[오윤섭]1억5천만원으로 서울 전세레버리지 투자하기

지난주 오윤섭의 부자노트 기본반 1주차 강의중 수강생 한분이 1억5천만원으로 서울에서 전세레버리지투자를 하고 싶다고 물었습니다. 솔직히 서울에서 1억5천만원으로 전세끼고 투자할 신축 아파트는 많지 않습니다.  
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 수강생 질문에 대한 제 의견입니다. 저는 재개발 등 정비사업 후광효과를 노릴 수 있는 정비사업 주변 신축을 추천하겠습니다.   
 
서울 아파트시장에서 재건축은 규제의 집중타를 맞아 주춤하지만 재개발은 2월 이후 조정장세에도 강보합세를 유지하고 있습니다. 무엇보다 매물이 없습니다. 재개발 매물난, 재고아파트 역전세난이 공존하는 서울 아파트시장입니다.   
 
재개발시장은 2017년부터 재개발 호황기가 시작됐습니다. 갭(매매가-전셋값)이 벌어질수록, 재건축 규제강도가 강해질수록 재개발은 상승폭이 커졌습니다.  
 
문재인정부도 재개발 재건축 등 정비사업 모두를 꽁꽁 묶어놓긴 힘들 것입니다. 참여정부처럼 재건축은 꽁꽁 묶되 재개발은 제한적으로 규제해 도심 신축 ‘파이프라인’으로 삼을 가능성이 높습니다.  
 
따라서 초기투자비가 최소 2억원 안팎이 필요하지만 고위험, 고수익의 공격형 투자자라면 관리처분인가 전후 시점 재개발 입주권에 직접 투자하는 게 좋습니다. 저위험, 저수익의 수비형 투자자라면 이주수요가 늘어나고 일반분양을 시작하는 정비사업 주변 주변에서 전세레버리지투자를 하면 좋습니다. 절충형 투자자라면 조합원 동호수 추첨과 이주철거가 끝나 착공을 앞둔 재개발 입주권(다만 초기투자비가 최소 4억원 안팎)을 사는 것을 추천합니다.   
 
1억5천만원으로 투자할만한 정비사업 주변 재고아파트 투자처 후보론 수색증산뉴타운과 길음/미아뉴타운 주변에서 골라봤습니다. 
 
문제는 비슷한 입지와 신축 기준으로 갭이 차이난다는 것입니다. 지은지 5년 안팎된 84타입 기준으로 길음/미아뉴타운 주변 재고아파트 갭은 1억5천만원(매매가 7억3천만원 이상) 이내입니다. 반면 수색증산뉴타운 주변 갭은 최소 2억원(9억원 안팎)이 넘습니다. 입지가 떨어진 곳도 갭이 최소 1억5천만원 이상입니다.   
 
수색증산뉴타운 모멘텀 
 
전세레버리지투자를 하고 4년 보유한 뒤 매도한다고 할 때 매매가 전셋값을 끌어올릴, 수색증산뉴타운 VS 길음/미아뉴타운 일대 모멘텀(상승동력)을 정리해봅니다. 
 
먼저 수색증산뉴타운입니다. 정비사업 모멘텀이 강해지고 있습니다. 건너편 가재울뉴타운은 1단계로 가재울 1~4구역이 입주한지 5년이 넘었습니다. 2단계 5, 6구역은 지난해 일반분양을 했습니다. 7~9구역이 마지막으로 재개발사업이 추진되고 있습니다.   
 
수색증산뉴타운 자체 이주가 본격적으로 시작됐습니다. 또 일반분양을 하고 공사중인 수색4구역에 이어 증산2구역과 수색9구역이 철거중입니다. 수색 6. 7구역은 이주중입니다. 특히 올 하반기에 수색9구역과 증산2구역 일반분양이 예정돼 있습니다.  
 
증산2구역은 수색증산뉴타운의 대장주로 시공사가 GS건설인 점을 주목해야 합니다. 입지가 뛰어난 곳엔 어김없이 고급화로 고분양가(?)로 책정하기로 유명합니다. 옛날 얘기지만 경희궁자이, 서울숲리버뷰자이가 대표적입니다. 증산2구역 일반분양(분양가)이 수색증산뉴타운은 물론 가재울뉴타운 아파트값에 가장 강한 모멘텀이 될 것으로 봅니다.  
 
앞으로 증산2구역 입주권 시세는 수색증산 및 가재울은 물론 상암 아파트시장까지 영향을 미칠 것입니다. 증산2구역 84타입 입주권은 9억원(조합원 분양가 5억3천만원+권리가액 프리미엄 3억5천만원)에 육박하고 있습니다. 입주시세는 11억원 이상일 것입니다.  
 
주목해야할 또다른 모멘텀으론 최대 현안인 수색역세권 개발 밑그림이 하반기에 발표될 예정입니다. 이후 관전 포인트는 2019년 이후 사업자 선정이 될 것입니다. 롯데몰이 우선 추진될 것입니다.  
 
또 공항철도 마곡나루역이 오는 12월 개통됩니다. DMC역 역세권 직주근접 가치가 더욱 높아집니다. 서울 서북권 교통망 호재인 월드컵대교가 2020년 8월 개통예정입니다. 공항철도와 월드컵대교가 개통되면서 2020년까지 직장인 10만영이상이 상주할 마곡지구 접근성이 크게 좋아집니다. 
 
여기에 서울 경전철 서부선(서울대입구~새절)도 사업 확정이 가시화되고 있습니다. PIMAC 의 민자적격성 심사 통과가 올 하반기에 유력합니다. 명지대, 충암고삼거리, 새절사거리에 역이 들어섭니다. 다만 구간이 길어 공사기간이 7년이상 소요될 예정입니다. 6호선 급행역도 계획돼 있습니다.   
 
길음/미아뉴타운 모멘텀  
 
길음/미아뉴타운은 수색증산뉴타운에 비해 외곽에 위치하고 모멘텀도 상대적으로 약해보입니다. 하지만 지금 서울 동북권, 동대문구 성북구 강북구 노원구 재개발시장은 뜨겁습니다. 청량리에서 시작돼 장위뉴타운 길음뉴타운 노원구 등으로 상승세가 확산되고 있습니다. 길음 입주권 시세는 수색증산뉴타운 가재울뉴타운 대장주를 따라잡았습니다.   
 
길음뉴타운 후발주자로 길음2구역 래미안센터피스와 대장주가 될 길음1구역(롯데캐슬)이 하반기 분양예정입니다. 현재 84타입 입주권 시세(조합원 분양가 4억6천만원+권리가액 프리미엄 3억8천만원)는 8억4천만원입니다. 내년 2월 입주하는 래미안센터피스 입주권(분양권)은 84타입이 9억원을 넘어섰습니다.  
 
길음뉴타운 재고아파트 가장 큰 모멘텀도 역시 길음1구역 일반분양입니다. 철거가 50% 정도 진행돼 있어 하반기 분양은 유동적입니다.  
 
또 래미안 센터피스 입주시세와 길음역 초역세권에다 주상복합으로 재개발되는 길음역세권재개발(롯데캐슬)도 관리처분총회가 하반기 예정돼 있어 2019년 이후 일반분양시점까지 모멘텀이 될 것입니다. 여기에 청량리4구역처럼 집창촌 재개발구역인 신월곡1구역(사업시행인가 총회 추진중) 사업속도가 모멘텀이 될 것입니다.   
 
올 하반기 착공 전단계인 실시협약을 앞두고 있는 서울 경전철 동북선도 대표적인 모멘텀입니다. 동북선은 서울 7대 광역중심인 청량리왕십리와 창동상계를 관통합니다. 신림선 위례신사선과 함께 서울 경전철중 황금노선입니다.   
 
길음뉴타운과 미아뉴타운은 이미 개통된 우이신설선(정릉역 북한산보국문역 솔샘역 삼양사거리역)과 동북선 역세권 단지가 크게 늘어나고 있습니다. 길음1, 2구역에서 동북선 숭곡중(미아사거리)은 걸어서 5분 이내입니다.  
 
장위뉴타운은 대장주인 장위4구역과 장위10구역이 현재 이주중이고 장위6구역이 뒤를 이을 것입니다. 이에 앞서 장위7구역(꿈의숲아이파크)이 6월 이후 일반분양예정입니다. 이주수요가 늘어나고 있고 미아뉴타운내 미아2, 3 재정비촉진구역(각각 촉진계획변경과 사업시행인가 추진중), 미아3구역(이주준비중)이 재개발 추진중입니다. 미아균형발전촉지지구(도시환경정비사업. 강북 1~8구역)도 강북2구역을 시작으로 추진중입니다.  
 
앞으로 길음/미아뉴타운 시세는 길음1, 2구역이 주도할 것입니다. 길음2구역, 래미안센터피스 84타입이 ‘10억 클럽’에 가장 먼저 가입할 것입니다. 6, 8단지 등 길음뉴타운운 재고아파트는 물론 장위뉴타운 대장주, 장위4, 6구역이 따라가고 미아2재정비촉진구역 등 미아역 주변 재개발 입주권이 추세상승할 것입니다.  
 
나의 결론 
 
결론입니다. 지금 사서 4년 보유하고 매도한다면 저는 자금이 다소 부족하더라도 대출을 받아서라도 수색증산뉴타운 재고아파트를 1억5천만원에 전세끼고 매수하겠습니다. 단지가 500가구 미만이고 서부선 개통전까지 비역세권이지만 말입니다. 
 
수색증산 재고아파트를 선택한 이유는 다음과 같습니다. 우선 도심 접근성이 뛰어나고 상암 마포공덕 마곡 인천공항 등 업무밀집지역 배후주거지로서 미래가치(직주근접)가 높기 때문입니다.  
 
수색역세권 개발속도가 변수가 되겠지만 결국 아파트값은 땅값이기 때문에 땅값 상승률이 길음/미아보다 높을 것입니다. 또 개인적인 성향이지만 경의선숲길(가좌역~DMC역 구간 공사중) 불광천(봉산~불광천 서울둘레길) 마포문화비축기지 월드컵공원/노을캠핑장/난지한강공원 등 ‘콘텐츠’가 풍부하다는 점도 매력적입니다.  
 
도심을 지향하고 외곽을 지양해야 합니다. 갭투자가 적고 실수요가 많아 하방경직성이 강한 서울 도심 중소형 재고아파트가 전세레버리지투자처입니다. 더욱이 강북의 중심인 마포공덕(서울 지역중심)과 상암수색(광역중심)과 가까운 수색증산 주변 재고아파트를 선택해야 한다고 봅니다.