코스피지수가 2000포인트를 돌파하면 부동산은?

이주호

 

코스피지수가 2000포인트를 넘기면 본격적인 내수 전성시대이다

 

얼마전에 코스피지수가 1900포인트에 도달했지만 현재 일시적인 조정으로 코스피지수가 1800포인트대에 머물고 있습니다.

기술적 지표상, 올 9월에 코스피지수가 1800포인트를 뚫은데 상당한 의미를 두고 있으며 1800포인트를 뚫음과 동시에 지방 백화점, 건설 등 지방관련주가 급부상하고 있습니다.

코스피지수 1800포인트를 뚫음과 지방관련주의 급부상은 곧 내수호경기에 접어든다는 것을 의미합니다. 10월, 지방관련주의 급부상으로 향후 이들 지방관련주가 우리나라 내수경기를 주도해 나갈 것이다라고 자신있게 말씀드립니다. 지방관련주는 곧 지방부동산과 맥을 같이 하므로 지방부동산 역시 지방관련주와 함께 대세상승할 것입니다.

이번에 코스피지수의 상승세가 이어지면 올해내로 2007년 11월 30일 최고점인 2085.45포인트를 넘길 수 있을 것으로 예상합니다.

연세가 어느정도 드신 분들은 1988년 88서울올림픽 이후의 전국적인 부동산 가격 상승과 내수호경기를 기억하고 있을 겁니다.

1985년 하반기~1987년 3저(저유가, 저금리, 저원화가치) 큰 수출호경기 이후 1988년 88서울올림픽과 맞물려 88서울올림픽이 긑난 뒤 1991년까지 유래없는 내수호경기를 맞았습니다. 그로부터 20년 후 이번에는 2008년 88북경올림픽 이후 올해부터 2012년 전후까지 중국이 내수호경기를 맞을 것이라고 전망하고 있습니다.

우연의 일치인지는 몰라도 1985년 하반기~1987년 3저 큰 수출호경기 이후 20년만인 2005년 하반기~2007년 조선.철강 등 재래산업 큰 수출호경기를 맞았네요. 큰 수출호경기 이후에는 경기의 급격한 하강을 방지하기 위해 경기연착륙 경제정책을 써는데 경기연착륙 경제정책은 곧 내수부양을 말합니다.

그런데 2008년 88북경올림픽 이후 중국도 내수호경기가 도래해야 하는데 2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기로 이 내수호경기가 늦춰져 올해 비로소 내수호경기를 맞아 2012년쯤까지 내수호경기가 지속될 것이다라는 전망이 나오고 있습니다.

88북경올림픽 이후 중국영향권이 큰 우리나라로서는 이 중국 내수호경기와 궤를 같이 할 수 밖에 없습니다. 중국 내수호경기와 함께 우리나라도 내수호경기가 도래하면 그 시기가 지금부터 2012년쯤까지가 되지 않을까하고 나름 예상해 봅니다.

이러한 맥락에서 금반 코스피지수가 대세상승을 타는건 아닌지 모르겠습니다.

개인적으로 2005~2007년까지 3년 정도 큰 수출호경기가 있었으니 2010~2012년까지 3년 정도 큰 내수호경기가 있을걸로 예상합니다.

2005~2007년 재래산업 큰 수출호경기동안 코스피지수가 1000포인트에서 2000포인트까지 배 정도 갔으니 2010년 하반기~2012년 큰 내수호경기동안에도 코스피지수가 2000포인트에서 4000포인트까지 배 정도 가야 한다고 생각합니다. 왜 이렇게 생각하느냐하면 과거 1987년 하반기~1989년 큰 내수호경기동안 코스피지수가 500포인트에서 1000포인트까지 배 정도 상승한 전례가 있기 때문입니다.

기술적 지표상, 2007년 11월 30일 최고점인 2085.45포인트를 넘기면 이번에는 코스피지수의 대세상승 즉 큰 내수호경기를 맞게 됩니다.

2005~2007년 큰 수출호경기 이후 2010년 하반기~2012년쯤까지 큰 내수호경기를 맞으면 경제논리상 내수관련주와 내수와 연관이 있는 부동산 역시 당연히 상승해야 합니다.

그런데 이번 큰 내수호경기 도래에서는 2005~2007년 큰 수출호경기 이전에 특히 강남권부동산은 가격이 폭등한(선반영된) 관계로 향후 큰 폭등은 없을 것으로 사료되며 반면, 이때 가격 상승이 미미한 지방부동산은 이번에 크게 오를 것으로 예견됩니다.

사실 국가경제가 튼튼해 지고, 인플레가 되고, 내수호경기가 도래하면 저평가된 부동산과 내수관련주는 당연히 재평가받아야 합니다. 또한 자영업 경제도 나아지고 하면 점포 권리금 역시 상승해야 합니다. 왜냐하면 이는 곧 경제논리이기 때문입니다.

2005~2007년 조선.철강 등 재래산업 큰 수출호경기 이후 현재까지 산업단지가 많이 포진된 경남 마산.창원 그리고 전남 광양 등의 집값은 바닥에서 배 정도 올랐습니다. 지방은 인구가 감소하니 집값이 절대로 올라갈 수 없다는 논리는 잘못된 생각이며 큰 수출호경기에 따라 당해 산업이 잘 돌아가고, 당해 산업단지의 경제가 잘 돌아가고, 당해 지역의 경제가 잘 돌아가면 부동산 가격도 올라가고 하는 것은 당연한 경제논리입니다. 과외적인 얘기지만 경제가 잘 돌아가면 한의원이, 경제가 잘 안돌아가면 약국이 잘된다고 합니다. 경제가 잘 돌아가고 호주머니 사정이 좋아지면 보약을 많이 먹기 때문에 한의원이 잘된다고 하더군요.

부동산은 경제의 한 부분입니다. 경제와 부동산은 밀접한 관계가 있습니다.

통상적으로 큰 수출호경기때엔 수출관련주만 올라가고 부동산 가격이 잘 움직이지 않고 있다가 큰 내수호경기때 부동산 가격이 폭등하곤 합니다. 경제논리가 이러한데 2001~2005년 강남권부동산의 폭등은 경제논리와 관계없이 인위적으로 올라간 측면이 있습니다. 이는 김대중정부의 인위적인 경기(내수)부양책의 산물이라고 할 수 있습니다.

내수호경기와 함께 부동산 가격이 상승하는게 바람직한 경제논리라고 할 수 있습니다. 또한 내수호경기땐 특정지역 부동산뿐만 아니라 전국의 모든 부동산 가격이 다 올라가야 한다는게 필자의 생각입니다. 아니 이는 경제논리입니다. 그러나 큰 내수호경기 이전에 인위적으로 상승한 강남권부동산만은 고평가되어 이번 큰 내수호경기때엔 가격 상승에서 제외되어야 겠죠.

코스피지수는 실물경제의 바로메타입니다. 이제 부동산전문가도 반(半) 주식전문가가 되어야지 부동산경기 전망을 어느정도 할 수가 있습니다. 그리고 부동산경기 전망은 부동산의 영역이어야지 주식전문가의 영역이 되어서는 아니됩니다. 그러기 위해서는 부동산전문가도 부동산 과외적인 증시, 실물경제 등의 파악에도 부단한 노력을 해야 할 것입니다.

향후 코스피지수의 흐름은 부동산시장에 미치는 영향이 지대합니다. 코스피지수의 대세상승 즉 내수관련주의 대세상승 없이는 부동산의 대세상승을 생각할 수 조차도 없습니다.

그리고 증시에서는 주도주의 출현이 있어야 코스피지수가 대세상승 할 수 있습니다. 주도주가 없이는 코스피지수의 상승에 한계가 있습니다. 작금의 시대에 진정한 내수 주도주는 지방 백화점, 건설 등 지방관련주입니다. 큰 내수호경기가 도래하기 위해서는 중산층(서민층) 경제가 살아나고, 주택건설업이 살아나고, 지방건설업이 살아나고, 중산층부동산이 살아나고, 자영업이 살아나야 합니다.

1991년 이후 20여년동안 중산층, 서민층은 너무나 힘들었습니다.

IMF 직후인 2000년대는 강남권 그들만의 세상이었고 그들이 지닌 강남권부동산의 세상이었습니다.

2005년~2007년 코스피지수가 2000포인트를 돌파하는 등 재래산업의 호경기로 국가경제가 튼튼해 지고, 지방 산업단지.지방 경제가 돌아가고 하면 경제논리상 중산층, 서민층의 가계도 점점 나아져야 합니다. 그러나 이 중산층, 지방 경제는 이제 막 걸음마 단계일뿐 본격적인 내수호경기가 도래해야만 비로소 체감경기를 느끼게 됩니다.

올해내로 코스피지수가 2000포인트를 돌파하고 내년에 코스피지수가 본격적으로 상승하면 내년 봄쯤엔 전국 부동산시장이 훈훈해질 것 입니다. 이러한 전망에서 올 4/4분기는 부동산 투자 적기로 보입니다. 이미 부동산 가격이 바닥을 치고 상승할 조짐을 보이고 있다는 소식이 곳곳에서 들려옵니다. 이제는 부동산 하락론자들도 꼬리를 내릴 것입니다.

향후 부동산시장 전망에 있어서 얼마전 코스피지수 1800포인트 돌파가 가장 좋은 신호를 보이고 있습니다. 이러한 흐름으로 봐서 일부지역 부동산은 9월에 바닥을 치고 10월부터는 힘차게 오를 것입니다.

코스피지수 1800포인트 다음엔 코스피지수 2000포인트 돌파가 있고 2000포인트 돌파 뒤엔 3000~4000포인트가 기다리고 있습니다. 코스피지수 3000~4000포인트 돌파 즉 큰 내수호경기 도래로 수십년동안 잠자고 있던 저평가 지방부동산 등은 때를 만날 것입니다.

이번 때는 지방 경제, 지방 부동산 그리고 중산층 경제, 중산층 부동산의 부활입니다.

실물경제의 바로메타인 증시의 흐름을 예의주시하여 장래 부동산경기, 부동산시장을 전망해 보십시요.

현재의 여러가지 정황으로 봐서 분명한 것은 향후 부동산 대세상승입니다. 개인적으로 볼때 부동산경기는 올 9월에 바닥을 쳤고 이제 상승할 일만 남았습니다. 2012년전후까지 큰 내수호경기, 코스피지수.부동산 대세상승이 이어질 것입니다.