인구감소가 단순히 부동산 대폭락을 말할 수 있는가?

저출산으로 인한 인구감소로 빠르게 고령화되고 있는 대한민국은 여러가지로 적지 않은 문제에 직면하고 있다고 한다. 그 중에서 부동산 가치의 하락을 가장 민감하게 우려하는 부동산 투자자들은 고민이 깊다.
 
그 이유는 수요와 공급법칙에 민감한 것이 부동산이기 때문이다. 다른 재화와 달리 한번 그 균형이 무너지면 국가적으로나 개인적으로나 손실이 크다고 할 수 있다. 공급과잉에 따른 변동은 투자금이 상대적으로 큰 부동산에서 크나큰 충격으로 나타날 수 있기 때문에 '설마' 하지만..... 우려가 안된다면 거짓말일 것이다.
 
하지만, 몇가지 석연치 않은 의문이 있다. 인구 감소로 인해 주거공간이 남아 돈다면... 지금 존재하는 주거공간들이 그대로 존재한 상태에서 인구만 줄어들까? 그렇다면, 건설업은 모두 도산할까?  국가의 가장 큰 자산이자 세수의 원천인 부동산 가치하락을 정부는 무방비 상태로 받아들일까? 생각보다 훨씬 복잡한 요인에 의해 조정되는 부동산 가치를 단지 인구감소로 인한 절대적 위기라고 단정하는 것은 시간을 두고 고민해 볼 문제라고 본다.
 
위 세가지 질문에 부동산 대 폭락을 예언하는 사람들은  어떻게 생각할지 궁금하다. 필자의 생각은 이렇다. 만약, 인구가 지속적으로 감소한다면 당연 주거공간은 남아돌아 주택보급률이 상승하게 되어 부동산 가치는 하락할 것이다.  하지만, 그러기 전에 건설회사는 남아도는 건물을 철거하고  좀 더 생존하는 인구가 윤택하고 안락한 삶을 누릴 수 있는 주거공간을 건설하기 위해 노력하지 않을까?
 
그리하여, 도시는 인구의 수에 비례하여 새롭고 아름다운 녹지공간이 잘 어우러진  신개념 주거공간으로 탈 바꿈하게 될 것이다. 그러한 신개념 주거공간은 보다 나은 삶을 갈망하는 수요자들의 관심을 받게 되어 또 다시 가치가 상승하게 될 것이다.
 
물론, 인구의 감소가 부동산 가치 하락에 영향을 미친다는 것은 맞는 말이다. 하지만, 그게 하필 현시점일까? 라는 점에도 의문이 생긴다. 예컨데, 필자가 초,중학생 시절 학교에서는 농촌의 인구 감소로 인해  쌀의 공급이 줄어 식량부족이 심화되고 다른 나라에 대한 식량 의존도가 높아만 가 만약, 국가관계가 악화되면 식량수출국의 식량공급중단이 국가를 위태롭게 할 것이라는 이론과 사회분위기를 교육했었다.
 
하지만, 어떤가 단순히 농업인구 감소로 인한 식량생산성 하락이 우리나라에 절대절명의 위기를 초래했나? 또, 식량보급을 무기화하기 위해 식량만 생산하는 나라가 증가하고 있나? 그리고, 우리나라는 반도체와 자동차, 선박만 만들고 있나?
 
오히려, 벌써 20년이 넘은 지금 비만인구가 증가해 비만이 사회적 문제였던 것을 넘어 극심한 다이어트를 오히려 걱정하는 의사들의 경고가 나온지 오래되었다. 사람들은 오직 쌀만 먹고 생존하는 동물이 아니기 때문에 그 같은 이론은 책임지는 사람 없이 조용히 저만치 물러서 있다.
 
 그렇다, 분명 우리나라의 농업인구는 감소하였다. 그런데, 어떤가? 우려했던대로인가? 혹시, 우리나라 비만인구의 증가가  다른나라 농촌인구의 증가로 기인한 것이라고  말할 수 있는가? 혹시, 다른나라 농업인구가 증가하고 있다는 말을 들은 적 있나? 우려했던 문제는 인류의 노력에 의해 극복되고 있고 결국 극복될 것이다.
 
또, 남북이 휴전 상태로 있는 우리나라는 인구감소로 나라지킬 군인이 부족해져 국방력이 약해질 것을 심각하게 걱정하는 시절도 있었다. 하지만, 그 또한 우려와 달리 우리나라의 전쟁 억지력은 무시하지 못할 수준으로 막강한 화력을 자랑한다. 인구감소는 국방력 약화라는 단순공식은 이제 어린이도 의아해 하는 논제이다.
 
요컨데, 지금처럼 정부의 어떠한 노력없이 꾸준히 인구가 감소한다고 가정하면 부동산의 가치는 필연 하락할 것이다. 만약에 인구가 꾸준히 감소한다고 해도 적지 않은 세월 후에 나타날 현상을 미리 걱정해 전세나 월세로 살면서 은행에 신탁하며 개미처럼 살 것인가?
 
최악의 경우를 상상하더라도 인구가 밀집할 수 밖에 없는 도심은 여전히 막강하게 부동산 가치가 상승할  요인들이 많다. 한번 더 고민해야 되지 않을까? 대한민국 건국이래 고작 2차례 출렁거린 부동산가치가  또 다시 상승할 시기에 기막힌 투자의 기회를 놓쳐버린 한숨소리가 내 입을 통해 나온다면..그리고, 알아야 한다. 대중은 항상 옳지 않았다는 것을..