[펌]개발지 땅투자

- 개발지 땅 투자는 전문 분야로 전문가에게 의뢰해야 -

 

땅 투자는 대도시, 중소도시의 도시계획구역내와 도시계획구역외 땅 투자로 대별할 수가 있습니다.

요즘 도시계획구역내 구시가지 상업지역이나 주거지역 땅은 재개발, 재건축, 뉴타운 등 각종 개발사업으로 많은 투자가 이루어졌지만 흔히 투자를 노리는 땅 투자는 도시계획구역(도시지역)내 자연녹지지역 땅이나 도시계획구역외 계획관리지역 땅이 좋습니다.

 

토지이용계획원에 나타나 있는 대도시내 자연녹지지역 땅은 향후 택지개발사업(택지개발지구)으로 보상받는 경우가 많지만 중소도시 자연녹지지역 땅은 잘만하면 토지구획정리사업으로 제법 짭짤한 수익을 올릴 수가 있습니다.

자연녹지지역 땅이 향후 토지구획정리사업지로 전환하기 위해서는 향후 개발계획 등을 세세히 연구, 조사, 분석해야 하는데 이는 전문가 분야입니다.

 

자연녹지지역 땅이 향후 내 땅이 되기 위해서는 택지개발촉진법에 의거 택지개발예정지구로 지정받기 보다는 토지구획정리사업 도시개발 방식이 되어야 합니다.

왜냐하면 택지개발예정지구는 보상비를 받고 토지구획정리사업지는 감보율을 적용, 일정 비율의 환지(換地)를 받기 때문입니다.

 

감보율이란?

"토지구획 정리사업에서 공용지(도로 ·공원 ·학교 부지 등)를 확보하고 공사비를 충당하기 위하여 토지를 공출(供出)받는 비율로, 그 값은 개개의 소유지의 위치에 따라 다른데, 최고 50%를 초과할 수 없다"입니다.

예를들어 감보율이 50%라면 종전 내 땅 100평이 50평의 신규 환지로 돌아온다는 것입니다.

 

서울 등 대도시내 자연녹지지역 땅의 토지구획정리사업 도시개발 방식을 배제한 이유는 1970년대 서울 강남 영동지구 토지구획정리사업 등으로 인하여 지주들이 불로소득을 얻어 사회적으로 문제가 되었기 때문입니다.

 불로소득은 곧 투기와 연관됩니다.

그후 정부에서 부랴부랴 땅 가진 자에게 보상비를 지급하는 택지개발사업(1980년 택지개발촉진법 제정) 개발방식을 도입했습니다.

 

토지자원의 효율적 이용을 촉진하여 국민경제발전에 기여하고 부동산투기종합대책의 일환으로 택지개발사업을 수행하기 위하여 탄생한 공기업이 바로 토지공사의 전신인 1979년에 출범한 한국토지개발공사입니다.

그리하여 대도시내 자연녹지지역 땅은 그후 보상비를 지급하는 택지개발사업지로 탈바꿈하게 됩니다.

 

그러나 대도시 자연녹지지역 땅과는 달리 중소도시내 자연녹지지역 땅은 아직도 자연녹지지역을 풀어 토지구획정리사업 도시개발 방식으로 개발하는 경우가 많습니다.

필자가 늘상 얘기하는 정석 땅 투자라함은 이 토지구획정리사업지구내 땅 투자를 두고 하는 말입니다.

토지구획정리사업지구내 땅은 개발계획 수립, 착공, 준공에 따라 몇단계로 땅값이 상승하기 때문에 비교적 안정적인 투자입니다. 그러나 토지구획정리사업지구 땅이라 하더라도 토지구획정리사업 조성기간이 길어지거나 지연되거나 하는 경우에는 금융비용을 따져봐야 합니다.

 

이상 토지구획정리사업지구 땅 투자 요령입니다.

필자가 얼마전에 모 투자자로 부터 부동산 투자 상담을 했는데 구의동 모 빌라 땅값이 싼데 투자하면 어떻겠냐고 하시더군요. 주거지역이니까 몇종 주거지역인지를 알아봐야 한다고 말씀드렸더니 나중에 1종 일반주거지역이라고 말씀하시더군요.

1종 일반주거지역은 4층이하라는 건축제한이 있어 토지이용 효용도가 낮아 땅값이 쌀 수 밖에 없다고 하니까 사회통념상 2, 3등보다 1등이 나으니 1종이 제일 좋은줄 알았다고 하시더군요. 사실 3종 일반주거지역이 제일 나은데 말입니다.

 

땅 투자라는게 정말 전문분야인게 요즘 도시기본계획을 보고 장기적으로 투자하시는 분이 많으신데 이 도시기본계획도 못믿을게 과거 대구시 도시기본계획에서 애초 대구시내 제3공단, 서대구공단, 비산염색공단을 달성군 위천국가공단으로 옮기는 것을 전제로 하여 종전 공단 땅을 공업지역에서 주거지역으로 용도변경했지만 그후 어떠한 사유로 위천국가공단 지정이 무산이 되어 다시 이 3개공단을 공업지역으로 원상복구한 사례가 있습니다.

 

몇년전에 달성군 국가공단이 지정되었지만 대구시내 기존 3공단(제3공단, 비산염색공단, 서대구공단)은 주거지역으로 용도가 바뀌지 못한채 결국은 서울 구로공단처럼 디지탈화 공단으로 한다고 시에서 방침을 세웠습니다.

이러한 사례로 도시기본계획도 결국은 반드시 도시기본계획에 따라 개발되지 않고 변경될 수도 있다는 점입니다.

 

그외 필자는 1980년대에 모 지인이 지방광역시 도로변 상업예정용지 땅을 사기위해 현지에 가보지도 않고 계약금을 송금했다고 하면서 현지에 서면 계약하러 가기 전에 필자에게 그 땅에 대한 도시계획확인원(요즘 토지이용계획확인원)을 보여주는데 아니 글쎄 이게 웬일입니까? 그 땅이 시설녹지로 되어 있더군요. 시설녹지인데 상업예정용지라고 하니 참 어안이 벙벙했습니다.

그 친구는 부동산 사기를 당했던 것입니다.

 

시설녹지란?

"도시공원법이 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 재정비됨에 따라 과거 시설녹지라는 개념이 현재는 그 용어가 없어져 사용하지 않고 있다. 그러나 과거 시설녹지는 현재의 완충녹지, 경관녹지를 말하는 것으로서 그 의미는 같다고 보아도 좋다.

시설녹지는 현재 완충녹지. 경관녹지. 연결녹지라는 말로 사용하고 있다.

 

완충녹지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 도시계획시설 내에서의 건축행위제한을 받게 되며 세부적인 행위제한 내용은 [도시공원 및 녹지에 관한 법률]에서 행위제한을 하고 있다. 해당 토지가 100% 완충녹지나 시설녹지이면 못 쓰는 땅이라고 보아도 좋다." 입니다.

 

결국은 시설녹지라면 100% 못쓰는 땅인데 도로변 상업예정용지 땅이라니 일종의 사기인 셈입니다.

땅 투자는 이러한 일도 발생하기 때문에 부동산전문가에게 컨설팅받는게 좋습니다.

또 이러한 경우도 있습니다.

 

몇년전에 부동산중개업을 하시는 어떤 분이 토지이용계획확인원에 주거환경개선지구로 표시되어 있어 재개발된다고 하여 집을 샀는데 나중에 알고보니 현지개량방식으로 지자체에서 도로 등 공공시설을 정비하고 주민은 본인소유 주택을 스스로 개량.건설하는 방식이라고 합니다.

 

주거환경개선지구에는 현지개량방식과 공동주택방식이 있는데 공동주택방식은 지자체, 토지주택공사, 지방공사에서 건축물이나 토지를 보상해 주고 입주권을 주는 방식이기 때문에 일종의 재개발 아파트사업인 셈입니다.

 

토지이용계획확인원에는 주거환경개선지구로 표시되어 있는데 현지개량방식이냐? 공동주택방식이냐? 하는 것은 당해 행정관청에 별도로 알아봐야 합니다.

 

필자는 땅 조사를 하기 위해 지자체 해당과에 직접 들러 세세하게 묻는 경우가 많은데 이는 전문가 영역이라 일반 사람들로서는 접근하기 조차도 힘듭니다.

그러고보면 세상에는 어떤 분야든 전문분야가 다 있어 참 전문가 세상이라는 느낌이 들더군요.

필자는 도시지역외 농림지역 땅은 절대로 권유하지 않습니다. 왜냐하면 농림지역은 어떤 개발계획에 의하여 나중에 어떻게 개발될지는 몰라도 당장은 개발이 되지 않기 때문입니다.

 

그리고 3개 관리지역인 보전관리, 생산관리, 계획관리지역 중에서 계획관리지역 땅만 권유해 드립니다.

왜냐하면 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되거나, 자연환경을 고려하여 제한적인 이용,개발을 위한 지역으로 지정된 곳 즉 개발이 가능한 땅이기 때문입니다.

 

외형적으로 아무리 좋아도 개발이 수반되지 않는 땅은 아무짝에도 소용이 없습니다.

지적도에 나와있는 삼각형 모양의 땅은 현재로선 쓸모가 없으나 재개발구역으로 지정이 되면 가치있는 땅으로 변합니다.

이처럼 개발지 땅 투자에는 하나도 개발, 둘에도 개발, 셋에도 개발을 염두에 두고 투자하셔야 합니다.

 

이 세상에는 어떤 분야든 전문분야가 있습니다. 동네 구멍가게를 하더라도 뭘 알고 하셔야 합니다. 구멍가게 운영도 일종의 전문분야라는 생각이 듭니다.

선무당이 사람잡는다는 말이 있습니다.

 

어설프게 배워 행동으로 옮기시면 아니 배움보다 못하다는 말입니다.

땅 투자에는 토지공법.사법, 국토.도시.지역계획 등 참으로 알아야 할게 많습니다.

땅 투자는 전문가에게 의뢰하심이 옳다고 생각합니다. 우리 주변에는 기획부동산 등이 아닌 제대로된 전문가분들도 많이 계십니다. 유수 부동산전문가를 만나 성공투자하시기를 기원드립니다.