투자목적별 도시형생활주택 투자법

정현조

 

모처럼 길었던 추석 연휴도 지나가고 하반기 부동산 시장이 어떻게 움직일 것인가 많은 의견들이 분분하다. 내년 상반기까지 거래시장은 이렇다 할 움직임 없이 관망세를 유지할 것으로 전망하는 전문가도 있고, 현장에서는 8.29대책의 약발이 추석을 기점으로 조금씩 나타나지 않을까 기대하는 분위기도 상당하다.

 

집 값 상승에 대한 기대치가 여전히 불안한 상황 속에서 눈치만 볼 것이 아니라 현재 여유 자금이 있다면 본인의 투자 목적을 명확하게 정립하고 투자목적에 맞게 종목별 체크사항을 꼼꼼이 파악하고 접근한다면 분명 불황에도 속 끓이지 않는 이기는 투자를 할 수 있다.

 

그럼 현재 가장 선호한다고 하는 수익형 부동산, 그 중 도시형생활주택에 대해서 투자목적별로 어떻게 접근해야 하는지 알아보자.

도시형 생활주택이라도 모두 다 같지 않다. 사업자 역시 지역별, 형태별 타켓 수요층을 달리해야 하고, 타겟 수요층이 원하는 상품을 만들어 내야 분양에 성공하듯이..
어느 지역에, 어떤 형태로, 어떤 컨셉으로 지어졌는지에 따라 투자자들도 체크해야 할 부분이 달라진다.

현재 건립, 분양하고 있는 도시형생활주택은 크게 3가지 형태로 분류해 볼 수 있다.

 

1. 역세권, 대학가 주변 도시형생활주택

 

주로 역세권, 대학가 주변에 하나의 대형 건물(주거복합시설)로서 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택이 하나의 건물에서 층 별로 구성된 형태로 분양하는 상품들이 있다. 최근 분양한 대부분의 도시형생활주택이 이러한 형태로서 원룸, 아파트형이다.

 

이런 도시형생활주택은 안정적 고정 임대수입을 목적으로 투자하는 사람들이 구매해야 하는 상품이다. 따라서, 대지 지분당 평당가, 전용면적당 평당가는 크게 고려하지 않아도 되나 임대수익률이 얼마나 되는지 살펴봐야 한다. 업체에서 제시하는 임대가가 시세에 맞게 적정한지, 주변에 대형 오피스텔 등이 포화상태가 아닌지, 공실은 없는지 등을 우선적으로 파악해야 한다.

 

이런 사항들이 만족된다면 투자금액 대비 은행 금리 이상의 임대수익률을 달성할 수 있는지를 계산해보고 만족할 만한 수익률이 나오면 투자하는 것이다. 그런데 이러한 상품을 향후 지분 평당가가 오르거나 매매가 자체가 오를 것이라 판단하여 시세차익을 얻을 목적으로 투자한다면 잘못된 투자가 되는 것이다. 이러한 도시형생활주택은 지분 평당가나 매매가를 살펴보았을 때 이미 입지적 가치나 주변 인프라 메리트 등이 이미 반영된 분양가로서 향후 개발 가능성이라는 관점이 접목되지 않으면 더 이상 가치 상승은 어렵다고 볼 수 있는 것이다.

 

이렇게 임대수입을 목적으로 도시형생활주택을 고려할 때, 물론 자금 여력이 된다면 이번에 완화된 임대사업자 요건도 생각해 볼 수 있다. 3채 이상 매입하여 임대사업자를 등록하면 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 면에서 다양한 혜택이 주어지므로 절세로 인해 수익률은 더 높아질 수 있다.

 

2. 개발 잠재력이 있는 지역의 도시형 생활주택.

 

개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 도시형생활주택은 과거 신축 빌라가 성행했을 당시의 관점처럼 향후 개발 가능성을 염두에 두고 시세 차익 및 개발이익을 기대하는 사람들이 투자하기에 적당하다. 이러한 도시형생활주택에 투자할 때는 지역의 개발 가치, 주변 개발 호재 등을 분석하여 향후 가치 상승이 충분한 지역인지 판단하는 것이 옳다.

 

따라서 가치 상승이 충분한 지역이라면 비슷한 규모의 주택들의 평당가, 매매가를 알아보고 적정 시세에 분양하는 것인지, 지분가가 너무 높은 것은 아닌지 판단하여 투자해야 하는 것이다. 주로 이러한 도시형생활주택에 투자하는 사람들은 전세를 끼고 실투자금액을 최대한 줄이고, 개발 가시화가 될 때까지 장기적 보유를 염두에 두고 투자하는 사람들이어야 한다.

이같은 도시형생활주택에 투자하면서 임대수익만을 염두에 두고 투자하면 만족할 만한 수익률을 달성하기 힘들다. 주로 개발 예정지는 주거환경이 1번의 경우와 달리 열악하여 1번 지역 만큼의 임대가가 형성되기는 어렵기 때문이다.

3.  생활인프라가 잘 갖추어진 지역의 단지형 다세대, 연립 도시형 생활주택.

 

초역세권은 아니더라도 역세권 도보 10~20분 거리 이내 일반주거지역에 공급되는 이러한 도시형생활주택은 내집마련의 관점에서 실수요자들이 접근해야 할 상품이다. 일반 신축 빌라와 비교했을 때, 투자자의 입장에서는 별반 다를 바 없으므로 주변 신축 빌라 대비 분양가는 적정한지, 내부 구조가 실용적으로 설계되었는지 등을 고려하여 실수요자 또는 장기 실거주 투자자가 접근하기에 맞는 상품이다.

도시형생활주택으로 지으면 일반 신축 빌라보다 사업자 입장에서 사업성이 좋을 수 있으므로 좀 더 주변 빌라 시세보다 저렴하게 공급할 수 있는 상품이라면 내집마련 실수요자에게 추천할 만 하다.

 

이 외에도 타깃 수요층이 주로 여성 싱글족이냐, 학생들이냐에 따라 방범·보안 상태, 내부 구조의 실용성 여부, 자전거 보관대 등의 디테일한 요소 등을 살펴보아야 겠으나, 우선적으로 위의 3가지 유형별, 투자목적별로 도시형생활주택을 살펴볼 때 체크해야 할 부분이 다르다는 것만 알아도 크게 투자에 실패하지 않을 것이다.

또한 임대수익에, 매매차익, 개발이익까지 트리플 메리트를 가지는 상품이라면 모든 리스크를 헤지한 상품으로서 단기성의 트렌드 상품에 머물지 않고 장기적 보유 가치가 있는 우수 상품이므로 지금같은 시장에서는 더욱 더 이러한 상품을 골라내는 혜안이 필요하다.