주상복합의 시대는 가는가?

김인철

 

경제가 살아나면 다시 회복할것입니다.

 

주상복합이 찬밥 신세를 면치 못하고 있습니다. 경매시장에서도 찬밥이고 거래 시장에서도 찬밥입니다. 이에따라 당연히 시세가 하락을 면치 못하고 있습니다. 그동안 승승장구하던 주상복합에 찬바람이 부는 이유를 알아 보았습니다.

첫째 투자자가 너무 많았다.

부동산 상승기에 투자자들이 몰린 상품은 다른 부동산 상품보다 더 많이 상승할수 있습니다. 게다가 투자자는 투자 상품의 내재가치보다는 투자가치를 더 중시하므로 오를 때는 더 오르고 내릴때는 더 내릴수 밖에는 없습니다.

하락기에는 투자자들이 사라지고 실수요자들만이 남습니다. 실수요자들은 내재가치를 보지 투자가치를 중시하지는 않습니다. 또한 투자자들은 상승할 가능성이 없으면 매수하지 않습니다.

따라서 투자자가 더 많았던 주상복합은 상승기에는 더 오르고 하락기에는 더 많이 하락할수 밖에는 없습니다.

둘째 경제가 침체하면 주상복합의 관리비도 부담이 된다.

경제가 활황기에는 소득이 높습니다. 따라서 주상복합의 관리비가 높다고는 하나 주상복합의 거주자의 능력으로 보아 크게 부담이 되는 것은 아닙니다.

하지만 경제가 침체하면 당연히 소득이 감소합니다. 이에따라 거주자들도 관리비에 부담을 느끼고 새로 매수를 할 사람들도 당연히 관리비에 부담을 느낄것입니다.

세째 주상복합은 왕따의 대상이다.

예전에 대치동의 유명 주상복합앞에서 가난한분들을 위한 굿을 한적이 있었습니다.(많은 분들이 기억하지 못할것입니다.)

언론에서는 주상복합에 대한 조그마한 약점이라도 나오면 대서특필합니다. 이에 많은 사람들이 열광하고 주상복합이 나쁘다고 외칩니다.

왕따는 변명이 필요없습니다. 주상복합이 하락하고 안 좋은 상황이 되고 조롱의 대상이 되어 충분히 비난을 받고나면 왕따로 부터 벗어날것입니다. 지금이 그러한 시기입니다.

주상복합의 많은 약점이 언론과 사람들 사이에서 거론되고 있습니다. 그중에서 몇가지를 골라 진실이 어떤지를 알아 보도록 하겟습니다.

첫째 관리비가 비싸다.

주상복합은 관리비가 비쌀수밖에 없습니다. 다양한 부대시설이 추가 되었기 때문입니다.

동일한 조건에서 관리비가 비싸다는 것과 동일하지 않은 조건에서 비싸다는 것은 다릅니다. 같은 조건의 10평짜리 숙박료가 어떤곳은 5만원일수 있고 어떤곳은 10만원일수 있습니다. 이러면 비싸다고 할수 있습니다. 하지만 여인숙의 10평짜리 하루 숙박료가 5만원이고 호텔의 숙박료가 10만원이라면 비싸기는 하지만 가치에 따른 가격입니다.

이런 이유로 경기가 침체하면 관리비에 부담을 느낀 주상복합의 매수자들이 감소하는 것입니다.

주상복합의 관리비중 방범비가 상당한부분을 차지합니다. 무인방범과 방범요원에 의한 인건비의 차이때문입니다. 한국의 인건비는 매우높습니다. 그외에도 골프시설 운영이나 수영장, 각종 조명기구 운용에 비용이 듭니다.

요즘들어 주상복합을 벤치마킹한 아파트들이 이런 관리비가 많이 드는 시설을 하는것을 보면 아파트들도 관리비가 비싼것에서 자유로울수가 없습니다. 하지만 이런 부분은 언론에 보도되지 않습니다.

둘째 환기가 안된다.

탑상형으로 지은 건물은 당연히 환기가 판상형 아파트에 비해 안됩니다. 따라서 판상형으로 지은 아파트보다는 환기가 나쁩니다. 하지만 요즘들어 주상복합을 따라 탑상형으로 짓는 아파트들을 보면, 주상복합의 환기가 안되는 것을 비난하면서 왜 탑상형으로 짓는지 모르겟습니다.

물론 주상복합들도 이러한 약점을 보강하기 위해 다양한 노력을 하고 있고 반대로 아파트들은 환기가 판상형보다 나쁘지만 조망과 외부 모양을 위해 주상복합의 모양을 따라하고 있습니다.

세째 화재에 취약하다.

화재에 취약한것은 단독주택입니다. 개인이 관리해야 하기에 화재에 대한 대비가 거의 없습니다. 두번째는 오래된 아파트입니다. 전기시설들이 오래 되었기 때문입니다.

고층에는 고가사다리차가 갈수 없습니다. 이론적으로는 20층까지 물을 올릴수 있지만 실지로는 15층 이상은 모두 고가사다리차를 사용하여 물을 끌수 없습니다.

왜 요즘들어 아파트들이 30-40층 이상으로 짓는지 모르겠습니다. 화재에 속수무책입니다. 게다가 많은 아파트들이 베란다를 확장하고 있고 당연히 확장형으로 분양하고 있습니다.

화재에 취약한 주상복합은 염려하면서 많은 사람들이 아파트를 높이 짓고 베란다를 확장합니다. 따라서 아파트가 더 화재에 취약합니다. 이유는 주상복합은 하도 언론에 보도되어 경각심이 있지만 아파트는 실지로는 화재에 취약하지만 언론에서는 마치 아파트는 화재에 괜찮은것 같이 언급을 하지 않아 경각심조차도 없습니다.

화재에 대비하는것은 중요합니다. 특히 고층 주거시설은 더 신경을 써야합니다. 하지만 현실적으로는 단독주택이나 오래된 아파트가 화재에 더 취약한데 마치 주상복합이 가장 화재에 취약한것 처럼 느껴지는 것은 문제가 있습니다.

주상복합은 나름대로의 장점이 있습니다. 반대로 나름대로의 단점이 있습니다. 장점이 많다면 주상복합은 지속적으로 성장할것이고 반대로 약점이 너무 많다면 서서히 사라지는 주거시설이 될것입니다.