2011년 공급부족발(發) 부동산 대란 온다!

김부성

 

수도권 공급 반토막으로 지방 대상승장세 수도권에서 내년 재현될듯

 

2011년 공급부족발(發) 부동산 대란 온다!

하우스 푸어론자들은 하우스 푸어들이 폭증할수밖에 없고 현재의 주택가격이 아직도 가슴 수준에 있는 상태이기 때문에 아직도 집값이 무릎까지나 가려면 최소 현재 가격보다 20%~40%정도는 더 폭락할것이라고 주장한다.

이에 대한 근거는 주로 정부가 야심차게 내놓은 보금자리주택공급계획을 그대로 인용했거나 아직 분양계획조차 잡지못하고 분양일정도 가늠하지 못하고 있는 수도권 2기신도시의 공급예정물량 폭탄으로 수요대비 공급이 너무 많이 이뤄지므로 시장원리상 주택은 넘치는데 이를 받아줄 수요가 없어서 집값은 폭락할수밖에 없고 이미 하락한 지금의 시세도 아직 한참이나 더 떨어질수밖에 없다는 것이 그 주된 근거가 된다.

그런데 하우스 푸어론자들은 정부정책에 대해서는 한결같이 비판조이면서도 정부가 수립해놓은 가변적인 주택공급예정물량 수치에 대해서는 지나치리만치 맹신하는 이중적인 모습을 보이기 일쑤다.

물론 하우스 푸어론자들의 주장대로 2016년까지 수도권 2기 신도시에서만 무려 70만 가구가 공급될 예정이고 보금자리주택도 대규모로 공급예정인것은 맞다. 그러나 이는 어디까지나 예정일뿐 반드시 공급되는 확정적인 수치가 될수 없다.

정부의 주택공급을 담당하고 있는 LH의 심각한 재정난은 물론, 보금자리나 수도권 2기신도시의 메리트가 크게 떨어진 상태에서 무턱대고 정부에서 이들 공급예정물량을 약속대로 제때 공급하기란 사실상 불가능하다.

2기신도시의 경우 약 70만가구가 2016년까지 공급될 예정인데 이는 1980년대 말 노태우 정부가 밀어붙이며 추진했던 분당이나 일산, 중동, 평촌, 산본 같은 등 1기 5대신도시에서 건설된 물량(30만가구)의 두배가 훌쩍넘는 공룡급 물량이다. 이들 물량과는 별개로 또다시 수도권보금자리물량 폭탄이 서류상으로 예정되어있는것은 사실이므로 마치 이들 예정치만 본다면 공급물량이 수도권에 넘쳐나는것처럼 보인다.

그러나 늘상 그래왔듯이 앞으로 6년동안 공급될것이라고 추정하는 공급예정물량은 사실 당장 1-2년 앞도 내다보기 힘든게 현실이다. 오죽하면 성남시 재개발에서 LH가 전면적으로 사업을 포기하고 철수하는 상상을 초월하는 일들이 대한민국에서 벌어지겠는가. 향후 정치적인 이슈와 시장상황에 따라 당초 예정되어있던 공급물량의 상당수는 지역이나 공급시기, 공급물량의 변화가 불가피할 수밖에 없고 항상 정부가 의도한바대로 시장이 흘러가지 않는것이다.

이런 상황을 도외시하고 하우스 푸어론자들은 정부의 주택정책에 혹독한 비판을 서슴치 않으면서도 다른 한편으로는 너무나 가변적이어서 예측하기가 무의미한 향후 6년간의 주택공급예정 물량 수치를 맹목적으로 받아들이고 자신들의 주장과 논리에 유리하게 끌어쓰기 바쁜게 사실이다.

한편, 주택을 공급해야 하는 업무를 담당하는 LH의 경우 부채규모만도 2010년 6월 현재 기준으로 무려 118조원에 달하며, 하루에 이자만도 100억원에 달할정도로 부채규모가 심각한 상황이다.

LH의 통합 이전인 지난 2003년 토지공사와 주택공사의 총부채 규모는 모두 20조원에 불과했으나 이후 2004년에는 28조원으로, 2006년에는 50조원을 넘어서더니 2007년 67조원, 2008년 86조원, 그리고 2009년에는 드디어 세자리수를 넘겨 110조원으로 급증하게 된다. 올해 6월말 기준 LH의 총 부채규모는 약 118조원에 이르고 이 가운데 금융부채가 75조 원으로 하루 이자로 빠져나가는 돈만도 100억원, 한달 3천억원을 이자로 내야하는 초유의 상황으로 치닫고 있는 상태다.

문제는 LH의 이러한 상황이 좋아지기는 커녕 향후 더 악화될 것이라는데 있다. 위 자료(도표)에서도 알수 있듯이 LH의 미래 부채규모는 내년에 150조 원, 2012년에는 무려 176조 원 으로 눈덩이처럼 불어날것으로 예상된다.

LH가 이처럼 빚더미에 올라서게 된 가장 큰 요인은 국민임대주택 100만 가구 공급이나 세종시 건립같은 정부의 대형 국책사업으로 인한 재정지출이 그 어느때보다도 더 컸던 때문으로 풀이된다. 이는 실제 LH의 부채 추이가 국민임대주택 100만 가구 사업과 신도시 사업이 본격화된 2004년도 이후 가파른 증가추세를 보이기 시작했고 세종시 사업 시행을 맡은 2006년부터 더욱 가파른 양상을 보여왔다는 사실에서 확인된다. 여기에 설상가상으로 실용정부의 보금자리주택 150만 가구라는 초대형 공급폭탄이 시행되면서 이러한 공룡급 거대 국책사업을 맡으면서 앞으로 미래부채도 기하급수적으로 늘어날것이 확실시 되고 있다. 상황이 이렇다보니, 정부가 추진중인 보금자리주택이나 수도권 2기신도시공급에 빨간불이 켜지는것은 당연지사다.

LH사태가 이런식으로 심화되면서 당사자인 LH는 118조원에 달하는 부채를 줄이기 위해 초비상 경영체제로 돌입했고 이러한 비상경영체제의 일환으로 전국에서 벌이고 있는 각종 사업을 전면 재검토하고 있는 상황이나, 이런 부채속에서도 임직원들의 성과급 명목으로 6천억원이나 되는 예산을 집행하고 있고, 성과도 없는데 성과급 잔치를 벌이는 기이한 일들이 대한민국 한켠에서 벌어지고 있다. 신이 내린 직장에서 지금은 신 자신도 부러워하는 직장이 공기업이라고들 세상에서 칭한다고 하니 이런 문제는 논의의 초점과 다소 빗나가므로 각설하기로 하겠다.

이러한 LH의 부채 사태로 인해 현재 수도권(경기도)에서만 LH가 주도하는 사업중 무려 100여곳에 달하는 개발사업이 중단 위기에 봉착해 있다. 주택의 경우 당연히 불요불급한 곳이나 수익성이 어느정도 담보되지 않는 단순 개발지역은 성남시 재개발 사태에서 보듯 뒤도 안돌아보고 손을 뗄 가능성이 높은것은 바로 이 때문이다.

특히 2기신도시의 경우 사업이 1년~2년이상 장기 지연될 가능성이 크다. 국토해양부에 따르면 2기 신도시는 수도권 11곳과 충남 2곳(아산 탕정 배방·대전도안)을 합쳐 총 13곳에 달하지만 이 가운데 사업이 준공된 곳은 동탄(1지구)과 판교 신도시 등 2곳에 불과하며 다른 수도권 2기신도시의 경우 계속해서 연기한다는 발표만 날뿐 실제 계획대로 착착 진행하는 지역은 한군데도 없다. 예컨대 위례신도시나 동탄2신도시의 경우 당초 계획보다 무려 2년이상 지연이 불가피하며 이마저도 빨라야 2년지연이며 향후 더 늦어지면 3년이상 지연될 가능성은 얼마든지 있는 상황이다.

더욱이 오산세교3지구와 파주운정3, 양주회천, 아산탕정2 지구 등의 4개 2기 신도시는 아예 계획된 사업추진 일정 자체가 불투명해 언제 개발될지, 개발이 정상적으로 진행이나 될지조차 안갯속에 쌓여있는 상황이다.

한편, 수도권 그린벨트 해제지에 조성되는 보금자리주택의 경우에도 올 가을 공급예정인 3차 보금자리주택물량분부터 사전예약 물량이 당초 계획보다 줄어들게 된다. 이유는 간단하다. LH에서 돈이 없고 정부가 집값을 내리기 위해 무리하게 추진했던 보금자리주택으로 인해 주택구입을 대거 연기하면서 주택경기가 급랭하자 정부가 자신있다고 내세우던 보금자리 주택마저 대거 미분양이 불가피하게 시장이 악화됐기 때문이다. 특히나 보금자리주택의 최대 강점이자 주택시장을 초토화시키게 만든 요인이었던 ‘낮은 분양가’가 이제는 주변주택가격 하락과 보금자리주택분양가의 상승으로 인해 더 이상 이런 메리트가 힘을 쓰기 힘든 지경까지 왔기 때문이다.

쉽게 말해 지금상황에서 분양해봤자 미분양이 뻔하기 때문이다. 2차보금자리는 그나마 강남권 물량이라도 있었지만 3차보금자리는 강남권물량이 전혀 없고 나머지 물량역시 그저그런 지역이라 미분양이 불가피할것으로 정부는 보고 있기 때문에 향후 보금자리주택 공급량과 속도를 조절하는것은 필연적일것으로 필자는 판단한다.

아울러 민간주택부문도 공급량이 급감할수밖에 없는 상황이며 이는 사실상 정부가 자신하던 풍부한 공급물량정책에 적신호가 켜진 것으로 이는 향후 공급될 물량이 대거 연기되거나 축소 또는 포기하는 상황이 속출할것으로 보이므로 하우스 푸어론자들이 정부의 공급 예정물량을 곧이곧대로 앵무새처럼 따라하며 주장하는 공급물량은 사실상 수년내 절반 가까이는 폭감할것이라고 봐야 할것이다.

[보금자리주택 공급량이 급감할수밖에 없는 요인]

1.주변집값 하락시: 보금자리 분양가 메리트 완전히 상실->미분양 폭증->LH손실

2.주변집값 상승시: 분양 순항->본청약 계약단계 분양가=사전예약분양가수준으로 제한->LH손실

※손실 피하기 위해 보금자리주택 공급물량 조절 및 감소 불가피

이런 상황에서 내년 수도권 입주물량이 그동안 유례가 없는 수준으로 급감하게 되는데 이는 현재 심화되고 있는 전세대란이 내년 이후에는 더 악화될 가능성이 높다는것을 의미한다. 더욱이 입주물량 급감으로 전세대란은 물론 매매가의 본격적인 상승장이 예상되는 소위 ‘시장역습’의 원년이 될것으로 전망된다.

예컨대 서울과 인천을 포함한 수도권 입주물량은 올해 17만가구에서 내년에는 7만577가구로 무려 10만가구이상 폭감하는 사태를 맞게된다. 서울의 경우 올해 3만4472가구에서 내년 1만9796가구, 올해는 25개구 중 도봉·종로·금천구를 제외한 22개구에 입주 물량이 있지만 내년에는 14개구에서만 입주가 예정되어 있다. 특히 신규 공급이 어려운 강남4구(강남,서초,송파,강동)의 경우 올해 4145가구에서 2011년 1105가구로 줄어들어 물량 부족에 시달릴 것으로 전된다. 이에따라 입주 물량이 부족한 구의 경우 전세시장도 지금보다 더 큰 충격을 받을것으로 예상된다. 경기도의 경우 올해 12만3010가구에서 내년 3만534가구로 75% 급감하며 고양, 광명, 남양주, 용인, 파주 등의 입주물량이 올해 각각 1만가구를 넘었지만 2011년에는 1만가구를 넘는 곳이 단 한곳도 없다는점을 주목해볼 필요가 있다. 다만 청라지구와 송도신도시 물량이 본격 입주시기를 맞이하는 인천지역의 경우에만 입주물량이 다소 여유가 있는 정도에 불과하다.

한편, 올해 무섭게 상승하고 있는 지방 대도시권역의 경우에도 내년 입주물량이 크게 감소해 올해 벌어진 전세대란과 매매가 급등이 내년 하반기까지 지속될 가능성이 높다. 이는 올해 14만7696가구의 입주물량이 내년에는 4만9873가구로 약 10만가구가 감소되어 지방 상승세도 내년까지 이어질 가능성이 높은 상황이다.

올해 부산과 대전등을 위시한 지방 대도시의 주택가격이 급등한 것이 입주물량 감소였다는 점을 감안하면, 내년 수도권에서 지방과 같은 현상이 나타날 가능성을 배제하기 어렵다. 다시말해, 폭감하는 입주물량으로 수요를 감당하지 못하는 상황이 올해 지방에서처럼 재현될 가능성이 높은것이다.

이에 따라 작년 9월 정부의 인위적이고도 성급한 금융규제로 인해 초토화된 수도권 주택시장은 내년 상반기부터 입주물량 급감과 여전히 낮은 저금리 및 전세가격 급등 및 메리트를 잃은 보금자리물량에 대한 실망감과 시프트 임대료 급등의 영향 등으로 본격적인 회복국면으로 전환될 것으로 전망되며 하우스 푸어 시대는 내년에 사실상 막을 내릴 가능성이 높다.

따라서 현명한 실수요자라면, 허황된 폭락론자들의 그릇된 선동에 휘둘리지 말고 내집마련과 갈아타기의 마지막 기회인 올 4/4분기 타이밍을 놓치지 말고 유망 지역과 유망 물건을 중심으로 선제적인 매수를 하는것이 유리하다.