균감정가는 100만원 정도 높아진 반면 낙찰가는 400만원 가량 낮아져 투자자들의 패턴이 점차 보수적으로 변모했음을 알 수 있었습니다.
● 법원 경매시장 가보니… 북적거리긴 한데… 입찰참여는 저조…
2. 시장동향 및 전망
● 주택시장 바닥 다지기 뚜렷 … 거래 늘고 하락폭 줄어
● 내년 "서울, 최소 7000여가구 부족"..전세난 더 심화
Ø 20일 닥터아파트에 따르면 내년 서울 입주단지는 올해보다 35.3% 줄어든 총 2만 5629가구(아파트, 주상복합, 오피스텔, 임대 포함)인 것으로 나타났습니다.
Ø 이에 반해 서울에서 신규로 늘어나는 가구수는 4만 2,478가구로 1만 6,849가구가 부족한데요.
Ø 서울시의 최근 5년간 주택건설현황에 따르면 아파트가 전체주택에서 차지하는 비율은 73%로, 이를 감안하더라도 내년 서울에서는 최소 7370여가구가 부족하다는 결론이 나오게 됩니다
3. 통계뉴스
Ø 닥터아파트가 10월 15일부터 10월 22일까지 서울 경기 인천 등 수도권 아파트 전세금을 조사한 결과 0.2% 상승한 것으로 나타났습니다.
Ø 서울이 송파(0.44%), 양천(0.42%) 등의 강세에 힘입어 0.23% 올랐고, 경기도가 용인시(0.58%) 급등의 영향으로 0.22% 상승했습니다.
Ø 신도시와 인천시도 각각 0.22%, 0.14% 상승하며 수도권 전 지역에서 전셋값 상승이 이어지고 있습니다.
Ø 최근 버블세븐지역이 집값 하락폭이 줄어들고 전셋값이 상승하면서 회복세를 나타나고 있습니다.
Ø 부동산114에 따르면 버블세븐지역 집값은 지난 5월과 6월 -0.8%를 기록했으나 최근 9월과 10월에는 각각 -0.19%, -0.06%로 빠르게 회복세를 보이고 있습니다.
Ø 경매시장에서는 회복세가 더욱 두드러지는데요. 버블세븐 지역 낙찰가율은 지난 8월 75.57%로 올해 들어 가장 낮은 수치를 기록한 이후, 지난달 76.62%로 1.05%p 상승하며 반등에 성공했고 이달(1~15일) 들어서도 낙찰가율이 77.29%로 상승세를 이어가고 있습니다.
Ø 올해 면적별 전셋값 상승을 조사한 결과 중형면적(62.8∼95.9㎡) 주택의 전셋값은 전년 대비 평균 4.9%나 오른 것으로 나타났습니다. 반면 소형면적(62.8㎡미만)은 예상과는 달리 중형보다 0.2%p 낮은 4.7% 상승하는데 그쳤습니다. 대형면적(95.9㎡이상)은 예상대로 3.2% 오르면서 상승폭이 가장 작았습니다.
Ø 지역별로는 수도권이 평균 3.7% 상승한 반면 대구는 10.9%나 상승했고, 부산도 8.7%나 오르면서 수도권보다 지방의 상승폭이 더 컸습니다.
Ø 10월 14일 기준 서울지역 면적별 3.3㎡당 매매값 변동을 살펴본 결과 중소형은 올 초에 비해 34만원 떨어진데 그친 반면 중대형은 같은 기간 동안 50만원 하락했습니다. 전세의 경우도 중소형 주택이 3.3㎡ 34만원 오른 반면 중대형은 32만원 올랐습니다.
Ø 이 같은 분위기는 주택 경매시장에서도 똑같이 나타나고 있는데요. 9월 서울지역 중소형 주택 낙찰률은 30.8%로 전월(28.99%)보다 높아졌지만, 중대형의 경우 낙찰률이 28.03%로 전월(28.48%)에 비해 오히려 낮아졌습니다.
Ø 부동산114에 따르면 올 3분기 서울 시내 아파트의 임대수익률은 평균 3.14%, 오피스텔은 5.71%로 2008년 이후 3년 동안 가장 적은 차이를 나타났습니다.
Ø 그 동안 주거목적이 강한 아파트보다 임대가 목적인 오피스텔의 임대수익률이 높았지만 경계가 점차 허물어지고 있는 것입니다.
Ø 지역별로는 종로구(3.75%), 중구(3.71%), 서대문구(3.63%) 등 업무지구가 있는 도심이나 성북구(3.42%), 은평구(3.35%) 등 매매가격이 싼 지역에서 세를 준 아파트가 높은 수익을 올린 것으로 나타났습니다.
Ø 국토해양부에 따르면 9월 전국 땅값은 전달에 비해 0.04% 떨어졌습니다. 지역별로는 수도권이 0.09% 하락한 반면 지방은 0.05% 오르는 양극화 현상이 나타났습니다.
Ø 수도권에서는 서울이 -0.13%, 인천 -0.06%, 경기 -0.05% 등 일제히 약세를 보였고, 지방의 경우는 251개 시군구 중 171개 지역 땅값이 상승했습니다.
Ø 한편 토지거래량은 총 14만5157필지, 1억2584만3000㎡로 지난해 같은 기간과 비교해 필지수는 35.8%, 면적은 36.0% 감소한 것으로 나타났습니다.
Ø 닥터아파트가 지난 5~11일 인터넷 회원 463명을 대상으로 실시한 4분기 주택시장 태도 설문조사 결과 전체 조사대상 중 45.8%가 내년 1분기에 집값이 오를 것으로 응답했습니다.
Ø 내년 1분기 집값이 `그대로일 것` `떨어질 것`이라고 한 응답률은 각각 30.2%, 24%였는데요.
Ø 지난 3분기 조사결과 집값이 ‘오를 것’이라고 응답한 비율이 27.3%였던 것을 감안하면 시장 전망이 점차 긍정적으로 변하고 있다는 신호로 분석됩니다.
Ø 21일 국토해양부와 금융결제원 등에 따르면 이날 현재 만능통장 가입자수는 1007만명, 가입금액도 8조원에 육박한 것으로 집계됐습니다. 상품이 출시 후 1년 5개월 만인데요.
Ø 반면 기존 청약저축과 예·부금 가입자는 감소세가 이어지고 있습니다. 지난달 말 현재 청약예금 가입자수는 총 199만5994명으로 2003년 2월말에 200만명(202만6572명)을 넘어선 이후 7년 7개월만에 200만명 이하로 떨어졌습니다.
4. 국정감사 소식
● [2010국감] LH, 1.2조원 쓰고.. 60억원 벌어
Ø 19일 국회 국토해양위원회 권선택 의원에 따르면 정부와 LH가 지난 2008년부터 시행하고 있는 장기임대산업단지에 임대 신청률이 30% 미만인 것으로 나타났고, 실제 임대계약률은 10%에 미치지 못하는 것으로 집계됐습니다.
Ø LH는 지난 2년간 이 사업과 관련해 총사업비 2조1204억원 중 1조2924억원을 투입했으며 현재까지 회수된 금액은 60억원에 불과했습니다.
Ø 서울시 국정감사 자료에 따르면 지난 8월까지 공급된 시프트는 총 1만2,010가구로 이중 SH공사가 직접 건설해 공급한 시프트는 1만 780가구로 총 건설원가는 2조 8,555억원인 것으로 나타났습니다.
Ø 하지만 입주자로부터 거둔 총 전세임대보증금은 1조3,620억원으로 1조4,935억원이 부족한데요. 한 가구당 평균 1억3,854만원에 이르는 금액입니다.
Ø 시프트는 규모에 따라 국민주택기금과 국가보조금이 지원되고 나머지는 부족분은 서울시와 SH공사가 절반씩 부담하고 있습니다. 부족분 대부분이 SH공사 부채로 잡히거나 서울시의 세금으로 메우는 구조이기 때문에 이 같은 결과가 나타난 것입니다.
● [2010국감]"재건축아파트, 집-땅 가격변동률 격차 커"
Ø 21일 국회 국토해양위원회 김기현 의원에 따르면 서울 둔촌주공1단지의 2010년 공시된 공동주택가격변동률 전년대비 36.3%의 급격한 상승을 보인 반면 토지공시지가는 1.8% 상승하는데 그쳐 변동률 격차가 무려 20배가 넘었습니다.
Ø 이외 고덕 주공2단지의 경우 변동률 격차가 8.4배 ▲개포 주공1단지가 8.3배 ▲개포 주공3단지 7.6배 등을 나타냈는데요. 김 의원은 이 같은 이유에 대해 현행 공시제도의 문제점 때문이라고 지적했습니다.
● [2010국감]박순자 "대주보, 보증사고 9조7천억 달해"
Ø 국회 국토해양위원회 소속 박순자의원에 따르면 주택보증의 연도별 보증사고 보증금이 2008년 3조3727억원(50개 사업장)에서 2009년 4조4194억원(38사업장)으로 늘었습니다.
Ø 2010년 8월말 현재(21개 사업장, 1조9134억원)까지 합치면 최근 3년간 총 보증 사고액은 9조7055억원(109개 사업장)을 기록했습니다.
5. 업계소식
Ø 공공관리제를 피하기 위해 조합측이 서둘러 시공사 선정을 마치면서 서울시내 재개발·재건축시장의 건설사간 '수주전'이 휴면상태에 들어갔습니다.
Ø 이와 관련 업계에서는 내년 하반기이후에나 공공관리제를 적용 받는 정비시장이 본격 형성될 것으로 내다보고 있습니다.
Ø 종전까지만 해도 시공사 선정은 조합설립인가 이후 가능했지만 공공관리자 시행으로 사업시행인가를 받아야 시공사를 뽑을 수 있습니다.
Ø 올해 말 기준 6조원대의 빚을 지고 있는 인천도시개발공사가 부채를 줄이기 위해 서울시 중구 명동에 있는 금싸라기 땅 304㎡를 매물로 내놨습니다.
Ø 연면적 750㎡의 건물이 들어서 있는 이 땅은 명동 세종호텔 뒤편에 위치해 있고 지하철 4호선의 충무로 명동역과 50m 거리에 접해 있습니다. 매각예정가격은 187억원 입니다.
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6. 정부정책
Ø 임종룡 기획재정부 제1차관은 21일 “전셋값이 크게 오른 것과 관련한 부동산시장 점검회의를 다음 주에 열어 전세자금 지원을 확대하고, 공공임대주택과 도시형 소형주택의 공급을 늘리는 방안을 논의할 예정”이라고 말했다고 합니다.
Ø 전세 시장은 실수요자 시장이므로 자금을 대주는 것이 가장 손쉬운 대책이라고 판단해 정부는 국민주택기금 전세자금의 가구당 대출 한도를 6000만원에서 8000만원으로 늘리고, 연 4.5%인 금리를 낮추는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌습니다.
Ø 22일 열린 국회 국토해양위원회의 국토해양부에 대한 국정감사에서 전여옥 한나라당 의원은 “예비 중산층들을 위해 조금 더 소득공제 혜택을 기존 3000만원에서 4000만원이나 5000만원으로 높여야 한다”고 주장하자.
Ø 정종환 국토해양부 장관은 “소득공제 확대하는 방안을 관련 부처와 협의해 검토하겠다”고 답했다고 합니다.
7. 화제의 판결
Ø 20일 대법원 제1부는 광주광역시 신가동 주택재개발정비사업조합 주민 23명이 광주 광산구청을 상대로 제기한 조합설립추진위 무효소송에 대해 기각 판결을 내렸습니다.
Ø 대법원은 "당시 법령이 추진위 설립 시기를 정비구역 지정 이후로 제한하지 않았다"며 "또 정비구역의 지정ㆍ고시 이전에 정비예정구역에 의해 확정된 토지 등 소유자의 과반수 동의를 얻어 구성한 추진위원회라도 최초 기본계획상 정비예정구역과 심의 중인 구역안이 큰 차이가 없어 명백한 하자로 볼 수 없다"고 판시했는데요.
Ø 이는 지난해 10월 강원도 원주에서의 구역지정 전에 구성된 추진위 무효라는 판결과 반대해석으로 볼 수 있어 전국 재개발 사업장에서 발생했던 소송 대란이 일단락될 것으로 보입니다.
● 대법 “근저당 설정비용, 약정 상관 없이 은행이 부담”
Ø 은행에서 대출받을 때 ‘근저당 설정비용’은 고객이 부담한다고 약정했더라도 은행이 부담해야 한다는 취지의 판결이 나왔습니다.
Ø 이전 판결이었던 서울고법에서는 부담 주체를 고객이 선택할 수 있는 만큼 공정위의 표준약관으로 약관을 바꾼 것은 부당하지 않다면서 은행측의 손을 들어줬습니다.
Ø 하지만 대법원은 약관은 거래분야의 통상적인 관행, 거래대상 상품의 특성 등을 함께 고려해야 한다”면서 소비자의 권익을 보호한 개정 약관의 정당성을 인정했습니다.
Ø 다가구주택의 경계벽을 늘려 방을 늘리는 이른바 '방쪼개기'는 경계벽의 재질에 상관 없이 건축법령상 허가가 필요한 '대수선'에 해당한다는 대법원 판단이 나왔습니다.
Ø 재판부는 "개정 건축법령은 다가구주택의 가구간 경계벽을 증설하는 행위를, 그 증설된 경계벽이 주요 구조부에 해당하지 않더라도 이를 대수선에 포함하라는 취지"라며 "원고는 합판구조의 경계벽을 증설했으나, 이는 규정 적용여부를 좌우할 사정이라 할 수 없다"고 지적했다고 합니다.
8. 기타 주요뉴스
● 부동산 침체로 취등록세 ‘급감’… 지자체 재정 ‘경고등’
Ø 21일 행정안전부와 서울시에 따르면 서울시가 지난 1~8월새 거둬들인 취등록세는 1조9335억원으로 2010년 취등록세 수입 예상액의 56%(3조4305억원)에 불과한 것으로 나타났습니다.
Ø 아직 집계되지 않은 9~12월분 등 4개월치가 남아있지만 서울시의 월별 평균 징수액이 약 2400억원인 것을 감안해 올해가 끝나더라도 약 5000억원의 지방세가 부족합니다.
Ø 이는 취등록세 50% 감면혜택의 영향도 있지만 부동산 ‘거래량 급감’이 지방세수 감소의 가장 큰 원인이라는게 행안부 관계자의 설명입니다.
Ø 18일 국민·우리·신한·하나·기업은행 등 5대 시중은행의 3분기 아파트 집단대출 평균 연체율은 0.38%(잠정치)로 나타났습니다. 2분기 0.25%에 비하면 52%나 늘어난 것인데요.
Ø 금융감독원에 따르면 8월 말 현재 국내 은행의 주택담보대출 연체율은 0.64%로, 전월(0.53%)에 비해 21% 높아졌습니다.
Ø 이는 2007년 밀어내식 분양열풍 이후 3년의 거치기간이 끝난 뒤 잔금을 내지 못해 입주가 대거 지연되는 부동산 시장의 상황 때문에 연체율이 올랐기 때문입니다.
Ø 부동산 업계에서는 2007년 밀어내기 분양물량이 지금도 시장에 공급되고 있기 때문에 이러한 현상이 내년까지 계속될 것으로 전망하고 있습니다.
Ø 서초구는 지난 4월부터 7월까지 자체 운영한 올해 상반기 ‘부동산 중개 전문 영어교육과정’을 마친 중개업소 21개소에 대해 ‘영어가능 부동산’으로 지정했다고 18일 밝혔습니다.
Ø 이 업소들은 교육 과정에 따라 부동산 중개 기본영어회화, 상담 및 안내, 영문부동산 매매계약서 체결 등에 대해 집중 교육을 받게 됩니다.
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