9월 3주 주간부동산소식
(2010년 9월 13일~19일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책 및 판결
6. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
Ø 16일 경매정보업체 디지털태인에 따르면 이번달(1~15일) 수도권 아파트 낙찰가율은 전달(75.93%)보다 0.44%p 상승한 76.37%를 기록한 것으로 나타났습니다. 이는 1월 이후 8개월 만에 반등한 것인데요.
Ø 특히 3억원 이하 저가 아파트의 강세가 두드러졌습니다. 이달 3억원 이하 수도권 아파트 낙찰가율은 전달 보다 2.57%p 상승한 81.47%를 기록했습니다. 반면 3억 원 초과 아파트는 전달에 비해 0.11%p 하락한 74.91%로 여전히 침체를 겪고 있는 것으로 나타났습니다.
Ø 수도권아파트 입찰경쟁률이 5달 연속 증가하면서 20대 1의 경쟁률이 넘는 물건수도 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났습니다.
Ø 이달 15일까지 수도권 아파트 경매에서 20명 이상 응찰한 물건은 총 18건으로 전체 낙찰된 건수 대비 4.7%를 차지했는데요. 이는 지난달(3.2%) 보다 1.5%p 높은 수치로 지난 3월 이후 꾸준히 증가세를 보이고 있습니다.
Ø 부동산 전문가들은 부동산 시장 침체로 수도권 아파트 낙찰가율이 80%를 밑돌고 유찰되는 건수가 늘면서 아파트 경매시장의 가격 경쟁력이 부각돼 응찰자가 모이는 것으로 분석하고 있습니다.
Ø 시장 침체로 거래가 막힌 재건축 아파트들이 법원 경매로 몰리고 있지만 유찰을 거듭하면서 매물이 쌓이고 있는 것으로 나타났습니다.
Ø 개포 주공, 대치동 은마, 압구정 현대 등 지역의 랜드마크 아파트들도 두 차례 유찰되는 등 법원 경매에서 소화되지 못한 물건이 늘고 있는데요.
Ø 이는 8ㆍ29대책으로 호가가 움직였다고는 하지만 아직까지는 매수자들이 가격이 더 떨어질 여지가 있다고 보고 매수를 미루고 있기 때문입니다.
2. 시장동향 및 전망
Ø 경기침체로 미입주율이 늘어나면서 단지내 상가의 분양 성적도 양극화 양상을 나타내고 있습니다. LH공사는 최근 용인 죽전 17블록 5단지 상가를 무려 57% 할인된 가격에 공급했고, 용인 구성 단지 내 상가는 최고 50% 할인된 가격인 1억 1,400만~1억 4,000만원에 상가 분양에 나섰습니다.
Ø 반면 주상복합이나 오피스 단지 내 상가는 인기가 살아나고 있는데요. 이들 상가는 교통이 편리하거나 유동인구가 많은 곳에 위치해 있는데다 업종의 제한이 적고 향후 상권의 규모도 더 커질 가능성도 높기 때문에 수요자들의 인기를 한 몸에 받고 있습니다.
Ø BoA메릴린치는 "8·29 부동산대책 발표 후 부동산 투자심리가 긍정적으로 변하고 있다"며 "부동산대책이 투자심리를 살리는데 충분하진 않지만 공급 물량 감소와 맞물려 2011년 가시적인 효과를 낼 것"이라고 분석했다고 합니다.
3. 통계뉴스
Ø 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트의 매매가는 전주대비 0.03% 하락하며 지난 2월 26일 이후 30주째 내림세를 기록했습니다.
Ø 특히 관악구(-0.16%)의 경우 급매 위주로 거래가 되면서 이번주 가장 큰 폭의 하락률을 기록했습니다.
Ø 서울 재건축은 0.02%의 약보합세를 기록했는데요. 이는 13일부터 시작된 개포지구 지구단위계획 재정비안 공람으로 인한 기대감이 크게 작용했기 때문입니다.
● DTI 완화 보름, 효과 거의 없네..약발 언제쯤?
Ø 정부가 주택거래 활성화를 위해 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화했지만 효과는 거의 없는 것으로 나타났습니다.
Ø 16일 은행권에 따르면, DTI 규제 완화가 지난 2일부터 시행된 가운데 이달 들어 15일까지 국민 우리 신한 하나 기업 등 5개 주요 은행의 신규 주택담보대출 실적은 모두 2조4528억원으로 지난달 대출실적이 4조6722억원 이었다는 것을 감안하면 DTI 완화에 따른 대출액 변동이 거의 없는 셈입니다.
Ø 정부 대책이 뚜렷한 효과를 발휘하지 못하면서 부동산시장에서도 눈치보기만 이어지고 있는데요. 부동산114에 따르면, 8.29 대책 발표 후 서울시 주택 매매가는 0.07% 떨어진 반면 같은 기간 동안 서울 전세가는 0.12% 올랐습니다.
Ø 국토해양부는 지난 8월 전국 지가 변동률을 조사한 결과, 7월보다 평균 0.01% 떨어졌다고 17일 밝혔습니다. 이는 지난해 4월 이후 17개월 만에 하락인데요.
Ø 특히 서울의 경우 -0.05% 하락하며 지난 6월 이후 3개월 연속 하락세를 이어갔습니다. 서울에서는 서초구(-0.11%)의 내림폭이 가장 컸고 송파구(-0.06%) 강남구(-0.05%) 양천구(-0.05%) 용산구(-0.03) 등 순으로 하락폭이 두드러졌습니다.
Ø 수도권이 0.04% 하락한 가운데 인천과 경기도 각각 -0.03%, -0.02% 기록하며 낙폭을 키웠습니다.
Ø 15일 국토해양부가 발표한 '8월 신고분 아파트 실거래가 자료'에 따르면 서울의 아파트 거래건수는 2,123건으로 전달 대비 3.6%, 최근 4년(2006∼2009년) 같은 달 평균 거래건수(5176건)보다 보다는 59% 감소한 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 강남권 아파트 거래량 감소세가 더 두드러졌는데요. 지난달 강남권 아파트 거래건수는 502건으로 전달(560건) 대비 10.4%, 최근 4년 같은 달 평균(814건) 대비 38.3% 각각 줄어들었습니다. 수도권 아파트 거래건수도 전달 대비 3.7% 감소한 8091건, 전국은 전달 대비 3.8% 감소한 3만 1007건을 기록했습니다.
Ø 국민은행의 아파트 가격동향에 따르면 지난해 말 대비 아파트 매매가격 변동률은 지난주 기준 서울 -2%, 인천 -2.4%, 경기 -3.2% 등으로 나타났습니다.
Ø 서울에서는 도봉구(-4.5%)의 하락폭이 가장 컸고 노원구(-3.9%), 은평구(-3.8%), 강서구(-3.0%), 양천구(-3.0%), 성북구(-2.5%) 등의 순으로 하락폭이 큰 것으로 조사됐습니다. 반면 서초구는 25개구 중 유일하게 0.2% 올랐고 강남구(-1.6%), 송파구(-1.7%)의 내림폭도 평균 하락률보다 낮았습니다.
Ø 한편 6대 광역시의 아파트 매매가격은 부산이 9.9% 뛴 것을 비롯해 평균 3.6%, 기타 지방은 4.6% 올라 수도권과 대비됐습니다.
Ø 16일 점포라인이 최근 두 달간(8.1~9.15) 신규로 서울지역에 등록된 점포들을 분석한 결과, 업종별로 매출, 권리금, 매매호가의 변화가 극명하게 갈린 것으로 나타났습니다.
Ø 최근 매물로 나오는 점포들 가운데 일식집은 권리금과 매매호가가 전월에 비해 반토막난 반면, 독서실은 권리금과 매매호가가 각각 50%, 13% 증가한 것으로 나타났습니다.
4. 업계 소식
Ø 추석 이후 판교·광교신도시 등 2기 신도시 물량에서 신규분양물량이 대거 나올 예정입니다. 부동산정보업체 내집마련정보사 조사에 따르면 추석 이후부터 연말까지 2기 신도시에서는 총 17곳 1만2677가구(임대 주택 포함)가 공급됩니다.
Ø 판교신도시에서도 주상복합 아파트가 처음으로 선보이는데요. 호반건설은 10월에 판교신도시 C1-1블록에서 '호반베르디움' 178가구(161~165㎡)의 주상복합 아파트를 공급할 예정입니다. 신분당선 판교역을 둘러싸고 조성되는 판교중심상업지구와 맞닿아 있어 준공 시점에 판교역사가 개통되면 서울 강남역까지 20분이면 접근이 가능할 것으로 보입니다.
Ø 부동산 시장 침체의 골이 깊어지면서 각종 부동산개발사업이 표류하고 있고 기존 개발업체 대부분이 고전을 면치 못하고 있는데도 신규 법인 설립은 계속되고 있는 것으로 나타났습니다.
Ø KT는 전화국 터 등 보유부동산을 아파트나 상업용 빌딩 등으로 개발해 수익을 극대화 하기 위해 부동산개발업체인 KT에스테이트를 설립했고, SK네트웍스는 레저 관광사업 중심의 부동산개발 사업을 펼치기 위해 제주 핀크스 리조트를 인수하고 SK핀크스를 설립했습니다.
Ø 애경그룹도 지난 4월 'AMM자산개발'을 'AM PLUS 자산개발'로 개명하고 부동산개발사업을 본격화했고, 롯데그룹은 롯데자산개발에 유상증자를 통해 꾸준히 투자하고 있습니다.
Ø 14일 아산시에 따르면 최근 국토해양부와 LH가 아산신도시 2단계 지역내 탕정개발사업 2차지구 개발사업을 취소하겠다는 공문을 보냈다고 밝혔습니다.
Ø 개발취소 예정지역은 탕정지구 1764만2000㎡의 70.7%인 1247만3000㎡입니다. 하지만 2단계 1차지구(517만㎡) 중 보상이 완료된 천안 불당동 232만2000㎡ 사업은 올해부터 시행할 예정입니다.
● “내달 공공관리제 본격 시행 전에…” 재개발 시공사 선정 봇물
5. 정부정책 및 판결
Ø 서울시는 '공공관리 시공자 선정기준'을 16일 고시해 오는 10월1일부터 시행한다고 14일 밝혔습니다. 이에 이달 말까지 시공사를 선정하지 못한 재정비조합은 도급한도액, 시공능력, 공사실적, 공동참여(컨소시엄)허용 여부만을 가지고 시공사를 선정해야 합니다.
Ø 서울시는 또한 시공사를 선정할 때 사업시행인가 된 설계도를 기준으로 입찰하도록 했는데요. 구체적 내용 없이 '3.3㎡당 얼마'하는 식으로 계약하던 관행에서 벗어나 입찰 전에 설계도면ㆍ시방서ㆍ물량내역서 등을 갖춰야 입찰 자격을 주겠다는 것입니다.
Ø 대법원 3부(주심 박시환 대법관)는 A씨가 "발코니를 전용면적에 포함시켜 과도한 세금을 부과했다"며 역삼세무서를 상대로 낸 처분취소소송에서 "세금을 감면하라"며 원고 일부 승소 판결한 원심을 확정했다고 14일 밝혔습니다.
Ø 재판부는 "커튼월(curtain wall) 공법의 주상복합건축물을 일반 아파트와 달리 취급, 발코니 면적을 전용면적에 포함시켜 과세한 처분은 국세행정의 관행에 반하는 것으로서 위법하다고 판단한 원심을 정당하다"고 판결했습니다.
Ø 도시정비구역 세입자의 주거이전비 보상기준일은 재개발사업 시행인가일이 아닌 ‘재개발계획 공고시점’이라는 대법원 판결이 나왔습니다.
Ø 재판부는 "세입자의 조기이주를 장려해 도시정비사업을 원활하게 추진하려는 정책 목적에 비춰볼 때 주거이전비 보상은 주민이 사업시행 사실을 알게 된 재개발계획 공고일을 기준으로 3개월 이상 거주한 사람을 대상으로 해야 한다"고 판단했습니다.
Ø 아파트 분양 당시 지구 내 일반상가 부지에 대한 변경 승인을 받지 않은 상태에서 대형할인매장이 들어설 것처럼 광고했다면 허위·과장 광고에 해당한다는 대법원 확정 판결이 나왔습니다.
Ø 재판부는 "LH가 부천시로부터 아파트 지구 내 단지 전면의 상업용지, 주차장용지, 경관녹지를 대형할인매장부지로 변경을 검토해달라는 요청만 받고 계획변경 승인을 얻지 않은 상태에서 이 사건 부지를 대형할인매장 예정부지라고 광고한 사실이 인정된다"고 판단했습니다.
● “다운계약서 작성만 해도 10년간 세금 추징 가능”
Ø ‘다운계약서’를 작성하고 이를 사용하지 않았더라도 작성 행위만으로도 10년 안에 가산세와 세금을 추징할 수 있다는 조세심판원의 결정이 나왔습니다.
Ø 심판원은 “다운계약서의 작성은 수입금액 누락을 통한 조세 탈루 가능성이 매우 크기 때문에 그 자체로 사기 기타 부정한 행위에 해당하고, 따라서 부과제척기간은 10년으로 볼 수 있다”고 설명했습니다.
6. 기타 주요뉴스
● '용산개발'에 LG CNS 참여…사업구조 재편 속도낸다
Ø 용산역세권 개발사업 시행사인 드림허브는 LG CNS가 500억원의 지급보증을 제공하고 5000억원 규모의 용산국제업무지구 빌딩정보시스템(BIS) 구축 사업에 참여키로 했다고 13일 발표했습니다.
Ø 또 삼성물산이 빠진 자리에 6~7개 대형 건설사들도 신규 참여를 타진 중인 것으로 알려졌는데요. 이에 따라 자금조달 불발과 삼성물산의 사업 포기로 지지부진했던 용산 역세권 개발사업이 다시 속도를 낼지 주목됩니다.
Ø 지난 16일 용산사업시행사인 드림허브 프로젝트금융투자회사는 용산국제업무지구개발 사업의 마스터플랜을 공개했습니다. 이날 공개된 마스터플랜에 따르면 기존 계획과 달리 622m 높이의 랜드마크 빌딩 1동 대신 건물 높이를 낮추고 각각 높이 500m(100층), 356m(72층), 333m(69층)의 빌딩 3동을 짓기로 했습니다.
Ø 40만6000m² 규모의 지하상업시설에는 지하 2개층 구조의 쇼핑몰인 ‘리테일밸리’가 들어서는데요. 단지 전체를 길이 1.2km, 폭 70m로 남북을 관통해 한강까지 연결되며 테라스, 노천카페, 분수광장 등이 설치되고, 홍대거리, 가로수길, 인사동길 등을 본떠 쇼핑과 문화·엔터테인먼트를 즐길 수 있는 시설이 지어지게 됩니다.
Ø 오세훈 서울시장이 주한EU상공회의소 초청 오찬강연에서 “용산 국제업무지구개발은 요즘 투자 과정에서 난항을 겪고 있는데 예정인 2015년보다 1∼2년 늦어질 것”이라며 “재투자가 이뤄지는 내년쯤 틀이 갖춰지면 걱정하는 것보다는 상황이 좋아질 것이다”라고 말했다고 합니다.
Ø 여기에 “애초 계획보다 늦어지겠지만 (완공되면) 상당히 큰 변화가 생겨날 것”이라며 외국인의 투자 환경을 개선하도록 꾸준히 노력하겠다고 약속했습니다.
● 개포주공1단지 ‘56.9㎡→112㎡’ 분담금없이 가능
Ø 국토해양부는 국민주택기금 수탁은행인 농협과 우리·하나·기업·신한은행 등 5곳의 생애최초 주택구입자금 대출 실적을 파악한 결과, 우리은행에서만 첫날에 4억7,000만원(8건)의 대출금이 나간 것으로 나타났다고 14일 밝혔습니다.
Ø 이는 이 제도가 처음 도입된 2001년과 다시 시행된 2005년에는 초기부터 폭발적인 인기를 끌었던 것과는 대조를 이루는 것인데요.
Ø 이처럼 대출실적이 저조한 이유로는 최근 수도권을 중심으로 집값이 하락하고 있고, 시장 전망이 불투명한 상태에서 수요자들이 선뜻 돈을 빌려 집을 사기를 꺼리는 데다 금리도 높은 편인 것으로 분석되고 있습니다.
Ø 지난 7월 예금기관에서 취급하는 주택담보대출의 증가폭이 한달 만에 둔화된 것으로 나타났습니다.
Ø 16일 한국은행이 발표한 '7월 예금취급기관 가계대출' 자료에 따르면 은행의 주택담보대출은 6월 2조5000억원 증가했지만 7월에는 2조2000억원 증가하는데 그쳤습니다.
Ø 이는 전월에 보다는 주춤했으나 그래도 주택시장 침체와 여름철 비수기였던 상황을 고려하면 예년보다 원활하게 이루어진 것입니다.
Ø 입지조건이 좋은 송파구 잠실동 트리지움 단지 내 상가 지하층 일부가 공실 문제를 견디지 못하고 일괄매각(10개 점포)에 부쳐집니다.
Ø 규모는 10개 점포를 모두 합해 총 1291㎡(전용ㆍ공용면적 포함)로 입찰금액은 75억원으로 3.3㎡당 1920만원입니다. 처음 책정된 분양가 3.3㎡당 3800만~5200만원을 고려하면 가격이 대폭 낮아진 것입니다.
Ø 서울시 시세의 약 30%를 차지하는 취득세·등록세 징수실적이 계획(7월까지)보다 14.5%(2713억원) 줄어든 것으로 나타났습니다. 부동산 시장침체로 거래가 감소하면서 이 같은 현상이 나타난 것인데요.
Ø 올해 부동산 거래건수는 4월 2만175건, 5월 1만6455건, 6월 1만5491건, 7월 1만4668건으로 점점 감소하면서 4월에 비해 5507건(28%)이 감소했습니다. 거래금액으로는 더 큰 차이를 보였는데요. 7월 서울시 부동산 거래금액은 6조 4705억원으로 올 1월(10조8259억원)보다 41%(4조3554억원) 가까이 줄어들었습니다.
Ø 주택산업연구원이 보고서를 통해 주택시장은 인구와 지역개발, 산업경제 등 다양한 요인에 의해 영향을 받으면서 더욱 세분화되고 있고, 지역별로 양극화ㆍ국지화의 특성이 강해지고 있기 때문에 132개의 시ㆍ군의 특성을 고려한 주택정책 수립이 필요하다고 주장했습니다.
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