"수익형 부동산도 돈 되는 곳만 몰린다"

[아시아경제 이은정 기자, 배경환 기자, 정선은 기자]

 

주택경기 침체와 금융권의 저금리가 지속되면서 수익형 부동산에 투자수요가 몰리고 있다. 하지만 수익형 부동산 시장 전체에 온기가 도는 것은 아니다. 상가시장은 LH(한국토지공사) 단지내 상가 등에 집중됐고 중소형빌딩은 서울 강남권으로 한정됐다. 도시형생활주택, 오피스텔 등도 역세권 중심으로만 맑은 상태다. 수익형 부동산 상품별 기상도를 알아봤다.

◆상가 부분 갬..LH 단지내 상가 '맑음'

상업용 부동산 시장의 대표인 상가시장은 양극화가 심화될 전망이다. 공실우려가 적은 아파트 단지내 상가나 선임대 후분양 상가 등은 내년까지 맑겠지만 그 외 상가 기상도는 흐리다. 현재 저금리 상태라는 점 자체가 상가 시장엔 호재이자 악재가 될 수 있기 때문이다. 저금리라는 점이 당장 초기 투자금을 낮춰 상가 투자를 활성화 시키는 요인이 될 수 있지만 한편으론 기준금리가 인상될 것이란 우려를 낳기도 한다.

이에 따라 내년에는 단지내 상가내에서도 양극화 현상이 나타날 것이란 분석이 나온다. 아파트 단지내 상가는 실수요를 바탕으로 지난 상반기 동안 평균 80% 이상의 높은 낙찰률을 보인 바 있다. 단지 내 상가는 단지 내부 지향적인 상가보다 외부 지향적 상가와 소비층이 탄탄한 배후세대를 갖춘 아파트 중심으로 압축될 가능성이 크다.

신도시(택지지구)내 위치한 근린상가도 소비층 동선과 생활밀착형 업종을 입점한 곳을 중심으로 투자금 쏠림 현상이 나타날 것으로 예측된다.

이밖에 최근 관심을 끌고 있는 아파트형공장 상가투자는 편의점, 구내식당 등 독점이 보장되는 지정 업종 투자 중심으로, 상층부 거주 수요와 주변 유동인구 유입이 기대되는 주상복합상가는 1층 위주로 투자 집중화 현상이 나타날 전망이다.

이에 반해 용산역세권 사업을 비롯한 대형 프로젝트의 사업 부진과 부동산 시장 침체등으로 판교와 광교의 상가 시장이 당분간 '흐림' 상태를 보일 가능성이 높다. 판교 중심상업지구에 들어설 알파돔은 사업 추진에 필요한 출자 자금의 유상증자로 급한 불을 껐지만 정상화를 장담하긴 힘든 상황이다. 광교 신도시 역시 광교비즈파크 사업 진행이 구체화되지 못하고 있다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "상가시장의 양극화가 심화될 것"이라며 "상가 투자시 지역적 분석과 더불어 상가 개별 분석을 꼭 고려해야 한다"고 조언했다.

◆오피스텔 ‘활짝’ 내년에도 ‘맑음’

아파트 시장의 대체상품으로 자리잡은 오피스텔 인기는 내년에도 이어질 전망이다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 9월 전국 오피스텔 가격은 0.05% 상승했으며 계약면적 66㎡이하 소형 오피스텔은 0.16%나 뛰었다. 임대수익률 역시 5.5%를 넘어섰다. 이는 시중은행 예금금리(3.4~3.8%)를 훨씬 웃도는 것으로 월세수익형 상품인 오피스텔의 가장 큰 매력이 됐다.

이렇다보니 투자자들의 오피스텔 선호도는 더욱 짙어지고 있다. 지난주 서희건설이 강남역 부근에 공급했던 ‘강남역 서희스타힐스’ 분양현장에는 234실 모집에 1200여명이 넘는 사람들이 몰리며 평균 5대 1을 훌쩍 넘겼다. 특히 12실이 공급된 계약면적 52㎡이하 소형에는 344명이 신청해 28대 1까지 뛰었다.

내년 역시 이같은 분위기는 지속될 가능성이 높다. 함영진 부동산써브 실장은 "전용률의 한계로 가격 상승에는 한계가 있을 것으로 보이지만 임대수익을 선호하는 분위기가 더욱 짙어져 열기는 당분간 지속될 것"으로 전망했다.

물론 변수도 있다. 올해 초에 비해 매매가가 높아지면서 수익률이 낮아졌다는 점이 최대 변수다. 예년에 비해 대형건설사들의 오피스텔 분양 늘어난 점도 한 몫하고 있다.

조민이 스피드뱅크 팀장은 "서울 주요지역 오피스텔 가격이 상승하면서 투자 수익률이 예전만 못할 가능성이 있다"며 "공실에 따른 우려도 주의해야 한다"고 조언했다.

◆도시형 생활주택·고시원 '조건부 맑음'

도시형 생활주택과 고시원은 '조건부 맑음'이 예상되고 있다. 사업비뿐만 아니라 높은 토지매입비용과 연간 운영관리비까지 종합적으로 고려해 실제 수익성을 따져야 할 필요가 있기 때문이다.

최근 매매차익 기대가 감소하고 물가상승률 밑으로 채권금리로 내려가 실질 마이너스 금리가 지속되면서 도시형생활주택과 고시원 같은 '월세상품'에 대한 관심이 매우 높다. 준주택 개념의 도입으로 법적설립요건도 완화되면서 이들 상품의 인·허가도 다소 늘어났다.

하지만 높은 관심에 비해 건물을 짓는 사업비뿐만 아니라 토지 매입비용이 만만찮아 활성화를 위해서는 좀 더 두고봐야 한다는 게 전문가들 의견이다. 1억원 안팎의 분양가도 평형에 비해 높은 편으로 분양률에도 영향을 미치고 있다.

오피스텔과 달리 도시형생활주택은 다주택을 갖는 임대사업자로 등록돼 양도소득세·종합부동산세 등 세금 부담이 크다는 점도 단점이다. 또 임대형 상품은 세입자들이 살기 때문에 '내 집'에 사는 일반 아파트보다 유지 및 관리비용이 높은 편이라는 점도 유의해야 한다.

유망 투자처는 접근성이 좋고 편의시설이 잘 갖춰진 도심 역세권, 강남·여의도 등 직장인 수요가 많은 업무중심지구, 대학가 등이다.

한편 빌딩투자 시장은 햇볕을 기대하기는 힘들 것이란 전망이 우세하다. 서울 종로구 중구 등 도심권 빌딩의 공급과잉 악재가 해소되지 않고 있는 탓이다. 단 개인자산가들의 관심 대상인 서울 강남권 중소형 빌딩은 상대적으로 활기를 띨 수 있다.