부동산초보탈출기⑲-자산관리과정에서의 VE(Value Engineering)

부동산 초보의 자산관리Ⅲ-자산관리과정에서의 VE(Value Engineering)

 

지금까지 부동산자산관리의 개념과 종류 및 자산관리사 자격증을 취득하는 것까지 살펴보았다. 금회에는 자산관리와 결합하여 활용한다면 시너지 효과가 예상되는 VE에 대하여 알아보기로 한다. VE의 정의는 '최저의 생애주기비용(Life Cycle Cost: LCC)으로 최상의 가치를 얻기 위한 목적으로 수행되는 프로젝트의 기능분석을 통한 대안 창출 노력으로 여러 전문분야의 협력을 통하여 수행되는 체계적인 프로세스'이다. 조금 어렵게 느껴질 수 있지만 건설산업과 관련된 모든 분야에서 적극적으로 활용되고 있는 도구라고 할 수 있다. 그렇다면 VE가 자산관리와 어떤 관계가 있을까? 다음의 그림을 보면서 이야기를 전하고자 한다.

 

일반적으로 자산관리 과정 중에서 건축물의 유지관리와 관련한 비용의 지출은 필수적이다. 이는 해당 건축물의 가치유지와 밀접한 관련이 있다. VE의 기본은 가치를 증진시키는 것이다. 위의 식의 예를 들면 비용(C)을 낮추고, 기능(F)과 품질(Q)을 높이면 가치(V)가 올라간다. 바로 이점을 자산관리에 응용하고자 하는 것이다.

최근의 자산관리와 관련한 많은 지식과 이론들은 많은 부분에서 경영적인 내용만을 다루고 있다. 부동산의 임대차나 매매 등과 같은 내용이 주를 이루면서, 기술적인 부분에 대한 내용들을 간과하고 있는 것이 현실이다. 이에 부동산 초보인 우리들은 이러한 부분에도 관심을 가져야 할 것으로 생각된다.

한 가지 예를 들어보자. 우리가 가구수가 40가구인 원룸의 소유자라고 가정하자. 해당 건물의 관리자 입장을 생각해보면 각각의 개별가구들이 유지보수와 관련해서 다양한 요구사항을 전달할 것이다. 온수가 나오지 않는 경우, 형광등을 교체해야 하는 경우, 벽지가 손상된 경우, 천정에서 불이 떨어지는 경우 등을 예로 들 수 있다. 이러한 상황에서 자산보유자의 입장에서 생각해보면 형광등의 경우 형광등의 수명을 고려하여 정해진 시기에 일괄적으로 교체하는 것이 임차인의 만족도와 건물의 가치, 그리고 관리인의 인건비 등을 고려할 경우 유리할 수 있다는 것이다. 이러한 사고의 변화가 바로 자산관리 과정에서의 VE의 필요성에 대한 아이디어라고 할 것이다.

위 식에서 비용(C)이 커지지만, 기능(F)과 품질(Q)의 합계가 더 커지는 효과가 있기 때문에 가치(V)를 증진시키는 것으로 해석할 수 있다. 오피스의 자산관리와 관련해서도 앞서 예를 든 형광등의 교체시기와 관련하여 선제적인 교체가 임차인의 만족도와 더불어 비용을 절감한다는 학술적인 연구결과들도 보고되고 있다. 이 또한 오피스 자산관리과정에서의 VE사례라 할 것이다.

관리대상자산이 경사지에 위치하고 있다고 가정해 보자. 겨울에 눈이 오기만 하면 경사 때문에 차가 올라가지 못하여 임차인의 확보에 어려움이 있다면 해당 경사로에 열선을 설치하여 눈이 내리는 즉시 녹아내리도록 하면 될 것이다. 이 또한 앞서 논의한 VE의 개념에 해당된다.

부동산자산관리와 관련한 많은 분야에서 적극적인 VE활동이 요구된다. 또한 이러한 역량을 갖추게 된다면 경쟁력 있는 자산관리자가 될 것이며, 이는 관리하는 자산의 가치 증진과 더불어 새로운 방식의 자산관리기법의 리더가 될 수도 있을 것이다.

[자문]동국대학교 행정대학원 부동산학과 백민석 교수

[매경닷컴 조은영 기자]