불안한 전세시장 안정될까

앞으로 3년 이후 주목 … 실수요 목적 매입이 하나의 대안

전세는 우리나라 고유의 임대 제도다. 세계 어느 나라를 가더라도 전세가격으로 임대하는 곳을 찾아볼 수 없다. 이런 전세제도는 우리나라에서는 일상적인 임대 패턴으로 인식되지만 전세가격에 주택가격을 조절하는 기능이 있다는 것은 어느 누구도 쉽게 인지하지 못할 것이다. 만약 일본에 우리나라 전세 같은 제도가 있었다면 과연 부동산 거품의 폭락을 경험했을까?

전세는 매매와 월세의 중간적 형태로 나타나지만 매매가격의 부담을 크게 줄여주고 매달 꼬박꼬박 월세를 내야 하는 재정적 손실을 없애준다. 저금리 상황에서 전세가격은 상승하고 주택 공급량에 따라 크게 변동하는 것이 일반적 특징이라고 볼 수 있다.

전세시장 상승세 2~3년간 지속

전세가격이 쉽게 떨어지지 않고 시장이 안정되지 못하는 이유는 무엇일까. 우선 매년 입주물량이 불안정하다. 무엇보다 예상 입주물량이 멸실물량에 비해 턱없이 부족할 가능성이 크다.

 

부동산 정보업체 부동산써브에 따르면 2011년 서울, 경기, 인천 등 수도권의 예상 입주물량은 7만577가구다. 2010년 한 해 이 지역 입주물량인 17만3385가구의 59%에 불과하다.

 

지난 5년 동안 수도권 평균 입주물량이 13만 가구 정도라는 점을 감안해도 예년의 45% 수준에 채 미치지 못하는 물량이다. 특히 서울 지역은 예상 멸실물량이 예상 입주물량의 세 배가 넘을 것으로 예상돼 더욱 심각하다.

주택구매 심리가 급속도로 위축되고 있는 것도 이유다. 주택가격 상승에 대한 기대감이 급속히 하락하고 물가상승으로 가계 실질소득이 감소하면서 주택 투자심리도 꽁꽁 얼어붙었다. 주택 구매심리의 위축은 저금리 기조 아래에서도 담보대출을 이용한 주택거래가 쉽게 증가하지 않는 양상으로 나타난다.

마지막으로 경제상황의 불확실성에 있다. 주식시장이 3년 만에 코스피지수 2000을 바라보고 있지만 이는 양적완화 정책 같은 글로벌 금융시장 환경에 크게 의존한 결과다. 즉, 실질적으로 개인투자자의 성과는 여전히 제자리걸음을 하고 있고, 주택시장이 반등할 것이라는 기대는 최저점에 있기 때문에 좀처럼 전세 세입자들이 전세시장에서 벗어나지 못하는 것이다.

떨어지지 않는 전세가격이 야속하겠지만 그렇다고 손놓고 가격이 내리기만 기다릴 수도 없는 노릇이다. 우선적으로 가격 상승분에 대한 자금 마련 대책이 필요하다. 여유자금이 있다면 그다지 큰 문제가 없겠지만 여유자금이 펀드, 예금, 저축 등에 가입돼 있다면 중도환매나 해지를 고려해볼 수 있다. 저축성보험 상품도 고려 대상이다. 이자 손실의 불이익은 있겠지만 추가로 대출받는 것보다 합리적인 선택이 될 수 있고 심리적 부담감을 덜 수 있는 것이 장점이다.

 

만약 대출을 고려하고 있다면 신용자금 대출보다 전세자금 대출을 적극적으로 활용하는 것이 유리하다. 올해부터 연말 소득공제 시 장기주택저당차입금 항목에 전세자금 대출의 이자분이 포함돼 소득공제혜택을 받을 수 있기 때문이다. 게다가 8·29 부동산대책에서 폭넓은 서민 전세자금 대책이 발표됐는데, 전셋값이 높은 수도권 과밀억제권역의 저소득 가구에 대한 전세자금 대출한도를 기존의 4900만원에서 5600만원까지 확대하고 추가로 3자녀 이상 세대에 대해 6300만원까지 확대한다는 내용이었다. 단 대상은 전용면적 60㎡ 이하, 보증금 8000만원 이하, 가구소득이 최저생계비의 2배 이내에서만 가능하게 했다.

근로자·서민 전세자금 대출기간 연장 시에도 가산금리를 0.5%에서 0.25%로 인하했다. 또 대상 주택이 전용면적 85㎡ 이하인 주택과 연소득 3000만원 이하 저소득층에 대해선 대출한도 6000만원 이내에서 전세자금 대출금리는 지방자치단체장이 인정하는 저소득층에게 최저 2% 고정금리가 적용된다.

 

연소득 5000만원 이하 세대에 대해서는 보증한도를 전세금의 80%와 연간 인정소득의 1.5~3배 중 적은 금액으로 확대했다. 일반적으로 전세자금 대출은 2년마다 갱신되고 최대 2회까지 연장할 수 있다는 점 역시 당장 큰비를 피해갈 수 있는 이유 중 하나다.

효율적 전세자금 대출이 필요

전세가격이 상대적으로 낮은 지역으로 이전을 고려해 볼 수도 있다. 물론 학군, 직장, 편의시설 등을 고려할 때 이전을 실행하는 것은 매우 어려운 일임에 분명하다. 하지만 무리한 대출로 개인신용 위험이 발생하거나 생활상 곤란을 겪게 될 가능성이 있다면 과감하게 이전을 결정할 필요가 있다. 또 주택 축소도 고려 대상이다. 주거생활상 불편은 감수해야 하지만 적응기간이 짧기 때문에 효율적 방안 중 하나라고 볼 수 있다.

그리고 저금리 기조가 유지되면서 전세임대보다 월세임대에 대한 비중이 점차 커지고 있다는 점을 알아야 한다. 이런 추세는 앞으로 지속적으로 이뤄질 것으로 예상된다. 특히 중소형 아파트에서 더욱 두드러질 것으로 판단된다.

마지막으로 신규 입주단지를 공략하는 방안이 있다. 대규모 입주단지의 경우 최초 전세가격은 대체로 최저 수준에서 결정된다. 최근 상황이 좀 달라지기는 했지만 여전히 신규 입주단지의 전세가격은 주변시세보다 낮게 형성될 가능성이 크다. 다만 문제는 입주 후 2년이 지난 시점에서는 주변 시세보다 높은 수준으로 전세가격이 오르기 때문에 단기 전략으로만 유용하다는 것이다.

앞서 말한 바와 같이 전세시장이 강세를 띠는 이유는 여러 가지다. 전세가격이 지속적으로 상승할 수는 없겠지만 문제는 앞으로 2~3년 동안 하락을 기대하기는 사실상 곤란해졌다는 사실이다. 하지만 그 이후 주택공급 물량과 시장 상황에 따라 다시 안정세를 찾아갈 가능성이 크다. 당장 주택공급이 대규모로 이뤄진다면 3년 이후 전세시장이 급진적 하향 안정세를 보일 것이다.

반대로 도심 내 실질 공급이 이뤄지지 않고 수도권 택지지구에 한정적으로 주택이 공급될 경우 서울지역은 만성적 전세가격 상승이 큰 부담으로 작용할 것이다. 전세가격의 상승은 결국 매매가격의 상승을 가져온다고 가정할 때 현시점에서 실수요 목적의 주택을 매입하는 방법 역시 불안한 전세시장에 대응하는 또 하나의 전략이다.

김일수 씨티프라이빗뱅크 팀장