[정충진]2018년하반기 서울집값의 흐름 전망 및 월별 시나리오

안녕하세요?

저와 제 이웃 모두 행복한 부자가 되기를 소망하는 합리적 상승론자 정충진 변호사입니다~^>^

오랜만에 글로 된 칼럼을 남기네요.

요즘은 팟빵 방송도 뜸하고 칼럼도 잘 안올라와 궁금해 하시는 분들 많으셨지요?^^;

아시다시피 얼마 전 제가 쓴 10년만의 신작 '경매승부사들'이 좋은 책 만들기로 소문난 길벗 출판사에서 출간되었는데요.

출간 마무리와 홍보 등으로 정신없이 바빠 진득하게 앉아 칼럼을 쓸 시간이 많지 않았습니다.

강행군을 하다보니 감기까지 걸려 요즘 기침을 달고 사는데요.

그러다보니 팟빵 방송도 뜸해지게되고....

아무튼 요즘 정신없이 흘러가는 시간을 망연히 바라보며 이렇게 사는게 옳은가, 라는 해묵은 주제의 상념을 자주 하게 되네요.

시간의 주인이 되지 못하고 시간의 지배에 굴종하는 비루한(^^;) 삶은 무척이나 싫어하고 경계해 왔는데, 행복하다는 느낌없이 살아가는 요즘 이 불안한 흐름을 끊어낼 단호한 결단이 필요하지 않을까 생각해봅니다.

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제 사적인 이야기는 이만 각설하고,본격적으로 칼럼으로 들어가 볼까요?

오늘의 칼럼 주제는 여러분들이 많이들 궁금해 하시는 '2018년 하반기 부동산 시장의 흐름과 월별 시나리오' 입니다.

현재 서울권 시장의 흐름은 강남 4구의 계속되는 하락세와 강북권의 순환적인 상승세로 짧게 요약할 수 있겠는데요.

그동안 제 방송이나 칼럼에서 누차 말씀드렸던 것처럼,이런 모양세는 현재의 장세에서 너무도 당연한 흐름인지라 구태여 다시 부연설명을 드리지는 않겠습니다.

여러분들이 요즘 많이 걱정하시는 강남 4구의 전세가 하락이 그 낙폭이 커지는 부분에 대한 우려는 시간이 해결해 줄 문제라고 요약을 드릴 수 있겠구요. 다시금 상승의 흐름을 탈 시점이 멀지 않았다는 정도로만 머릿속에 정리해 두시면 되겠습니다.

지금 다수의 언론매체들이 연일 서울권 시장의 하락세가 깊어진다는 취지의 기사를 내보내고 있어 여러분들이 혹여 오해 혹은 불안해 하실까봐 단호히 말씀드리는데요.

현재의 시장은 대세적인 하락장세가 아님은 두말할 필요도 없구요.

신문 기사에서 가볍게 오르내리는 조정장세라고 부르기도 애매한 완만한 횡보장이라고 보시면 되겠습니다.

양도세중과 유예의 일몰이라는 특별한 이벤트에 기인해 발생한 지난 1-3월의 폭풍적 거래 및 재건축안전진단 강화, 재건축초과이익환수제 부담금 예고통지 등으로 계속해서 연타석 펀치를 맞고 있는 강남권의 하락세가 현재 두드러지고는 있습니다만,

지난 몇 년 간의 큰 상승폭에 비하면 아주 미미한 정도의 단기 하락을 두고 조정장세라고 칭하기도 애매한 상황이구요. 오히려 상승장에서 전형적으로 나타나는 급등후 숨고르기 장세정도로 보시는게 적절한 판단일 듯 합니다.

연일 신문지상에는 서울권 하락폭 확대, 길어지는 조정장세 등의 불안한 표현을 쓰고 있습니다만, 이는 시장전체의 흐름을 제대로 조망하지 못한 경솔한 의견인만큼 합리적인 투자자인 우리는 긴박하게 돌아가는 현장의 상황에 눈과 귀를 열어둔 채 정확하게 시장의 흐름을 진단해 낼 필요가 있겠습니다.

정리해보면, 현재 시장의 모습은 강남권 시장의 숨고르기와 강북권 시장의 갭메우기적 순환상승 장세로 보시면 되겠구요. 전형적인 상승장보다 현재의 상승폭이 다소 작은 부분들은 1-3월에 있었던 폭발적 거래급증으로 인해 매수수요들이 다소 위축된 상황에 기인한 한시적 모습이라고 보시면 되겠습니다.

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이 위축된 투자수요들이 관망을 멈추고 다시금 활동을 개시할 때가 다시 상승의 흐름을 이어갈 타이밍이라는 전제에서 앞으로 예정된 사건 사고들을 미리 점검해 볼 필요가 있겠는데요.

다음은 6월부터 올 하반기에 있을 각 월별 굵직한 이벤트들입니다.

그 흐름을 개연성 높은 순서대로 나열해 보면,

6월 지방선거에서는 집권 여당의 압승이 예상되며 그에따라 강경일변도의 정부정책은 계속해서 그 추진동력을 유지할 것으로 보입니다. 그러나 완만한 하락세가 아닌, 급락이라 부를만큼 급격한 하락세를 보이고 있는 지방시장을 외면할 수 없는 정부로서는 보유세 인상의 방법 및 속도를 조절할 가능성이 높고 결국 보유세 인상은 예상된 시나리오 중 가장 약한 단계인 공정시장가액비율의 인상 선에서 보유세 대책을 발표할 가능성이 높아 보입니다.

나아가 현재 우여곡절을 겪고 있는 북미회담이 성공적으로 개최되어 한반도의 비핵화와 종전선언이 공식화되고 북한의 대한 경제적 재제 해제 및 단계적인 거액의 원조 합의 등이 공표되어 남북한 화해무드는 어느때보다 고양될 가능성이 높고, 남북한 경제협력에 관계된 정책들의 논의 과정에서 세계 유일의 분단국가로서의 korea risk 가 상쇄되어 주식시장의 반짝 급등과 함께 실물경제의 흐름에 우호적 신호가 유지될 가능성이 높습니다.

결국 얼마전까지 급등세를 타던 원화가치가 최근 하락세로 돌아선 외환시장의 분위기는 다소 진정되어 원화가치는 안정적 상승세를 보일 가능성이 높다고 할 것이고, 비록 미국이 6월에 금리인상을 단행하여 국내금리와의 격차가 벌어진다하여도 대북리스크가 상쇄된 우리나라 투자매력도의 상승으로 우려하는 해외로의 자본유출은 거의 미미한 수준에 머무를 것으로 보입니다.

남북 화해무드에 발맞춰 파주, 고양, 포천, 연천 등 접경지역의 토지투자 열기는 계속 이어질 것으로 보이구요. 지가의 급등은 주거용 건물의 상승세로 번져 특히나 파주나 일산쪽 아파트 시장도 지금의 하향세에서 약보합세로 돌아서고 시간이 지나면서 강보합의 흐름을 보이다가 파주 입주물량이 어느정도 소진되는 올해 말쯤 gtx a노선의 착공과 더불어 안정적인 상승의 흐름을 보일 것으로 보입니다.

이밖에 gtx b노선, c노선 등의 예비타당성 결과 발표나 지하철 5호선의 김포 혹은 검단 연장의 용역결과 발표 등이 예정되어 있고 용산역세권 개발 마스터 플랜과 여의도 개발 마스터 플랜도 6월중 공표될 가능성이 있어 이 대형 이벤트가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 우리는 예의 주시할 필요가 있겠습니다.

7월에 예정된 주요 이벤트로는 강남권 시장의 재건축 이주수요를 들 수 있겠는데요.

신반포3차, 23차, 경남아파트 통합재건축단지의 대단위 이주가 7월에 시작되구요.

방배 5구역의 이주도 뒤를 이을 전망입니다. 게다가 현재 이주율 40%대에 머무르고 있는 개포주공 1단지의 이주의 행렬도 이어져서 강남권 전세시장이 낙폭이 큰 하락세에서 보합세로 돌아서는 기점이 될 것으로 보입니다.

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​또한 7월 예정된 금융통화위원회 정례회의에서는 주식시장에서의 예상과 달리 기준금리가 동결될 가능성이 높아 보이는데요. 물가 및 고용지표가 목표치에 도달하지 못한채 불안하게 부유하고 있고 국내외적인 정치,경제적 변동성이 심화되어 한국은행으로서는 기준금리인상이 상당히 부담스러운 상황이기 때문이지요. 결국 미국과의 금리격차가 벌어짐으로써 발생할 수 있는 자본유출의 우려가 담긴 1-2명정도의 소수의견과 함께 기준금리는 동결될 가능성이 높고, 특별한 변수가 발생하지 않는 한 4-4분기에 1회의 인상을 끝으로 올해의 금리인상 논의는 마무리 될 것으로 보입니다.

8월은 본격적인 이사철을 앞두고 학군 선점수요, 방학이주수요 등으로 강남권, 목동, 중계동등 학군유망지역, 학원밀집지역을 중심으로 서서히 전세가의 상승 움직임이 있을 것으로 보이구요.

9월에는 가을 이사철을 맞아 투자수요가 들썩이며  매매가와 전세가가 동시에 움직일 가능성이 꽤나 높은 개연성으로 있어 보입니다.

결국 이런저런 사정을 고려하건데,

아마도 현재의 횡보장세 혹은 조정장세에서 다시 한번 상승의 흐름을 타게되는 시점은 이르면 8월, 조금 늦춰 잡으면 9월 정도가 되지 않을까 싶습니다. 물론 보유세 인상의 강도가 예상보다 크다거나 북미협상이 틀어져 대북리스크가 현저히 높아지는 등의 변수가 없다는 전제에서 말이지요.

10-11월은 전형적인 학군수요의 이주로 대치동, 반포동, 삼성동, 광장동, 목동, 중계동 등 학군 유망지역 위주로 전세가가 급등하는 모양세를 다시 연출할 가능성이 높겠습니만, 헬리오시티의 입주를 앞두고 있는 송파구는 예외적으로 3-6개월 정도의 역전세난으로 전세가격 측면에서 고전을 면치 못할 것으로 보입니다.

대망의 12월에는 헬리오시티 입주의 리스크가 현실화되면서 강남권 시장이 잠깐 주춤하는 모양새를 보이겠습니다만, 재건축 이주수요의 활발한 움직임으로 조정장세는 오래가지 못할 것으로 예측됩니다.

결론적으로,

지금 당장 예측할수 없는 다양한 변수들이 있기 때문에 시장의 흐름이 이 월별 시나리오대로 정확하게 움직이진 않겠습니다만, 그럼에도 합리적인 투자자인 우리가 놓치치 말아야할 중요 포인트는 현재 대기중인 실수요와 투자수요를 자극할만한 굵직한 이벤트가 연이어 발현되게 되면 현재의 강보합장에서 다시금 안정적인 상승의 흐름을 탈 것이라는 점입니다.

그 시기가 가을철 이사철이 될지, 내년으로 넘어가게 될지는 정확한 예측이 불가능하여도 그리 머지않은 시점에 다시 상승의 흐름을 보일 구간이 도래할 것은 분명한 만큼, 참고하시어 효율적으로 투자계획들  세우시기 바랍니다.

편안한 주말들 되세요~^>^