[스크랩] 값싼 경매 단독주택은 ‘효자 부동산’

세계일보 | 입력 2010.04.21 09:30

 

부동산경기 침체기에는 단독주택의 가격 하락폭이 큰 편이다. 아파트 값은 비인기 지역을 빼놓고선 가격이 소폭 하락하는 추세지만 단독주택은 침체의 골이 깊을수록 거래가 뜸하고 가격 하락폭이 크다. 이유는 아파트는 환금성이 우수한 주거시설인데다 여전히 내 집 마련 대기 수요자들이 꾸준하지만 단독주택은 불편한 구조로 젊은 층이 외면하면서 여유있는 중·장년층이 선호하는 주택으로 전락했다.

그러나 대지가 넓고 입지여건이 좋은 단독주택은 활용도가 무궁무진하다. 개조나 증축으로 임대사업을 할 수 있고, 용도전환을 통해 상가나 사무실로 활용할 수 있다. 이미 도심 사무실 주변이나 역세권 일대의 중소형 규모의 단독주택들이 다양한 용도로 개발돼 높은 임대수익을 올리고 있는 것이 좋은 사례다.

큰 돈 없이 부동산 투자에 나서거나 재활용(?)하려는 차원이라면 요즘 같이 경매물량이 풍부할 때 단독주택을 싸게 낙찰 받으면 실속을 챙기기 좋은 때다. 경매시장에서 공급되는 단독주택은 한 달이면 500~600건에 달한다. 낙찰가율은 몇 달 전에 비해 크게 떨어져 있다. 통상 70~80%이며 한 물건에 5명 정도가 입찰경쟁을 벌인다.

단독주택 경매의 장점은 거래되는 시세보다 20~30% 이상 싸게 낙찰 받을 수 있다는 점이다. 주택은 거래가 쉽지 않아 법원에서 매긴 감정가가 5~10% 정도 낮게 잡히는 게 보통이다. 경매에 부쳐지는 첫 입찰 물건은 시세보다 10%정도 낮은 값에 감정되기 때문에 가격 메리트가 크다. 여기에 1회 이상 유찰할 경우 시세보다 20~30% 이상 싸게 경매를 통해 잡을 수 있다.

공기업에 근무하는 김○○(46) 씨는 올 초 수도권에 있는 대지 260㎡, 건평 297㎡의 2층 주택을 감정가(4억2919만원)의 64%인 2억7504만원에 낙찰 받았다. 입찰 당일 경쟁자가 없어 두 번 유찰된 최저가에서 낙찰 받았다. 제 세금 1700만원과 세입자 이사비등 총 200만원을 들여 7월에 주택을 넘겨받았다.

대학가에 위치한 이 주택을 임대전용주택으로 리모델링하기 위해 공사를 진행하고 있다. 소형 원룸을 들여 주변의 자취생들에게 값싸게 세를 줄 계획이다. 주택가 주변의 땅값이 3.3㎡당 800만원을 상회하는 곳에서 시세의 반값 보다 더 낮은 수준에 낙찰 받는 셈이다.

또 종로에서 무역업을 하는 이○○(52)씨는 지난 해 11월 서울 은평구에 위치한 대지 339㎡, 건평 89㎡의 단층 주택을 감정가(2억8867만원)의 69%인 2억50만원에 낙찰 받았다. 건물 상태는 낡았지만 지하철과 가까운 곳에 있고 12m 도로변에 위치해 활용도가 많았다. 제 경비(1400만원)를 들이고 올 3월에 소유권을 넘겨받은 이 씨는 상가주택으로 신축했다.

신축비용 3억 원을 들이고도 투자금액 대비 연 15%의 높은 임대수익을 올리면서 3층은 이 씨가 직접 거주하고 있다. 고정 임대수익은 물론 주거비까지 아낄 수 있었던 이 경매주택은 이 씨에게 효자 부동산이 된 것이다.

도심과 가까운 곳에 위치한 단독주택 경매물건은 경기 침체로 앞으로 물량이 크게 늘어날 전망이다. 따라서 아파트 경매물건만 고집하기보다는 여윳돈을 활용해 투자성이 양호한 도심 단독주택 경매물건에 적극적인 입찰전략을 세우는 게 좋다. 주변 땅값을 기준해 시세보다 20% 이상 싼 경매주택이라면 입찰에 적극 나서는 게 유리하다. 특히 상가주택 용도로 개조가 가능한 대지 넓은 단독주택은 장기적인 안목에서 투자하면 높은 임대수익을 올리는 것은 물론 경기가 좋아질 쯤에는 자본소득을 올릴 수 있다.

건물 개·보수를 통해 수익성을 높이려면 상가와 주거시설이 혼재된 일반주거지의 물건이 유리하다. 개정된 주택 관련법에 용적률과 주차장 강화 추세가 두드러지므로 입찰 전 고밀도로 개발이 가능한 주택인지 여부를 확인하고 입찰을 결정하는 게 좋다.

도심 구옥 밀집지 내 주택 중 간혹 도시정비의 일환으로 시설 소방도로 예정부지 내에 편입된 노후들이 많다. 이럴 경우 소방도로로 편입돼 낭패를 당할 수 있으므로 반드시 해당 자치구 지적과에서 소방도로 편입 예정지 여부를 확인하는 것이 필요하다.

윤재호 메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr , 02) 765-0008

출처 : 건국대학교 부동산아카데미

글쓴이 : 웃는얼굴로 원글보기

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