[스크랩] 2011년 토지 시장의 전망 - 이주왕교수님 예정 저서 서문

 

2011년 토지시장의 전망

 

 

 

   2010년도는 IMF이후 부동산 시장의 하락세가 가장 두드러지게 나타났던 한 해였다. 강남권 일부를 제외한 서울 지역의 아파트 값의 하락세가 지속적으로 나타났으며, 이는 수도권 전역으로 확산되어 주택의 실수요자마저 주택 매입을 기피하여 집값 하락이 가속되었다. 이러한 수도권의 집값 하락은 전국적인 부동산 시장의 하락세의 전조였다.

   이러한 시점에서 향후 부동산 시장에 대한 정확한 예측은 그 누구도 호언장담하기 어려운 사항이다. 그러나 부동산의 대표적 시장가치의 측도는 주택시장만이 아니다. 주택시장과 공존해 온 토지시장에 대하여는 좀 더 다른 각도에서의 해석이 필요하다. 최근의 일부 지역에서는 토지 투자에 대해서 열풍이 불고 있다. 이는 경매 시장에서도 드러나고 있는 현상이며, 어려운 부동산 시장 속에서도 상당한 이익을 실현하는 자들이 속출하고 있다.

   토지 시장에는 주택 시장과 달리 시장 가격의 변동을 일으키는 주요 변수가 있다. 주택 시장은 수요 공급의 법칙 혹은 투기적 가수요가 IMF 이후 10여년간 가격 변동의 주요 원인으로 작용하였지만 토지 시장은 이러한 수요 공급 법칙 외에 행위 제한의 변화에 따른 개발 가능성의 확장이 부동산 가격 변동에 주요 원인으로 작용한다.

   예를 들어, 자연녹지지역이 일반주거지역으로 변경되었다면, 당해 토지에 대한 토지 수요자의 개발 가능성의 선택범위는 넓어지게 된다. 이러한 상황에서 지가 변동이 생기는 것은 사필귀정이라고 할 수 있다.

   2011년도 토지시장의 전망에 대해 핵심을 얘기한다면, 2011년도는 본격적으로 토지이용가치에 대한 옥석이 가려지는 시발점이 된다고 할 수 있을 것이다. 어느 땅을 사던 시간이 지나면 지가가 오른다는 과거의 묻지마 투자는 앞으로 부동산 투자에서 절대적으로 타부 시 되어야 한다.

   국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 전 국토는 선계획 후개발의 법칙이 존재한다. 2003년 이후, 많은 혼선을 빚었던 이러한 법칙이 지난 7,8여년에 걸쳐 단점을 보완하며 체계화되었다. 도시계획을 수립하는 특,광,시,군이 장기적 마스터플랜에 도시기본계획과 구체적계획인 도시관리계획을 수년에 걸쳐 입안 결정하였으며, 이러한 내용에 따른 행위제한 변경이 지가변동에 상당히 영향을 미치고 있는 것은 명약관화한 사실이다.

   따라서, 2011년은 2011년부터 2015년까지의 도시기본계획에서 정한 시가화예정용지가 시가지로 바뀌는 첫 해이기도 하다. 결국 행위제한이 완화되는 지역에 대한 실수요자의 매입 등이 이루어지는 지역은 지가변동이 예상되나, 특별한 도시계획 변경에 따른 행위제한 완화가 없는 지역들은 특별한 투자의 메리트를 갖지 못하고 완만한 지가 하락을 형성하게 될 것으로 예측된다.

   결론적으로, 2011년도의 토지시장은 지난 10여 년간 수립된 도시계획의 실현이 이루어지는 원년이 될 것이다. 따라서 우리는 한정된 국토에서 난개발을 방지하는 도시계획에 따른 체계적, 계획적 개발의 시가지의 후보지인 시가화예정용지 등에 대한 투자에 주목할 필요가 있다.

 

 

 

이 주 왕    저

 

 

 

 

출처 : 왕교수의 부동산 공법과 토지 이야기

글쓴이 : 김지민 원글보기

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