[김규정의 부동산 특강] 주택시장 움직임

매매거래보다 전월세 선호 경향 뚜렷
임대시장 변화 대응·관리방안 마련을

주택시장이 임대 중심으로 움직이고 있다. 매매차익을 염두에 둔 매매 거래보다 전·월세 거래를 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 주택가격이 하향 안정되면서 매매 거래를 통해 기대할 수 있는 자본이득이 감소했기 때문이다. 자본이득이 계속 감소할 경우 주택시장은 매매거래 중심에서 임대시장으로 점차 이동하게 될 것이다. 주택을 사지 않고 빌려서 거주만 하는 임대 시장의 규모가 점차 확대될 가능성이 높다.

 

특히 최근 들어 월세 선호 현상이 눈에 띈다. 전셋값이 오르고 전세물건이 부족해지면서 월세로 전환하려는 임대인이 늘어났다. 보증부월세 거래량이 늘고 보증금보다는 월세 자체를 높이는 경우가 많았다. 부동산114에 따르면 2007년 1분기(=100)를 기준으로 서울 아파트의 전세지수는 113.33을 기록하고 있다. 지난해 하반기부터 최근 급등세를 보였다. 그럼에도 불구하고 월세지수가 더 높다. 114.51로 월세지수 역시 꾸준한 오름세를 보이고 있다.

월세 선호 현상은 월세를 보증금으로 나눈 비율과 보증금을 전세로 나눈 비율로도 드러난다. 월세/보증금 비율은 2004년부터 꾸준히 증가하고 있다. 전세 거래를 통한 레버리지 효과가 클 경우는 전세를 선호하겠지만 최근에는 보증부 월세에서도 보증금은 유지하되 월세를 올리고 있다. 이는 월세를 선호하는 경향을 보여준다.

서울의 월세/보증금 비율을 살펴보면 지난 8월 현재 2.54%로 상승 추세에 있다. 강남, 송파, 양천 등 주거 선호지역은 물론이고 종로, 마포 등 도심권도 최근 빠른 상승세를 보였다.

반면, 보증금/전세 비율은 하락 추세를 보인다. 최근 전세가격이 오르는 가운데서도 보증금/전세 비율이 하락한 것은 보증금이 아니라 월세를 높였다는 것을 의미한다. 서울의 보증금/전세 비율은 2003년에는 35%를 넘었지만 지속적인 하락세를 보였고 지난 8월 현재 27.14%까지 낮아졌다. 강남권역과 영등포, 강서, 관악, 금천, 동대문 등 저렴한 업무지구 주변 거주지들도 하락 추세가 뚜렷해 월세를 선호한다는 의미로 볼 수 있다.

주택 매매거래를 통해 기대할 수 있는 자본이득이 감소하면서 전세가격이 상승하고 장기적으로 임대인은 전세보다는 월세를 선호한다. 저금리 상황에서 임대수익률이 더 유리하기 때문이다. 실제 전월세 전환율도 지속적으로 하락하고 있어 소형 주택, 소형 아파트 중심으로 향후 월세 확산 가능성이 높다. 실수요 서민의 입장에서는 월세로의 전환이 부담이 될 수밖에 없고 저항이 크겠지만 점진적인 확대 흐름은 이어질 것으로 본다. 임대시장의 변화에 대한 대응과 관리 방안이 마련돼야 하겠다.

부동산114 리서치센터