[정충진]서울 전세가율 60% 붕괴, 하락장 진입의 전조인가

안녕하세요?

저와 여러분들 모두 행복한 부자가 되기를 소망하는, 합리적 상승론자 정충진 변호사입니다.

얼마 전 서울 평균 전세가율이 60% 이하로 떨어졌다는 기사가 연일 보도되었었는데요.

올해 초 견고해 보이던 70%의 벽이 깨지더니 이제는 60%의 벽까지 무너져 버렸습니다.

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지난해 12월 서울 아파트 전세가율은 70.1%였지만 1월 69.3%, 2월 68.5%, 3월 67.2%까지 떨어졌다는 기사를 본 게 엊그제 같은데, 5월기준 60% 이하로 떨어졌다니 솔직히 다소 놀라운 느낌입니다.

물론 부동산 114의 통계이다보니 신뢰가 크게 가진 않습니다만, 그럼에도 전세가율이 점차 하향세를 보이고 있는 것은 기정사실로 받아들일 필요가 있겠습니다.

현재의 시장에서 전세가율이 떨어진다는 것은 두가지 경우를 유추해 볼 수 있습니다.

매매가 상승폭보다 전세가 상승폭이 작아서 전세가율이 시간이 흐를수록 낮아지는 경우, ​매매가는 보합인상태에서 전세가가 하락하다보니 전세가율이 하향세를 보이는 경우인데,

작년말부터 올해 초의 상황은 전자에 해당되겠으나, 4월 이후의 모습은 후자에 해당되겠지요.

제가 작년 칼럼에서 앞으로의 시장을 예측할 때 복잡한 그래프와 이론들 말고 전세가율의 흐름을 유심히 지켜보실 필요가 있다고 말씀드렸는데, 기억하시나요?

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​https://blog.naver.com/goodfellow91/221148254641

[2018년 부동산 전망] 서울집값 전망을 중심으로

 blog.naver.com

​그때, 앞서 본 두 경우 중 전자든 후자든 간에 매매가와 전세가의 폭이 유의미할 정도로 많이 벌어지게 되면 대세하락의 전조로 받아들이고 서서히 엑시트(exit)를 준비하실 필요가 있다고 말씀드렸는데요.

과연 지금의 시장은 신속히 엑시트를 준비해야 할만큼 전세가율의 변동폭이 심화된 경우일까요?

결론적으로 말씀드리면 그렇지 않다는 것입니다.

지금의 전세가율 하락은 비록 단기간 변동 폭이  크긴 하지만, 3월말 양도세 중과 유예의 일몰이라는 대이슈로 인하여 1-3월 매매, 전세시장 모두 변동성이 심했던 사정을 고려하면 크게 유의미한 등락으로 보여지지는 않습니다.

대세상승기에는 매매가가 전세가 상승비율보다 높아 전세가율이 떨어지는 것은 당연한 수순인데, ​지금의 현상은 대세상승기의 일반적인 과정이 아니라 1-3월 매매거래량 급증에 따른 전세시장의 이상변동과 상승구간 내에서의 매매가 조정기간과 맞물린 여파이기 때문에 이 부분을 대세하락의 전조로 판단하는 것은 지나친 노파심으로 보입니다.

즉, 지금의 전세가율의 급변동은 조정기의 당연한 귀결인 매매가의 약보합세와 전세수요의 매매수요 전환으로 인한 전세가의 단기적 급락에 기인한 것으로써 보편적, 추세적인 하락으로 보긴 어렵다는 말씀이지요.

결국 지금의 단기적 급락의 흐름을 보이는 전세가가 7-8월 이후로 다시 안정적인 상승의 흐름으로 돌아서고 일정기간의 조정장세를 거친 후 숨죽였던 실수요 및 투자수요들이 다시 움직이기 시작하게 되면 전세가율은 다시 60%대를 회복했다가 지금처럼 단기 급락의 모양세가 아니라 중기적으로 완만한 하향세를 유지할 것으로 보입니다.

문제는 그 다음인데요. 전세가율의 완만한 하향세는 대세상승의 중후반기에 나타나는 전형적인 모습이니 아직 중단기 투의 기회는 여전히 남아 있다고 판단할 수 있겠습니다만, 전세가율이 어느 정도 떨어졌을 때를 경고의 신호로 봐야 할 것인가라는 숙제가 우리에게는 남아 있기 때문이지요.

정확한 예측은 불가능의 영역입니다만, 마음의 준비를 하셔야 될 전세가율의 비율은 강남권 유망지역은 40%대 초반, 강남권 소외지역은 55~60%대, 강북권 중심지역은 50%대 초반, 강북권 소외지역은 60%대 중반까지 떨어질 때라고 대략적으로 기준을 설정하신뒤 보수적으로 움직이신다면 지금과 같은 격변기에도 안전하고 알찬 투자를 진행하실 수 있을 것으로 보입니다.

결론적으로 지금의 전세가율의 하락은 이런저런 변수와 특별한 이슈로 인해 정상적인 궤도를 넘어선 급락인 만큼 시장의 흐름을 판단하실 때 크게 의미를 두실 것은 아닌 것으로 보입니다만,

그럼에도 심리적 안정권이었던 60%대가 일시적으로라도 무너진 마당이니 한번 쯤 전세가율의 변동이 어떤 의미가 있는지 정도는 깊이있게 고민해 보는 시간을 꼭 가져보시기 바랍니다.

참고로, 집값이 한참 올랐던 노무현 대통령 시절 서울권의 평균전세가율은 30%후반에서 40%대 중후반이었다는 것, 잊지 마시기 바랍니다.