[펌글]임장후기1등작(2탄)

6. 야생화 뉴스~ 여기는 도봉구 창동에 있는 야생화님 집입니다!

(1편에 이어서 계속 합니다)

 

야생화님 집에서 마음에 드는거 하나만 집어가라고 하면?

저는 요기 아래… 하도 들여다보고 펼쳐본 흔적으로 낡아진 지도!

그 속엔 오랜 세월 발로 뛰어다니고, 손으로 부지런히 자료도 찾고 지도도 들여다보며,

머릿속에선 수많은 분석과 고민, 수익계산을 해보고 결정했던 경험들이 녹아 있을텐데,

저는 그 경험들이 가장 갖고 싶습니다 *^^*

 

4층 베란다에요. 정말 넓죠? 그런데 예쁜 화초들은 언제 심고 가꾸셨대요?

그 유명한 파로마 가구가 어디 있을까요? ^^

 

베란다의 숨겨진 1.5평을 찾았다. 왼쪽에도 베란다가 있는 ㄱ자 베란다였네요.

자전거타고 다녀도 되겠죠? ^^

그리고 저… 베란다 맨 끝에 상자 안에 야생화님이 장뇌삼 심어놨다고 절대 아무에게도

이야기 하지 않았어요 ㅎㅎㅎ(카메라 상태가 안좋아서 사진이 좀 붉게 나왔네요)

 

있을 줄 알았습니다. 벽면 한쪽을 뒤덮을 만큼 큰 지도가 거실이나 안방에 있을 꺼라는 것을…

 

야생화님의 습관을 살짝 엿볼 수 있었습니다.

물건정보 출력물과 부동산 관련책이 곳곳에 놓여있는 것을 보며, 꾸준히 물건을 찾아보고 있다는 것과

쉬지않고 공부하고 있다는 것을 알수 있었습니다.

 

여러분은 지금 야생화님 칼럼에 나오는 “우리집엔 김치냉장고가 없다”의 생생한 현장을 함께 보고 계십니다.

현서아빠님이 22일 임장 후기에서 김치냉장고 자리 확인해보라는 이야기에, 29일 임장때 꼭 사진에 담아서

회원님들이 궁금해하는 김치냉장고 자리를 보여줘야 겠다는 생각을 했답니다.

저기 가스렌지대 아랫쪽이 허전해 보이는 자리… 보이시나요?

김치냉장고가 있었던 자리엔 작은 싱크대로 대체해 놓으셨답니다.

빌트인 되어있는 김치냉장고는 가스렌지대 아래에 붙어있는 경우가 많답니다.

그 냉장고 떼어가려면 위의 상판을 모두 들어내야 했을 텐데 어떻게 가져갔을까요?

궁금해서 야생화님께 여쭤봤더니 그분들… 씽크대 전체를 가져가려고 뜯고 있었다네요…

근데 그분들 떼어간 김치냉장고가 이사간 집에서 잘 돌아가려나요?

 

5층이 너무너무 궁금했어요. 복층의 매력이 듬뿍 묻어나는 이곳을 서재로 사용하고 있네요.

이곳에서 차 한잔 놓고 책 읽다보면 시간 가는줄 모르겠어요… ^^

 

5층도 4층처럼 ㄱ자 베란다.

이 집은 복층 구조 다음으로 넓은 베란다가 장점인 것 같습니다.

  

 

개인적으로 풍수 인테리어에 관심이 많아서인지, 현관 앞에 달아놓은 예쁜 종에 눈길이 가네요.

제가 살고 있는 집에도 이와 비슷한 종을 달아 놓았는데, 풍수적으로 보면 종소리가 액운을 깨뜨리고,

좋은 소리가 들린다 하여 기쁜 소식이 들리는 일들이 많이 생긴다고 합니다.

풍수 인테리어적인 장점도 있지만, 문을 열고 닫을 때 소리가 참 예뻐요.

좋은 소리를 듣다 보면 조금이라도 더 긍정적인 삶을 살게 되지 않을까요?

 

야생화님 집구경 잘 하셨나요? 아기자기하게 꾸며놓은 집도 아늑하고 좋았지만,

야생화님의 생활속에 경매인생이 녹아든 흔적을 직접 보고 느낄 수 있어서 좋았던 것 같습니다.

이쯤 되면 현재 이 집의 시세가 궁금하시죠?

커다란 수박 한통 사들고 가시면 야생화님이 장뇌삼주와 함께 이야기 보따리도 풀어주실 테니,

이에 대한 해답은 여러분의 몫으로 남겨 둘께요 ^^

 

7. 기대심리로 오른 지역에 투자할 때 주의사항!!!

미아동 지역은 대한민국에서 5년단위 계획을 세웠던 곳.

2003년도에 5년단위 계획이 세워졌던 곳인데 2008년도인 지금도 아직 개발이 안된 지역이 많음.

실시계획은 5년단위 안에 완성을 못하면 2013년까지 5년이 또 늦춰진다.

그때도 개발을 못한 지역은 2018년까지 또 늦춰질수 밖에 없음.

이곳이 개발이 신속히 진행되지 못한 이유?

미아 1동~ 9동까지 엄청나게 많은 지역이 재개발 계획에 걸려있음.

미아뉴타운의 많은 지역을 한꺼번에 개발할 수 없으므로 순차적으로, 부분적으로 개발이 들어갈수 밖에

없으므로 늦어지는 것임.

미아2동, 8동 지역이 2년반 전에 10평 빌라가 약6천~7천이던 것이 올초엔 시세가 약 1억5천.

이 지역의 시세가 오른 것은 개발호재 때문에 오른것임.

기대심리로 오른 지역에 투자할 때 주의할 사항은 2년 만에 약 8천 정도 오른 것이,

금방 또 1~2년만에 그 정도 오를 수 있는 지역은 거의 없다.

그러므로 시세가 올라 오기전인 바닥에서 선점해야 한다.

이지역에 야생화님과 쾌걸조로님의 물건이 2~3건 정도 있는데 모두 2~3년전에 발품을 들여서 낙찰받은 물건들.

이런 이유로 발품과 임장의 중요성을 거듭 강조해도 지나침이 없을 듯 합니다.

 

햇살이 따갑게 내리쬐는 곳에서도 야생화님 이야기에 몰입하는 우리 회원님들의 열기~

 

 

8. 1층 같은 반지하 물건? 

사건번호 2004타경 31890.  강북구 미아동의 한양빌라 지하층 물건.

일단은 이곳까지 오르는 길이 만만치 않았습니다.

하지만 앞으로 부동산 공부를 하시려는 분들은 미아동 꼭대기 길을 반드시 밟아 보셔야 할 것 같지 않으세요? ^^

 

대지 10.3평, 건물 16.5평.

외부에서 보면 80년대 중반에 지은 물건으로 보이지만, 내부는 최근 리모델링 한 물건임.

소유자가 경매 당하기 1년 전에 실거주 집으로 사용하려고 리모델링한 것.

임장시 내부를 확인하라는 것도 수익과 직결되는 요인이 되기 때문인가 봅니다.

2005년 4월에 입찰가 3,238만원에 낙찰 받음. 현재 보증금 500만원에 월세30만원에 세놓음.

대출 2,000만원. 대출금은 월세금으로 상환하고도 임대수익이 남음.

현재 이 물건은 야생화님이 매도하지 않고 보유중인 물건. 현재 시세는 약1억4천 정도.

이 집의 단점은 빛이 잘 들지 않음. 그러므로 일반 전세가처럼 내놓으면 잘 나가지 않음.

야생화님은 이 부문을 경매의 장점을 활용해서 세를 놓았음.

해법은 싸게 낙찰 받은 만큼, 싸게 세를 놓는 것!

사진에서 보이는 것처럼 경사도가 있는 지역은 앞에서 보는 것과 뒤에서 보는 것에 차이가 있음.

뒷편에서 보면 지하층이 묻혔으나 앞에서 보면 1층 처럼 보임.

지하 물건은 안묻힌 곳이 거의 없으므로, 매매시 지하층 물건이 안묻힌 경우는 매매하기가 훨씬 수월함.

 

땀흘리며 올라갔던 길을 시원한 바람맞으며 내려오는 길에서는, 회원님들의 얼굴표정이 한층 밝아진듯…

 

 

 

지금부터는 쾌걸조로님이 낙찰 받은 물건을 위주로 설명 들어갑니다.

 

9. 처음 들어봤어요. 자루형 평탄지!

사건번호 2002타경7318.  은평구 갈현동에 있는 주택.

그날 처음 들어봤습니다. 자루형 평탄지가 어떤것인지 궁금해서 찾아보니 사전적 의미는

‘어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 공공 도로에 연접되지 않는 택지’.

즉, 좁은 통로에 의해 접속면을 가지므로 자루형 모양을 띠게 되는 택지.

사람은 다닐수 있고 차량은 들어갈수 없는 경우가 많음.

대문이 촘촘한 철대문이어서 사진확보가 어려운 관계로 후면 사진 확보했습니다. 

사진 중앙에 보이는 건물, 담장위에 연두색 작은 창살이 있는 집.

음... 어떻게 설명해야 쉽게 이해가 될까요?

옛날 집들 중에 대문을 열면 한사람정도 걸어다닐만한 통로를 따라 약7~10m정도 들어가면

주택건물이 보이는 집. 길다란 자루를 뒤집어 놓은 모양이라고 생각하세요.

자루입구가 통로길, 도톰하고 큰 면적이 주택이 있는 곳.   

 

낙찰 받지 말라는 1순위가 자루형 평탄지!

그런데 쾌걸조로님은 왜 이 집을 낙찰 받으셨을까요?

2003년9월에 감정가 대비 53.6%에 낙찰 받음.

대지 약43평. 건물 약21평. 감정가 1억4천만원, 낙찰가 7,517만원.

당시 시세 1억3천만원.

선순위 임차인 보증금 6천만원을 깰 수 있었고, 앞으로 시세가 더 오를 가능성이 있었기에 낙찰 받으셨다고 합니다.

곰곰히 살펴보니 정말 대지평수가 넓네요.

 

입찰한 이유? 전세대원을 조사했을 때 선순위 임차인이 사위라는 것을 알아냄.

입찰가 결정은 전세보증금과 입찰가를 합한 금액이 1억3천정도 되므로 그 가격으로 입찰함.

현재 이 물건의 시세는 약 4억원. 평당 1천만원 정도.

향후 시세가 더 오를 가망성은 연신내 역의 상권확산이 갈현동까지 영향을 미치고 있고,

은평 뉴타운의 이주 수요로 대체주거 지역으로 물건 가격이 계속 오르고 있음.

단, 특수물건은 대출이 안되므로 자금 여력이 있을 때 들어갈 것.

또한 자루형 대지는 향후 개발 호재 가능성 여부를 반드시 타진하고 들어갈 것.

 

 

쾌걸조로님의 설명 속에는 발품, 손품, 머리품으로 습득한 정보들로 가득차 있는걸 느꼈습니다.

임장다닐 때 호수밀도, 오래된 집들, 단독이 몇가구, 다세구가 몇가구인지는 물론이고,

재개발 지역에 가서는 건립 세대수와 조합원수까지도 확인한다고 합니다.

쾌걸조로님이 경매계의 고수라 불리우는 것도 이러한 탄탄한 기본이 있었기 때문이 아닐까 합니다.

저도 쾌걸조로님처럼 경매계의 고수 반열에 오르는 그날까지 기본기부터 하나하나 제대로 쌓아가야 겠습니다 ^^

 

10. 방이 2개냐, 3개냐에 따라 임대수익이 달라진다!

(이 물건은 쾌걸조로님 설명 열심히 듣고 다니느라 사진 촬영하는거 잊고 있었습니다.

 궁금하신 분들은 녹번역에서 1번 또는 2번 출구로 나오면 바로 30초 거리에 있답니다)

 

사건번호 2001타경6233

은평구 녹번동에 있는 1층 빌라. 대지 13평, 건물 24평(27평형- 방2)

2001년 6월에 감정가 8천만원에 낙찰가는 감정가에 2천원을 더 쓴 금액으로 낙찰!

녹번 1-1구역 물건. 이 지역은 조합설립 인가가 떨어졌고, 사업시행 인가 신청 준비중.

뒤쪽으로 북한산을 끼고 있기 때문에 환경이 좋은 편.

제일 큰 장점은 초역세권. 녹번역에서 30초 거리!

 

2001년 6월 당시엔 신건에 물건을 가져가는 경우는 드물었음.

그때는 개발 가능성을 보고 들어갔고, 당시 시세가 9천 정도였음.

얼마전에 1억2천에 전세임대를 놓음. 현재시세는 평당 약2,500만원.

 

낙찰 받을 당시에는 방이 2개였고 그중 하나가 ㄱ자 방.

방이 2개인 것과 3개인 것은 세놓을 때 가격차이가 있음. 쾌걸조로님은 샌드위치 판넬로

ㄱ자 방을 2개로 나누어서 총3개의 방이 있는 집으로 만들었음.

그 밖에 다른 문짝 고장난 것과 집수리등을 3일 동안 아는 형님과 같이 작업했음.

업자를 불렀을 경우 100여 만원 소요되는 비용을 직접 수리하여 30만원에 완료!

쾌걸조로님은 처음엔 인부들을 직접 불러서 그분들이 하는 것을 지켜보고,

다음엔 그대로 직접 수리해서 비용을 절감하신다고 하니, 이젠 기술자가 다 되셨겠네요 ^^

 

11. 집 밖에서도 리모델링 여부를 알수 있다~

 

왼쪽 창의 샷시는 1995년~1998년도에 유행했던 샷시. 방음 장치 없음.

오른쪽 창의 샷시는 창틀을 자세히 보면 나무가 아닌 하이샷시(하얀색 틀).

샷시를 바꿀 정도면 리모델링 했을 가능성이 많음.

이때는 머리 감정을 더해서 100만원을 더 써서라도 낙찰 받는 것이 좋다.

  

12. 오늘날의 야생화님을 있게 만든 서글프지만 귀한 인연이 되었던 집!

3천만원 보증금으로 8년동안 야생화님이 살았던 지하 전셋방…

지하계단을 10계단 정도 더 내려가야 입구가 있고, 햇빛은 사진에 보이는 창문으로 밖에는 들지 않음.

이정도 깊이면 바닥에서 습기가 많이 올라옴.

자고 일어나도 몸이 개운하지 않고 건강이 안좋아질 수 있는 환경.

이 집에서 8년 동안 전도사님들 열 분을 모시고 살았는데 경매를 당하게 되었다고…

그런데 야생화님에게 그 일은 더 좋은 일 있게 하려고 만든 신의 뜻이 아닐까요?

 

13. 고지대의 물건 수익성은 어떨 것 같아요?

아래 사진도 어느정도 올라온 곳에서 촬영한 것인데, 사진 윗쪽부문은 그보다 더 높은 고지대의

건물들 입니다.

고지대는 층고 제한 때문에 20층 건물을 올리기 어렵다.

고지대에 높은 건물을 올리면 전부 막아버리게 되므로 층수에 제한을 둘수 밖에 없음.

평지에 투자했을 때 20층~25층 올릴 수 있을 때, 고지대는 15층정도 밖에 올릴 수 없으므로

투자금에 대한 수익이 상대적으로 적을 수 있음.

 

 

임장후기 글을 쓰면서, 정확한 정보를 담아야겠기에 유료site도 다시 한번 더 들어가보고

그날 기록한 글들도 다시 해석(?)해보고, 처음 듣는 용어는 인터넷 여기저기서도 찾아보게 되는 것 같습니다.

그래도 잘 모르는 것은 그날 임장 같이 다녀온 분들에게 다시 되물어 보기도 하고…

처음엔 우리 회원님들과 함께 하고픈 마음으로 쓰기 시작했던 임장후기가 시간이 지나고 보니

그 글을 써가면서 스스로 복습하는 기회가 되었나 봅니다.

임장 후기글에 담겨진 물건들이나 그 지역에 대한 정보가 생생하게 기억나는걸 보면,

저 스스로에게도 도움이 되지 않았나 싶습니다.

우리 회원님들에게도 임장 후기 글을 써보는 방법을 권유 해드리고 싶습니다.

아마도 야생화 회원님들에겐 좋은 선물이, 그리고 자신에겐 정확한 보물지도가 되어 머지않아

투자지도를 만들어가는데 좋은 이정표가 되지 않을까 합니다.

 

이날 더운 날씨임에도 앞장서서 이끌어 주셨던 야생화님, 쾌걸조로님… 덕분에 좋은경험 많이 했습니다.

늘 뒤에서 묵묵히 우리 회원들을 챙겨주고 함께 해주신 반딧불이님, 쿠우님… 고생 많으셨어요.

신촌강의가 인연이 되어 임장활동도 같이 할 수 있어서 좋았습니다… 신촌 동기님들.

사진찍고 편집만 했을 뿐인 저의 임장후기 글에 격려를 아끼지 않으시는 우리 회원님들에게 거듭 감사의 말씀 올립니다.

회원님들에게도, 운영자분들에게도 많이 배우고자 하오니, 앞으로도 아낌없는 가르침 부탁 드립니다.

 

지금까지 야생화 뉴스에 VVIP 박말희가 전해드렸습니다.

감사합니다 *^^*