2011 부동산 트랜드 - 강경래 교수 강의 후기

1. 부동산의 개념을 바꿔라~!!

 

# 부동산은 정부의 것이다.

 

부동산이 진정 개인의 것이라면 왜? 각종 세금(취,등록세 및 양도소득세, 재산세)를 내야 하는가?에 대한 물음에서 시작.

영어로 Real Estate (Real)의 뜻은 화페, 국왕의 것, 황실의 재산 이란 뜻을 지님.

실로 부동산은 내가 등기해서 사용하는 동안만 나의 것이고,

정부는 세금으로 부동산 시장을 조절한다.

 

 

# 부동산은 담보가치다!!

 

그러하여 부동산은 팔고, 사고의 거래를 통한 단기차익보다 자산화시켜 오래 가져가라.

부동산은 담보가치를 키워내는 전략을 구상하고, 담보가치를 활용해야 한다.

부동산은 움직여서 이동하는 케이스가 아님을 명심해야 한다.

좋은 부동산 1~2개는 끝까지 가지고 가라고 하십니다.

 

그렇다면 어떠게 담보가치를 키워야 할까요?

즉 부동산의 자산가치를 증가시킬 수 있을까요?

 

EX) 상가 활용에 따른 부동산 주인의 등급(?)

본인이 나란히 위치해있는 세 개의 점포 주인이라고 가정하세요.

두 개의 점포에 옷가게와 악세사리 전문점이 운영중입니다.

나머지 공실 한 점포에 세를 놓으려고 임차인을 찾고 있습니다.

 

4급 : 월세만 잘 준다면 업종은 나몰라라 형. 세입자의 장사 성공여부는 무관심.

        오로지 내 월세만 꼬박꼬박 들어오면 그걸로 OK

3급 : 임차인의 업종, 장사경험, 상권에 대한 고민을 하고 기존 업종과 시너지를 활용하려고 함.

2급 : 공간을 가지고 장사의 개념을 떠올림. 프렌차이즈를 활용하여 장사 잘하는 친구를 입점시키는 등의 노력을 함.

1급 : 프렌차이즈를 사업화 시켜 점포를 늘려 나가는 등의 시도를 한다면 1급

 

 

# 부동산의 가장 중요한 요소는 입지다!!

 

부동산을 결정하는 가장 중요한 항목은 입지! 두말하면 잔소리~

강남이 비싼 이유는 희소가치 때문에~ 좋은 정보가 몰리고 내 자식들의 친구들 및 인맥이 좋아지기때문..

그래서 부자들이 몰리다. 희소, 미래가치가 없는 곳에 투자하면 비지떡. 

 

 

 

2. 베이비부머 세대 & 부동산 정책의 변화

 

 

베이비 부머 세대를 중심으로 시대흐름에 따른 부동산 정책의 변화를 설명해주셨습니다.

어디까지나 가설이라고 하셨지만 정말 딱딱 들어맞는 설명에 감탄을 금치 못했습니다~

그럼 베이비 부머의 성장에 따른 주요 부동산 정책은 어떻게 흘러왔는지 살펴보시죠~^^

 

[1969년~1988년]

베이비 부머 세대들이 서울로 공부하기 위해 모이던 시기입니다.

- 84년 / 제1 외곽순환도로개통

 

[1989년~1997년]

베이비 부머 세대들이 약 40대가 되었을 무렵입니다

- 1기 신도시 개발 : 분당의 최초 평당 분양가 약 185만원. 많은 베이비 부머 세대들이 분당 및 1기 신도시로 이주하였던 시기입니다.

- 96년 / 농지법개정 : 지구단위계획에 따라 준농림지역에 집을 지을 수 있었습니다.

                               전원주택의 개념이 최초 등장.

 

[1998년~2002년]

- 99년 / 제2외곽순환도로 발표

- 00년 / APT 분양가 자율화(상한제 철폐) : 1,000만원대의 아파트가 등장, 아파트 네이밍의 브랜드화

 

[2003년~2008년]

- 07.1.1 / 부동산 실거래가 실시 :　이후 실제 부동산 거래로 큰 수익을 거두기 힘들어짐.

 

[2009년~2011년]

베이비 부머 세대가 60대의 은퇴세대로 진입.

고령화 및 가족축소로 인하여 주택구입에 큰 돈을 쓸 여력이 없어짐.

부동산이 향후 크게 좋아지기 힘든 이유라고도 하셨습니다.

- 도시형생활주택 : 소형위주의 공급 증가

- 주택임대사업자 혜택

 

 

이렇듯 베이비 부머 세대들의 성장(?)에 따라 정책변화를 보니 2000년대 초기 분양가 상한제 폐지로 인해 부동산의 정점을 찍었으나...

07년 부동산 실거래 실시 및 베이비 부머의 은퇴로 인해 부동산 부동산 구입 여력의 감소가 향후 부동산 시장에도 영향을 미칠 듯 합니다.

그로 인해 소형위주의 공급이 확산되고 1인 세대가 1천만 세대가 넘는 일본처럼 우리나라도 지속적인 핵가족화가 지속될 것으로 예측하면 될까요??

 

 

# 정권의 변화에 따른 부동산의 정책 변화도 살펴보시길~

 

과거 정권의 변화에 따른 부동산 정책을 보면

목동, 상계동 신도시~ 그린벨트해제, 제2외곽순환도로~ 보금자리주택~ 기업도시 ~ 4대강이 주요 골자입니다.

4대강이 혜택을 보려면??? 한강 수질보호구역이 풀려야 한다고 하셨는데요~

(이건 어디까지나 강교수님의 가설이라고 하셨습니당^^)

 

수업 들으신 분들 다 아시죠??? 수질보호구역 내 수질오염 등의 기사가 뜨면..ㅎㅎ

 

@ 정부의 정책속에 돈이 있음을 잊지 말아야 할것입니다^^ 

 

 

 

3. 그렇다면 은퇴세대를 대비한 향후 부동산의 identity는??

 

 

“앞으로 30년을 누구와 어디에서 무엇을 하면서 살아갈까?”를 고민해야 한다고 하셨죠~

그에 대한 답을 강경래교수님은 제주도에서 찾으신 듯 합니다.

 

# 부제 : 강경래교수님의 제주도의 푸른 밤~

 

(아..갑자기 이 노래가 생각나는 건 왜일까요??^^ㅎㅎ)

바야흐로 때는 1998년. 강경래교수님~ 제주도를 만나다.

 

강경래 교수님이 고민하신 제주도의 identity = "제주도는 불로초다“

BC 2260년 진시황제가 불로초를 찾기 위해 신하를 파견했던 곳이 제주도 한라산.

 

- 현재 제주도는 메디컬센터가 생겨나기 시작.

   우리들 병원의 척추치료 센터 ‘ 우리들리조트’에서 보여지 듯

   제주도는 치료와 휴식, 건강, 장수를 테마로 발전하고 있는 듯 합니다.

 

- 제주도의 남원지역은 미국인들이 겨울을 피해 플로리다에 가는 것처럼 겨울을 피해가는 동네라고 하셨습니다. 즉 제주도는 “말이 통하는 외국”이라고 하셨는데요.

   베이비부머 은퇴세대를 비롯한 노년층이 건강을 위해, 추운 겨울을 피해 제주도를 많이 찾을 것으로 예상됩니다.

 

- 현재 제주도는 중국의 투자가 증가하고, 중국에서 허니문으로 오는 추세는 더욱 증가.

 

이렇게 보니 제주도가 새로운 개념으로 다가오네요~^^

강경래교수님께서 말씀하시길.. “부동산은 행복을 주는 것이 본질이다”

돈으로 접근하지 말고, 인간 중심.. 행복을 추구하는 인간의 본성으로 접근해야 하겠습니다.

 

 

 

4. 길따라 돈이 보인다!!

 

 

정부는 신도시 등 주택공급과 함께 광역 교통망의 계획을 함께 수립한다고 하셨습니다.

2020년 완공예정인 제2외곽순환고속도로를 주목해야 하겠는데요~

그 중 전철과 순환도로가 만나는 곳을 주의 깊게 봐야 하겠습니다~

그 중 저평가된 라인 위주로~

향후 내가 있는 곳에 자식들이 온다면~ 1시간 이내 수도권을 사수하라!!

 

제2외곽순환고속도로 입니다~

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 강경래교수님 파헤치기(???)

 

 

우야님께서도 말씀하시길 강경래교수님은 부동산 개발 분야의 1인자라고 하셨습니다.

근데 제가 뵌 강경래교수님은 1인자의 위엄보다는.. 자연과 사람을 사랑하는 순수한 모습이 빛났던 분이셨습니다~

21.5세기에도 성공할 수 있는 아이디어와 혜안을 주고자 3시간 동안 구슬땀을 흘리며

명강의를 해주셨는데요~ 부동산에 대한 제 인식이 얼마나 편협했는지 깨우쳤습니다~

 

“풍광건축을 만드는 건축가”라고 본인을 소개하신 강경래교수님~

12년 전 제주도에 개발하신 ‘해오름 리조트’입니다.

자연과 협상을 잘 한 공간이라고 소개해주셨는데요~

기회가 된다면 꼭 들러보고 싶은 곳이네요~ 소나무를 지켜내신 그곳입니다^^

 

 

 

# 제주도 '해오름 리조트'

 

 

 

 

 

 

 

# 테마마을 개발 : 청평 알자스 마을

 

 

현재 강경래교수님께서 프로젝트 매니저를 맡고 청평에 진행중인 ‘청평 알자스 마을’

프랑스의 알자스 마을로 컨셉을 정하고 개발중이라고 하셨습니다~

밑에 사진은 실제 프랑스 알자스 마을의 전경입니다~

아이공.. 기회가 된다면 꼭 한 번 가보고 싶지만~

교수님께서 청평에 더 멋진 알자스 마을을 만들어 주실걸로 믿고~ 기다리겠습니다^^

이번 가평 임장때 청평 알자스 마을 사업부지도 방문한다고 하니 더욱 기대가 됩니다~^^

 

 

 

 

 

 

부동산을 보는 새로운 시작을 보여준 강경래 교수님의 특강 후기는 이상으로 마칩니다~!!!^^

정말.. 21.5 세기에..제가 70세가 되어있겠네요. 강경래 교수님의 특강을 들었던 그 날을 잊지않고...

새로운 시각과 이이디어를 보여주신 강경래 교수님을 떠올리리라.. 다짐해봅니다^^

강경래 교수님에게도 참 좋은 사람냄새가 남을 느꼈습니다.

열정을 다해주신 강경래교수님의 귀하디 귀한 특강 진심으로 감사드립니다^^ 꾸벅^^