10년간의 부동산 시장 예측

김인철

 

서울과 수도권 중심으로

 

앞으로 10년간의 부동산 시장에 대해 예측해 보았습니다.

2016년이 오면 생산활동인구가 정점을 치고 하락합니다. 생산활동인구가 중요한 것은 이것이 정점을 치는 순간 실질 경제성장율이 2010년에서 2016년 까지의 실질경제성장율의 반토막이 된다는 것입니다. 즉 2016년이후에는 장기 저성장시대로 진입한다는 것입니다.

부동산이 실질경제성장율의 다른 표현이라고 보았을때 2016년 이후에는 부동산에 대해 기대할것이 없다는것입니다.

물론 이러한 시대에 대비해 정부에서 각종 대책을 마련하면 좋겠지만 현정부의 정책이나 경제추세로 보았을때 힘들것으로 보입니다. (미국이 일본을 보고 대비했으나 실패했습니다. 한국은 일본과 미국을 보고 성공할까요. 실패할것으로 보입니다.)

이런 이유로 2016년 전에 부동산 상승기가 온다면 다주택자나 부동산 과다 보유자는 살기 위해서라도 구조조정을 실시해야합니다.

그렇다면 2016년 이후에는 부동산에 대한 기대를 갖지 않는것이 당연한 것이지만 2016년 이전에 부동산상승에 대해 기대를 가져서도 안되는 걸까요?

2011년이후에 주택구매인구가 정점을 치고 하락합니다. 이 이론에 의하면 2011년 이후에는 부동산 장기침체에 빠지게 됩니다. 따라서 2016년 이전에 부동산 상승기가 와도 하락기중의 일시적인 상승기이므로 전고점을 돌파할수는 없습니다. 어쨌든 이 시기에 다주택자나 부동산 과다보유자는 구조조정을 해야합니다.

2011년 이후에 미국이나 일본처럼 부동산 장기침체가 오지 않을수도 있는 이유를 다른 글에서 설명드렸습니다.

그중에 하나는 원래는 2011년 이후에 부동산 장기침체가 와야 하는데 한국의 경우에는 미국의 경제위기로 말미암아 주기가 무너지고 말았습니다. 그래서 2011년 이후에 와야 할 장기 하락기가 2007년 이후의 하락기에 의해 교란되었습니다. 그래서 2007년 이후의 하락기는 주택구매인구에 의한 장기하락기라고 하기보다는 부동산 주기에 의한 하락기로 생각할수 밖에는 없습니다.

그렇다면 2011년 이후에 마지막 상승기가 다시 도래한다는 것입니다.

이것을 예측할수 있는것은 주식시장입니다. 자산시장이 같이 간다고 보았을때 주식시장이 선행적으로 전고점인 2000 포인트 이상을 상향 돌파하면 후행시장인 부동산 시장도 2006년의 전고점을 돌파할것입니다.

점고점을 돌파한다는 것은 부동산시장이 다시 한번 활황기를 맞이한다는 것입니다.

최근의 국제적인 유동성 과잉현상과 지속적인 저금리 , 한은의 금리인상 주저, 정부와 민간의 공급 부족이 대두되고 있습니다. 이에따라 다시 한번 부동산 시장 활황기가 도래하면 바닥가격의 2-3배가 폭등할수 있는 시장이 형성될것입니다.

그런데 이러한 시기가 오면 부동산 과다보유자들은 매도를 해야하는 이유는 이러한 상승기가 오직 부채에 의해 형성되고 있다는 것입니다. 즉 한국의 부동산 매수자들도 소득에 의하기 보다는 다시 대출을 낼것이고 외국의 앤캐리나 달러캐리도 다 남의 돈을 빌려서 투자하는것이고 정부조차도 적자예산을 편성하여 경제를 떠받치고 있습니다. 따라서 이 모든 경제현상은 부채라는 모래위에 쌓고 있는 신기루일뿐입니다.