[도시재정비 및 주거환경정비법]제정에 대한 의견

“재개발뉴타운과정 지도교수 이정효”

 

국토해양부는 지난 8월 12일 기존 「도시 및 주거환경정비법」과 「도시재정비촉진을 위한 특별법」으로 이원화되어 있던 도시정비사업 관련 법률을 하나로 통합하는 「도시재정비 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시재정비법’)을 제정코자 입법예고 했다. 

 

1. 제정 이유

 

국토부가 밝힌 이번 재정비법의 제정 이유는, 최근 재정비 촉진사업, 주택재개발․재건축 등 정비사업이 부동산 경기 침체, 사업성 저하, 주민간 갈등 등으로 사업이 지연 또는 중단되고 있는 실정임을 감안하여

 

① 주택재개발․재건축 등 정비사업에 대한 규제완화 및 절차 간소화 등을 통해 주민부담을 경감하고,

② 정비기반시설 설치비용 지원을 확대하고,

③ 정비사업에 대한 공공의 역할을 강화하고,

④ 사업추진이 어려운 지역의 조합해산, 구역해제 및 정비사업 방식의 전환을 할 수 있는 근거를 마련 하는 등

 

정비사업제도 개선과 관련제도의 효율적 운영을 위함이라 하였다.

 

2. 중요 내용

 

1) 원활한 정비사업 추진을 지원하는 방안으로

 

① 공공관리제 확대

② 용적률 인센티브제 확대 적용

③ 정비사업의 투명성 강화

④ 세입자 보호대책 강화

⑤ 공공지원 강화

⑥ 지속적인 규제 완화

 

등을 통해 정비사업이 보다 원활히 추진될 수 있게 하겠다는 것이며,

 

2) 재정비촉진사업(뉴타운)등 정비구역 사업조정 방안으로

 

① 사업추진이 어려운 지역은 주민의사에 따라 정비구역을 해제할 수 있도록 하고,

② 신규 사업은 사업의 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우 정비구역이 자동해제되는 일몰제를 도입하겠다는 것이 중요 내용이라 하겠다.

 

이번 도시재정비법 제정안을 보면, 약간의 지원책을 주면서 공공의 권한(규제)을 확대하는 방향으로 큰 틀을 짠 것 같은데, 아무래도 지원보다는 규제 쪽에 무게를 둔 것 같다.

 

먼저 지원책을 살펴보면

 

① 용적률 인센티브 전국 확대

② 임대주택 비율 축소

③ 기반시설 설치비 지원 등이 있으나,

 

이런 것들의 내용이 정비사업에 커다란 영향을 미칠만한 것은 아닌 약간의 당근책에 불과해 보이며, 

 

다음으로 규제쪽을 살펴보면

 

① 공공관리제 확대

② 일몰제 도입

③ 총회 직접 참석비율 상향 조정 등

 

논란이 예상되는 독소조항이라 할 수 있는 것들이 많이 포함되어 있는 것이 사실이다.

 

3. 문제점

 

◇ 공공관리제 확대

- 현재 서울시에서 시행 중인 공공관리제를 전국으로 확대하며, - 현행 사업시행인가 후 시공자 선정까지 적용하던 것을 한발 더 나아가 관리처분수립 단계까지 적용 범위를 확대하고, - 관리처분계획수립의 경우 전문공공기관(한국감정원 등)에 의뢰해 검증하겠다.

2009년 서울시가 공공관리제도를 처음 시행하겠다고 할 때 ‘투명한 정비사업을 위한 공공의 지원’이란 명분을 내 걸고 사업의 주도권을 가지려한 잘못된 발상을 국토부가 그대로 인용하는 모양인데, 서울시의 공공관리제도가 과연 투명한 정비사업에 기여했는가? 공공의 지원은 제대로 이루어졌는가? 또 하나의 규제가 더해지고, 사업시간만 연장시키지는 않았는가? 현장에서는 이 제도의 순기능에 동의하는 사람은 별로 없는 실패한 정책이라고 인식하고 있는 실정이다.

 

더구나 공공기관(한국감정원 등)이 그동안 관여한 사업장에서 조합의 신임을 얻고 있는가? 전문가인 정비업체가 수립한 관리처분계획을 검증할 능력은 있는가? 따져볼 일이다.

 

더구나 만에 하나, 공공의 개입으로 사업이 잘못되었을 경우 그 책임은 어떻게 지겠는가? (책임 조항은 찾아볼 수 없다.) 한 마디로 말해 ‘공공의 권한은 확대하되, 책임은 없다’는 이 안을 현장에서는 어떻게 받아들일까? 

 

◇ 일몰제

 

일몰제란, 각 사업 단계별로 소요기간을 정하고 그 기간이 지나면 정비구역지정을 해제할 수 있는 제도다

 

① 즉, 정비구역지정 이후 3년 안에 추진위원회 승인 신청을 하지 않을 경우,

추진위원회 승인 이후 3년 안에 조합설립인가 신청을 하지 않을 경우,

조합설립인가 이후 3년 안에 사업시행인가 신청을 하지 않을 경우

정비구역지정이 해제될 수 있다.

 

② 또 하나, 추진위설립 동의자의 일정비율 이상의 동의가 있을 경우 추진위 및 조합설립인가를 취소하는 동시에 해당 구역을 해제할 수 있게 한 것이다.

 

위 ①은, 비대위에서 각종 소송을 제기하여 사업이 지연되는 경우가 허다한 상황에서 현실을 외면한 탁상행정이라 아니할 수 없으며,

 

②의 경우, 추진위 설립에 동의한 토지등소유자의 1/2 또는 2/3가 동의하면 추진위가 해산되는데, 이는 결국 과반수도 안되는 1/4 이상 또는 1/3 이상의 토지등소유자가 추진위를 해산할 수 있다는 문제가 발생한다.

 

이렇게 될 경우 반대 동의자보다 더 많은 소유자들의 민원은 어찌할 것이며, 추진위와 조합이 사용한 비용은 어떻게 처리할 것인지? 커다란 문제가 발생할 것 같다.

 

따라서, 추진위나 조합을 해제할 수 있는 동의자의 비율의 최소한을 전체 소유자의 과반수로 상향조정해야 할 것으로 본다.

 

 

◇ 총회 참석 비율 등 상향 조정

 

① 조합 총회(창립총회, 기타 대통령령으로 정하는 총회)가 중요 안건을 처리하는 경우 조합원 직접 참석 비율을 상향조정(현행 10% → 20%로)하고, ② 정비사업비가 10% 이상 증가하는 경우 사업시행인가 및 관리처분계획인가시 조합원 동의요건을 상향조정(현행 1/2 → 2/3로) 한다.

 

①의 경우, 명분도 있고, 현실적으로는 큰 문제는 없다고 보여지나,

②의 경우, 통상적으로 물가상승률, 마감재 특화(공사도급계약 후 3~4년 후에 신마감재로 바꿈) 등 만으로도 정비사업비가 10% 이상 증가하는 경우가 허다하다. 이 때 2/3 이상의 동의를 요구한다면,

 

조합원 과반수가 찬성하는데도 불구하고 사업시행계획 수립이나 관리처분계획 수립을 할 수 없게 되는 문제가 발생할 수 있고, 이로 인해 사업이 장기표류할 수 있고 조합원들에게 오히려 피해를 줄 수 있다고 보아 현행대로 ‘과반수 동의’를 유지하는 것이 바람직하다고 본다.

       

        4. 의 견

 

이상에서 살펴본 문제점 외에도 논란의 소지가 많을 것으로 예상되는 조항이 몇가지 더 있으나, 큰 문제는 아닌 것 같고... 이번에 제정되는 법도 지금까지 도시정비와 관련된 수 많은 법 개정으로 ‘누더기법’이 되었던 전철을 밟지나 않을까 걱정된다.

 

이미 정비사업은 부동산경기 침체, 사업성 저하, 주민간 갈등 등으로 인해 사업이 무너져 내리고 있고, 이로 인해 많은 주민들이 어려움을 겪고 있는 실정을 국토부가 모를 리 없을텐데, 이 정도의 법 개정으로 과연 무엇을 기대할 수 있다는 것인지?

 

정부도 이 참에 정책 마인드를 개혁하여, 그 동안 현장에서 줄기차게 요구해 온 ① 기부체납제도 폐지 ② 세입자대책 공공으로 이관 ③ 임대주택의 실비 인수 등 실제로 정비사업의 사업성을 크게 높일 수 있는 굵직한 지원책은 마련해야 할 것이다. 이는 가장 중요한 서민대책인 동시에 도시정비사업도 살아날 수 있고, 취업률 증가는 물론 경제활성화에도 크게 기여할 수 있을 것이다.