파워인터뷰 "비싼 부동산 골라야 대박 터뜨려"

디벨로퍼이자 분양대행을 하는 김홍진 애니랜드 개발 대표. 그가 부동산 성공 드라마를 써가고 있다. 김 대표는 맡은 사업마다 대박을 냈거나 성공을 거두었다. 웬만해선 실패를 모르는 그의 정체는 뭘까. 그만이 가진 성공 노하우를 들어봤다. 과연. 명불허전이라했나. 그가 풀어놓는 부동산 투자의 원칙은 한마디 한마디가 금과옥조였다. 평소 당연히 여겼지만 막상 하기는 어려운 세상 이치가 마이더스손 그의 정체였다.

-투자할때 가장 중요한 것은
"대부분 사람들은 부동산 투자할때 싼 것을 찾는 경향이 있습니다. 일반인뿐아니라 전문가들도 그런 경우가 많아요. 저는 반대로 비싼 땅이나 건물을 선택합니다"

-언뜻 이해가 안간다
"전세계 어디나 4거리가 있습니다. 코너1번에서 4번까지가 있지요. 자 몇번에 위치한 부동산을 고르겠습니까. 저라면 응당 사람이 많이 꼬여 상대적으로 비싼 1번, 2번 코너를 찾습니다. 가장 번화가인 이곳은 비싼 이유가 있습니다. 사람들이 붐비는 곳이라 수요가 많아 비싼만큼 그 값어치를 한다는 뜻입니다. 상가로 치면 장사가 잘되는 몫이 뛰어난 점포라는 얘기지요. 반면 3,4번 코너는 더 싼데 그 이유는 사람이 적어 장사가 상대적으로 안된다는 반증입니다"

 "예를 들어볼까요. 현재 아파트전세값이 최고인 곳이 반포 래미안입니다. 왜 이곳 전세가 비쌀까요. 학군좋고 교통좋고 상권편하지요, 강남권의 핵심 지역이지요. 따라서 사람들이 이곳에 주거하고싶고 수요가 몰리다보니까 비쌀수밖에요."

 -결국 사람이 몰리는 곳이 투자가치가 높다는 뜻인가
"그렇습니다. 반대의 예를 들어봅시다. 3억원을 갖고 우리나라에서 가장 싼땅을 얼만큼 살 수 있을까요. 강원도에 있는 임야 50만평을 매입할 수 있습니다. 대단하지요?. 하지만 여기에 함정이 있습니다. 땅만 크면 뭐합니까. 개발가치가 제로인데요."

 -골프장이나 뭐 수목원으로 활용가치가 높지 않을까
"문제는 이땅의 모양새가 그런 용도로 개발할 수 없다는데 있지요. 고깔 모자처럼 위로 뾰족하게 솟아있습니다. 외딴 오지이기도하지만 땅이 못생겨 사용가치가 없습니다. 오지라는 것외에도 이 땅은 가치가 적어 그만큼 싼 겁니다. 비싼 상품은 그 이유가 있고 싼게 비지떡이란 뜻입니다"

 -부자들이 강남을 선호하는 현상도 일맥상통하겠다
"맞습니다. 지금같은 불황에도 빌딩 200억, 300억짜리 빌딩을 찾는 수요가 넘쳐남니다. 비싼 땅이나 건물은 항상 사람이 찾고 수요가 있기 마련이라는 얘기입니다."

 -본인의 성공 사례를 들어보자
"신사역 사거리에 신성미타워란 빌딩이 있습니다. 외관이 독특하지요. 밤에는 조명으로 그 지역에선 랜드마크가 됐을 정도지요. 이 건물 분양을 맡았어요. 처음에 분양이 저조했습니다. 원인 분석을 했지요. 분양 인력이 턱없이 부족했습니다. 20배로 늘렸지요. 광고 홍보에 전력투구했습니다. 이건 누구나 할 수 있습니다. 저는 여기에 MD(입점 점포배치)전략을 구사했습니다. 주변이 대한민국 성형의료1번지더군요. 이점에 착안해 의료전문빌딩으로 만들자고 했지요. 이들 병원들을 유치하는 전략을 쓴게 먹혔습니다. 다음에는 디자인 컨셉을 바꿨습니다. LED경관조명을 설치함 젊은이들이 찾게 했지요. 복합 쇼핑몰의 경우 특히 젊은층이 외면하면 그 건물은 죽게 돼있습니다."

-비싼 상품만 고르면 성공하나
"하하. 세상일이 그렇게 단순한가요. 디벨로퍼중에서도 토지확보하고 인허가에 우선 매달리는 경우가 많지요. 인허가를 빨리할 수록 시간을 버니까 일견 맞다고 볼 수 있습니다. 하지만 저는 건물에 뭐를 집어넣을까, 즉 MD 결정을 먼저합니다. 그 지역의 상권, 성격을 알고나서야 건물의 용도를 결정하는게 우선해야 합니다. 건물의 가치는 그 자체가 아니라 그 건물의 이용도가 높을때 올라가는 것 아니겠습니까. 아무리 잘지은 건물도 사람이 찾지않는다면 죽은 거나 마찬가지입니다"

 -개인들이 투자하는 상가 오피스텔 구입 요령 팁을 준다면
"똑같습니다. 후미진, 구석진 점포나 오피스텔을 주로 찾습니다. 왜냐구요. 싸니까요. 안전빵 논리지요. 하지만 좀 무리해서라도 눈에 잘 띄는 전면이나 코너쪽을 선택하는 게 나중을 위해서 좋습니다. 돈값을 한다는 뜻입니다"

 -디벨로퍼로서 이루고싶은 것은
"뭔가 랜드마크형 개발을 하고 싶어요. 외국인들이 와서 명소가될만한 건물을 개발하고 싶은 욕심이 있습니다. 사실 서울에 뭔가 내놓을 랜드마크건물이 부족한게 현실이잖아요. 외국에는 빙빙돌아가는 건물도 있습니다. 그런 명소가 될 건물을 기회가 닿으면 꼭 짓고 싶습니다."

 -부동산 구입 요령을 재정리한다면
"첫째는 입지, 둘째는 세일링(판매전략 수립), 세번재는 타이밍입니다. 이 세가지가 맞아떨어질때 소위 말하는 대박이나는 거지요. 끊임없이 연구를 해야 합니다. 그래야 투자의 눈이 트입니다. 저는 매일 아침 7시에 출근해 인터넷과 3개 신문을 샅샅이 뒤집니다. 그리고 도움이 될만한 정보는 제 노트북에 입력해 놓지요."

 -마지막으로 하고 싶은 말은
"불광불급, 미치지않으면 도달하지 못합니다. 빠져있어야 눈이 트이게 마련입니다. 지금 부동산시장이 위기지요. 지금이 기회입니다. 위기뒤에 찬스란말이 있듯이 불경기인 이때에 누군가가 손을 놓고 있을때 맨 먼저 움직여 보싶시요. 물론 사전 철저한 전략이 있어야 겠지만요. 움직이십시요. 움직이지 않으면 아무 것도 발생하지않습니다"

 [매경닷컴 연기홍기자]