로또 아파트 당첨 뒤 함정..자금력 없으면 과태료 1억

투기과열지구 주택취득자금마련계획서 제출
3억원 이상 주택 외 분양권·입주권 대상
거짓이면 분양가 5%까지 과태료 부과
중도금 등 증여 받으면 증여세 물어야
분양권 증여 안되고 공동투자는 불안

━ [안장원의 부동산 노트]

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투기과열지구 3억원 이상 아파트 계약자는 '주택취득 자금조달 및 입주 계획서'를 제출해야 한다. 허위로 작성하면 상당한 액수의 과태료를 물게 된다. 사진은 과천 위버필드 견본주택과 10대가 포함된 특별공급 당첨자 명단.

서울 강남구 일원동 디에이치 자이 개포(주공8단지 재건축)에 청약한 서울시민 3만1000여명이 긴장감 속에 기다려온 29일이다. 분양가가 주변 시세보다 5억원 이상 저렴해 ‘로또 아파트’로 불리는 이 아파트 당첨자 발표 날이다.

청약 결과가 신기록을 세우지 못했지만 사실상 역대 최고였다. 1 순위 청약경쟁률 25.2대 1. 2002년 이후 서울에서 청약통장 가입자를 대상으로 공개 접수한 970여개 단지 중 141위다. 1순위 청약자 수는 9번째다.

자금 동원력은 압도적이다. 가구당 평균 분양가가 15억원( 3.3㎡당 평균 4160만원)으로 경쟁률이나 청약자 수 최상위권 단지들보다 훨씬 비싸기 때문이다.

3만1000여명이 당첨을 가정하고 부담해야 하는 분양가가 총 46조원에 달한다. 전국에서 한 해 사고 팔리는 집값 총액이 30조~40조원이다. 중도금 대출 보증이 되지 않기 때문에 자력으로 준비해야 하는 중도금이 27조원에 가깝다. 당장 한 달 이내에 내야 하는 계약금(분양가의 10%)이 4조6500억원이다.

━ 추첨 경쟁률 평균 52대 1, 최고 95대 1

당첨자는 말 그대로 ‘로또’에 붙은 기분이다. 무주택자여서 청약가점제로 신청한 청약자는 자신의 점수를 알기 때문에 대략 당첨 가능성을 짐작했을 것이다. 가점이 낮아 가점제 당첨을 기대하지 않은 무주택자나 집을 한 채 가진 유주택자가 가점제 당첨자보다 훨씬 더 감격스럽다.

이들은 추첨제 당첨이어서 운으로 대박을 건진 셈이어서다. 1순위 전체 평균 경쟁률은 25.2대 1이지만 가점제 몫을 제외한 실제 추첨제 경쟁률은 평균 52대1이었다. 103㎡P가 94.6대 1로 가장 치열했다.

하지만 기쁨도 잠시. ‘로또’를 손에 쥐려면 자금 마련이라는 관문이 남아 있다. 이번 청약에는 ‘당첨금’(기대 웃돈)이 워낙 커 자금 사정은 개의치 않고 ‘묻지 마 청약’을 한 신청자가 적지 않다. 이게 함정이 될 수 있다. 

            

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자료: 금융결제원

주먹구구식으로 돈을 끌어모을 수 없어서다. 당첨자는 자금 계획서를 제출해야 한다. 허위로 냈다가 적발되면 억대의 과태료를 물 수 있다. 부모나 친척 등의 지원을 받으면 세금 폭탄을 맞는다.

‘생빚’으로 중도금을 내더라도 잔금 대출 문턱이 높다. 입주 후 바로 팔아서 잔금을 내면 되지만 계속 보유하려면 은행의 좁은 대출 문을 통과해야 한다. 비단 디에이치 자이 개포에 국한되지 않는다. 투기과열지구에 분양되는 거의 모든 아파트에 해당한다.

━ 더 무서워진 주택거래신고제 부활

지난해 9월부터 서울 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래를 하면 ‘주택취득 자금조달 및 입주 계획서’를 자치단체에 내야 한다. 기존 주택만이 아니라 분양권·입주권도 대상이다.

이 계획서는 원래 노무현 정부 때 도입돼 2015년 폐지된 주택거래신고제에서 운영됐다. 당시 정부는 주택 투기수요를 억제하고 투명한 거래 관행을 정착시킨다는 목적으로 2006년 11월 이 제도를 도입했다.

대상 지역은 투기지역 중 주택 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있어 주택거래신고지역으로 지정된 곳이다. 신고 의무 주택은 거래가격이 6억원 초과인 아파트였다.

지난해 8·2부동산대책에서 정부가 이를 되살리면서 기준 가격을 3억원 이상으로 낮췄고 분양권·입주권도 포함했다. 

            

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자료: 국토교통부

당첨자는 자금 조달 계획과 입주 계획을 자세하게 작성해야 한다. 자금 조달 계획은 자기 자금과 차입금으로 나눠 부동산매도액 등 8가지 방법이 제시돼 있다. 입주 계획은 본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대로 구분돼 있다.

이 계획서는 분양 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 제출해야 한다. 대개 분양 업체 측에서 받아 대신 자치단체에 낸다.

계획서는 국세청 등에 통보돼 신고 내용이나 관련 세금을 조사할 때 참고자료로 쓰인다. 이게 무섭다.

잘못 쓰면 큰코다친다. 거짓으로 드러나면 분양가의 5% 이하에 해당하는 금액을 과태료로 물 수 있다. 디에이치 자이 개포 분양가가 주택형에 따라 10억~30억원이다. 가장 큰 주택형의 경우 과태료가 1억5000만원까지 나올 수 있다.

━ 6억~18억 중도금 어떻게

 

이 아파트는 모든 가구의 분양가가 9억원을 초과해 중도금 대출 보증을 받지 못한다. 자력으로 6억~18억원에 달하는 6회분의 중도금을 마련해야 한다.

특별공급 당첨자 발표에서 나타났듯 10~20대를 포함해 자금력에 의문이 드는 당첨자가 적지 않다. 부모 등 가족이나 친척의 도움을 받으면 상당한 세금을 감수해야 한다. 

            

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잔금대출

부모 등 가족이 자금을 그저 대면 돈을 받은 사람은 증여세를 내야 한다. 증여세는 배우자 6억원, 자녀나 부모는 5000만원, 친척은 1000만원까지 공제한 금액에 대해 최고 50% 세율이 적용된다. 6회분의 중도금을 모두 증여받을 경우 증여세가 6번으로 나뉘는 게 아니다. 10년 이내 증여는 모두 합산해 계산된다. 합산돼 금액이 커지기 때문에 세금이 만만찮다.

시뮬레이션 결과 분양가가 11억원인 전용 63㎡의 중도금 6억6000여만원에 대한 증여세가 1억1000여만원이다. 84㎡의 중도금(8억4000여만원)에는 1억6000여만원이다. 가장 비싼 176㎡(중도금 18억여원)의 증여세는 웬만한 서울 아파트 한 채 값인 5억2000여만원이나 된다.

할아버지나 할머니에게서 증여받으면 30%가 할증된다. 84㎡의 증여세가 1억6000여만원에서 2억1000여만원으로 5000만원 늘어난다.

증여세를 낼 여력이 안 돼 증여한 사람이 대신 내면 그것도 증여이기 때문에 세금이 더 늘어난다.

━ 가족·친척 대출 적정 이자율 4.6%

가족·친척에게서 돈을 빌리고 이자를 꼬박꼬박 주면 되지 않나. 이자를 얼마나 주느냐가 관건이다. 너무 싸면 적정한 이자율에 따른 이자와의 차액이 증여로 간주해 증여세를 내야 한다.

가족·친척 간 적정한 이자는 연 4.6%로 법에 정해져 있다. 은행 신용대출 금리(2월 말 기준 4.42%)보다 높은 수준이다. 가족·친척 간 저리 대출 형식의 편법 증여를 막기 위한 것이다. 2월 말 기준으로 주택담보대출 금리가 3.46%, 가계대출 3.65%다.

예를 들어 가족·친척에게서 이자를 2% 주고 돈을 빌리면 2.6%의 이자에 해당하는 돈이 증여 금액이 된다. 다만 1000만원 미만이면 증여세 면제다. 

            

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증여세

84㎡ 중도금 8억4000여만원을 2%로 빌려 입주 때 갚으면 그간 이자가 2600여만원이다. 4.6%의 이자는 6100여만원이다. 3500만원 정도가 증여 금액이다.

여기에 가족·친척 공제 적용을 받으면 실제로 내는 세금은 많지 않다. 증여세보다 줄어든 이자가 훨씬 더 많다.

이자 없이 돈을 빌리면 4.6%의 이자 총액이 증여받은 금액이 된다.

하지만 친구 등 지인에게서 빌릴 경우엔 이자 제한이 없다. 이자를 적게 줘도 되고 아예 없어도 상관없다. 워낙 막역한 사이면 돈을 그냥 빌려줄 수도 있지 않을까.

물론 지인이 무상으로 주면 증여에 해당한다.

━ 분양권 증여는 전매 금지 위반

가족이나 친척 가운데 청약가점이 높은 사람이 분양을 받은 뒤 실제로 소유할 사람에게 증여해 중도금 등을 내게 하면 안 될까. 받는 사람이 증여세를 내고 말이다.

안된다. 투기과열지구에서 분양권은 입주 때까지 전매 금지다. 증여도 전매에 해당한다. 다만 배우자 증여는 예외적으로 허용된다.

중도금이 해결됐다고 끝이 아니다. 기존에 살던 주택 전세보증금이나 기존 집 매각 대금을 활용할 수 있겠지만 중도금을 갚기도 벅차다면 골치가 아파진다. 투기과열지구여서 주택담보대출로 분양가의 40%까지만 대출을 받을 수 있다(LTV 40%). 중도금 대출 원리금 합계가 소득의 40% 이내에서 말이다(DTI 40%). 

            

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디에이치 자이 개포 당첨자는 대략 한달 이내에 두 차례에 걸쳐 1억~3억원의 계약금을 마련해야 한다.

분양가의 40%까지 대출받으려면 다른 대출이 없다는 조건에서 연 소득이 63㎡ 8000만원, 84㎡ 1억1000만원 이상이어야 한다. 분양가가 30억원인 가장 큰 집은 2억3000만원을 벌어야 한다.

자기 자본이 충분하지 않고 소득이 이보다 적으면 아파트 열쇠를 받기가 쉽지 않을 것 같다.

가족이나 지인과 공동투자가 가능할까. 여러 명이 돈을 모아 중도금·잔금을 내는 방식이다. 복잡한 문제다.

공동투자하더라도 입주 전까지는 지분을 나눠 공동소유로 할 수 없다. 분양권 전매 금지에 걸려서다. 공동소유로 하려면 입주 후 당첨자가 소유권 이전 등기를 한 뒤 다시 공동투자한 사람들에게 양도해 지분을 넘기는 절차를 거쳐야 한다. 지분을 획득한 사람은 취득세를 내야 한다.

지분을 넘기지 않고 당첨자가 입주 후 바로 팔아 차익을 서로 나누는 경우엔 세금 등이 애매하다. 세무사들도 쉽게 답을 제시하지 못한다. 실제 사례가 나와야 할 것 같다.

지난해 9월 인근에 분양된 래미안 강남 포레스트(개포시영) 당첨자 5명 중 한명(36명)이 계약을 포기했다. 당시에도 ‘로또’로 불렸는데 이를 버린 셈이다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 등으로 크고 작은 ‘로또 아파트’ 분양이 늘고 있지만 자금 마련이 숨은 복병이다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr