부동산초보탈출기⑳-부동산초보들의 자산관리 종합

지금까지 부동산자산관리와 관련한 다양한 내용들을 살펴보았다. 반면 어느 것 하나 정확하게 머릿속에 남아있는 것 같지는 않다. 그 이유가 무엇일까? 아마도 부동산자산관리 분야가 이론적으로나 실무적으로 완벽한 체계를 갖추지 못하였기 때문이 아닐까? 또한 지금의 시기가 진정 관리의 시대로 넘어와 있는지에 대한 냉철한 상황인식 역시 필요하지 않을까라는 의문도 갖게 된다.

부동산 자산관리는 크게 시설물관리(FM), 재산관리(PM), 자산관리(AM) 세 분야로 나누어 졸 수 있다. 부동산 자산관리는 작게 보면 개인이 소유하고 있는 주택의 보수공사에서부터 출발하여 임대차 또는 매각의 문제 등을 다루는 분야이며, 넓은 의미에서 보면 세계적인 대형펀드가 아시아시장에서 오피스건물을 취득하고, 유럽시장에서는 주거용 부동산자산을 매각하는 등의 총체적인 자산관리까지가 포함된다 할 것이다. 이렇게 범위와 분야가 넓은 이유로 명확한 이론구축이나 실무체계가 완비되지 않았으리라 재삼 생각하게 된다.

우리나라에는 자산관리공사(KAMCO)라는 기관이 있다. 국유재산의 관리업무를 포함하여 다양한 형태의 자산관리 업무를 수행하는 대표적인 기관이다. 부동산 자산관리에 관심이 있는 사람이라면 반드시 해당 인터넷사이트를 방문하여 상세하게 살펴보기를 권해본다. 자산관리 분야에 관한 좀 더 넓은 시야가 확보될 것이다.

부동산 자산관리 분야 과정을 통해서 또 하나 배우게 되는 것이 있다. 바로 '손절매' 이다. 손절매는 주식시장에서 쓰이는 용어다. 주식의 가격인 주가(株價)가 단기간 안에 상승할 가능성이 없거나 현재보다 더욱 하락할 것이 예상되어, 손해를 감수하면서도 가지고 있는 주식을 매입가격 이하로 파는 것을 말한다. 부동산 자산은 과거에는 그저 보유하기만 하면 보유기간이 늘어나면서 가격 또한 동반하여 상승하였기 때문에 손절매라는 용어가 어울리지 않는 자산이었다.

반면 부동산 자산들의 공급량이 많아지면서 보유를 오래하면 할수록 오히려 손실이 커져가는 자산들이 생겨나기 시작하였다. 예를 들면 보유한지 십년이 넘었는데도 오히려 매입가격조차 되지 않는 부동산들이 많아지기 시작한 것이다. 이러한 부동산 자산을 보유하게 되면 자산보유자의 현금흐름이 좋지 않게 되고 종국에는 그 하나의 부동산 자산으로 인하여 전체 자산의 건전성이 좋지 않게 되는 경우도 생기게 된다고 한다.

고액 자산가들은 부동산 자산에 열 번 투자해서 네 번만 성공하면 크게 성공한 것이라고 이야기 한다. 또한 잘못된 의사결정으로 좋지 않은 부동산 자산을 가지게 되었다면 미련 없이 손절매하는 것이 최종적인 투자성과에 훨씬 유리하다고 조언한다.

부동산 초보들의 경우 '내 전 재산이 이 부동산에 다 들어갔는데 어떻게 손해를 보고 이것을 처분할 수 있나?'라고 생각할 수 있다. 맞는 말이다. 그래서 부동산 초보들은 반드시 부동산 자산을 취득하기 전에 많이 공부하고 많은 조언을 받아야 할 것이며, 부동산 자산을 취득하고 처분하는 것을 일상적인 일로 대할 수 있을 정도의 수준이 될 수 있을 정도로 노력해야 할 것이다.

한 동안 부동산 정책과 관련해서 시장에서 많은 사람들이 '복부인보다 정책 입안자가 실제 현장을 모른다'라는 이야기를 하곤 했다. 지금 생각하면 '복부인'이라고 불리던 분들을 무시하는 것 같다는 느낌도 들고, 부동산 정책이라는 것이 시장 상황에 선행할 수 없다는 특성을 잘 이해하지 못하는 사람도 참 많구나 라는 생각이 들기도 한다. '복부인'은 실제 자기 자신의 부동산 자산을 공격적으로 관리하는 사람들이다. 따라서 이들의 행태를 부동산 자산관리의 관점으로만 바라 본 다면 그 적극성에는 비판을 하고 싶지 않을 정도이다. 어떻게 정책 입안자가 이들의 실제적인 감각을 따라갈 수 있겠는가.

가장 적극적인 부동산 자산의 관리방식은 자산 보유자의 상황에 따라서 '처분'이라고 말 할 수도 있다. 부동산 자산관리가 관리에 초점이 맞추어져 있기 때문에 자칫하면 부동산을 잘 유지, 관리하는 것이 부동산 자산관리의 전부로 생각되기 쉬우나 부동산의 처분 또한 중요한 부동산 자산관리의 한 분야라는 것을 다시 한 번 마음속에 담아두기를 바라는 바이다.

다음 회 부터는 최근에 부동산분야에서 가장 주목 받고 있다고 생각되는 부동산금융 분야에 대해 살펴본다. 부동산금융 분야에 대해서 공부한 이후에는 부동산 시장에서 중요하게 논의되고 유행이 되고 있는 내용들을 심층적으로 다룰 예정이다.

[자문]동국대학교 행정대학원 부동산학과 백민석 교수

[매경닷컴 조은영 기자]