토지 투자, 계획관리지역의 땅이 무조건 좋다?......

[경제투데이]

 

주택시장에 대한 실망감 또는 부동산 침체기에서도 꾸준히 상승하는 토지를 보면서 토지시장을 눈여겨보는 투자자들이 늘어나고 있다. 침체기에 토지에 관심없는 투자자라 할지라도 토지시장이 17개월 연속 상승했다는 사실만으로도 주목하는 것이다.

물론, 주택시장의 침체의 골이 깊어지면서 토지시장 역시 영향을 받을 수밖에 없지만, 국토개발 균형차원에서 토지 개발에 대한 수요는 진행형이 될 수밖에 없어 당분간 토지시장의 행보를 주시할 필요가 있다.

평생직업이라 할 수 있는 재테크, 그에 대한 관심이 깊어지고 있지만 토지 투자에 대한 두려움도 있고 오해도 있는 것이 현실이다. 과거와는 다른 패턴을 보이는 토지시장에서 쉽게 볼 수 있는 오해, 계획관리지역의 땅이 무조건 좋다는 것에 대해 알아보기로 하자.

토지의 효율성 측면에서 집약적으로 활용하는 것이 좋다는 것은 상식이라고 할 수 있다.

그런 측면에서 계획관리지역의 건폐율(40%)과 용적률(100%)은 생산관리지역(20%, 80%)보다 좋기 때문에 가치가 다르게 형성되는 것이 당연스럽게 받아들여지고 있다. 가령, 100평의 땅에서 계획관리지역은 40평 이하의 범위에서 건축할 수 있는 반면에 생산관리지역은 20평 이하의 범위에서만 건축할 수 있어 토지의 활용도 측면에서 계획관리지역이 낫다고 보는 것이다.

그렇다면, 층수나 높이 측면에서 달리 생각해 보자. 계획관리지역은 용적률이 100%이기에, 100평의 토지에서 1층과 2층은 40평씩, 3층은 20평으로 신축할 수 있다는 계산이 나온다.

생산관리지역은 어떨까? 100평의 토지에서 건폐율 20%를 적용하여 용적율이 80%로 1층부터 4층을 20평까지 신축할 수 있다. 물론, 법률상 최대 허용되는 범위내에서 산출했지만, 계획관리지역은 3층인데, 생산관리지역은 4층이다.

높이의 효율성에서는 생산관리지역이 좋지 않은가? 계획관리지역의 지가가 생산관리지역의 지가의 2배라면 차라리 생산관리지역의 땅이 더 낫다고 말할 수 있는 것이다.

토지에 관심을 두는 초보 투자자와 충분한 상담 끝에, 좋은 물건을 찾아 동행하다 생산관리지역이나 보전관리지역의 땅을 추천하면 이상한 눈초리로 필자를 바라 본다. 십중팔구, 계획관리지역의 땅이 좋은 것은 삼척동자도 다 아는데 왜 생산관리지역이나 보전관리지역을 소개해주냐고 핀잔을 주는 것이다.

토지에 입문하거나 관심을 두기 시작한 일반적인 투자자들이 쉽게 들을 수 있는 토지법칙의 하나는 공장이나 창고, 물류용지, 휴게음식점 등을 신축할 수 있는 계획관리지역을 무조건적으로 매수하라는 것이다. 물론, 맞는 말이다.

하지만, 공장이나 창고, 물류부지 등을 신축하려면 어느 정도의 면적이 필요할까? 아마도 최소 1000평 이상의 땅이 필요할 것이다. 그렇다면, 소액투자자가 접근하기 용이할까?

어떤 용도로 매수하는 것이냐고 되묻는다면, 역시나 소액투자자로서 공장 등의 용도에 접근하기에는 가용자금이 부족해 전원주택이나 근린생활시설 등의 용도로 접근하고 싶다고 하는 것이다.

그렇다면, 생산관리지역에서는 전원주택이나 근린생활시설이 불가능한 것인가? 생산관리지역은 물론 보전관리지역, 때로는 농림지역 등에서도 가능하다. 결국, 실수요자 입장에서는 도심과의 접근성이 더 중요한 것이다. 막연하게 계획관리지역의 땅이 좋은 것으로만 알고 있는 해프닝이라 할 수 있다.

또 다른 사례다. 자연녹지지역은 건폐율 20%, 용적률 100% 이하로 알려져 있다. 토지 효율성 측면에서 볼 때 계획관리지역보다 떨어진다.

하지만, 자연녹지지역은 도시지역에 속하는 용도지역이고 계획관리지역은 비도시지역에 속하는 용도지역이다. 즉, 계획관리지역의 주변은 전형적인 농촌생활의 연장선상에 있는 전. 답 등이 대부분이고 자연녹지지역의 주변은 도시지역의 확산을 기대할 수 있는 전. 답 등으로 이루어져 있다. 현장을 동행하면 자연녹지지역에 더 매력을 느끼게 하는 요인인 것이다.

무조건적으로 계획관리지역의 땅이 좋다는 편견으로 토지 투자에 나서는 우를 범해서는 안되는 이유다. 어느 용도지역이든, 전원주택이나 근린생활시설을 신축 후 대지로 지목변경한다면 그 시세는 어떨까 고민해 보자. 고민 속에 어떤 토지를 매수하여야 하는지 그 혜안을 얻을 수 있을 것이다.

아울러, 용도지역은 국가의 행정 편의상 분류한 것이라는 것임을 잊지 말아야겠다.

■ 꼭, 알아야 하는 토지 Tip
1. 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역.
2. 생산관리지역 : 농업. 임업. 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역.
3. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용. 개발을 하려는 지역으로서 계획적. 체계적인 관리가 필요한 지역.
4. 자연녹지지역 : 녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위안에서 불가피한 경우 제한적인 개발이 가능한 지역.

■ 건폐율(建蔽率)과 용적률(容積率)
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(한 필지의 대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 2 이상의 건축면적의 합계로 함)의 비율을 말하고 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(한 필지의 대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말한다.