[구만수]부동산시장 분석기법(5) 변동성이라 쓰고 기회라 읽는다.

변동성이라 쓰고 기회라 읽는다

하지만 한 가지 중요한 사실이 있다. 언론에서는 노무현정부가 역대 정부 중 부동산시장 가격이 가장 많이 올랐다고 주장한다. 언론뿐만 아니라 관련 논문이나 연구기관의 보고서에도 항상 나오는 이야기이다. 특히 임기 5년간 서울시 아파트가격이 56%나 상승했다고 주장하는 것은 단골 메뉴이다. 아울러 규제가 있어도 부동산시장 가격은 상승한다고 하며 그 근거로 노무현정부 재임기간의 부동산시장 가격 상승률을 제시한다.

실제 데이터 상으로도 2003년 3월부터 2008년 2월까지 재임기간 전국의 부동산시장 가격 상승률을 보면 분명히 맞다. 그러나 노무현정부의 2003년 10월 29일 발표된 주택시장안정종합대책이 시행되면서 부터인 2003년 11월부터 2005년 7월까지의 상승률을 보면 오히려 마이너스를 기록하고 있다. 정리하면 노무현정부 전체 재임기간에는 다른 정권에 비해서 부동산시장 가격 상승률이 높지만 강력한 규제정책을 실행한 초기 일정기간은 상당 폭의 조정을 보였다는 사실이다.

            1986~2017 각 년도 1월 주택매매가격 종합지수 그래프

이러한 사실은 주택매매종합지수를 그래프로 나타내 보면 확연하게 드러난다. 그림은 1986~2017년 각 년도 1월 주택매매가격 종합지수 그래프이다. 표시된 부분과 같이 2003~2005년 중 약 21개월 간 급격한 조정을 보였음을 알 수 있다. 즉, 노무현前대통령 재임기간 전체기간을 보았을 때는 상승률이 높지만 무차별적으로 규제정책을 시행한 후 일정기간 동안은 큰 조정을 보였다는 것이다.

이전의 상승국면에서 계속적인 상승을 예상하고 자신의 재정능력 이상으로 과도한 투자를 해놓은 사람이라면 이러한 조정국면을 맞이할 경우 견디기 힘든 고난의 시기가 다가오게 되며 투자손실로 이어질 가능성이 매우 높다. 정부 정책을 무시한 투자행동은 댓가를 톡톡히 치르게 된다.

이러한 사실에서 우리가 이제까지 오해하고 있었던 한 가지 오류를 바로 잡아야 한다. 언론과 각종 보고서에서 역대정권 중 노무현정부가 부동산 규제정책의 남발에도 불구하고 부동산시장 가격을 대폭 상승시켰다고 주장하면서 규제를 아무리 해도 부동산시장의 활황세를 꺽을 수 없는 것처럼 이야기한다. 특히 규제정책에 대해서 비판적인 시각을 가지는 진영의 사람들이 이러한 주장을 많이 한다. 물론 장기적 측면에서 바라보면 분명 틀린 주장은 아니다.

또한 부동산시장 가격이 부동산정책 한 가지 만의 영향으로 상승과 조정이 일어나는 건 아니며 수요와 공급, 대내외적 시장상황 등 복합적으로 시장이 작동하기 때문이다. 하지만 정부가 부동산규제 정책을 강력하게 시행한다면 일정기간 부동산시장은 냉각될 수밖에 없다. 이러한 반복된 결과로서 2018년 현재 서울 일부를 제외하고 전국적으로 조정시장에 진입하였다. 따라서 우리가 공부해야할 시사점은 결국에는 상승하겠지만 규제를 연속적으로 시행해서 부동산시장이 일정기간 침제 되는 구간에서 우리는 어떻게 투자자의 입장에서 현명하게 정부정책에 대응할 것인가? 하는 문제이다.

시간을 좀 더 거슬러 올라가 김대중정부의 경우 IMF 경제위기를 맞아 부동산시장의 침체와 함께 급격하고도 심각한 부동산가격 하락을 겪게 되었다. 이에 따라 수요는 크게 위축이 되었으며 부동산시장은 거의 절명 상태였다. 여담이지만 외환위기가 한창일 때 신문기사의 사설을 보면 부동산으로 수익을 볼 수 있는 시대는 끝이 났다고 하며 주택은 더 이상 사는 곳(거주 공간)이지 사는 것(투자 물건)이 아니라고 하면서 부동산 투자의 시대는 막이 내렸다고 했었다.

국민 대부분이 이 의견에 동조하는 분위기였고 어느 누구도 부동산 투자에 관심을 두는 사람이 없었다. 굴지의 건설사와 은행이 무너지고 실업자가 넘쳐났으며 가처분 소득이 줄어들어 삶이 팍팍한 사람들이 넘쳐나던 시절이었다. 따라서 정부의 부동산 정책의 주요 방향은 침체된 건설경기를 살리고 이를 바탕으로 내수경기를 회복하고자 하는 의지가 강했다. 어떤 정권이 집권을 했더라도 국가 전체의 경기부양을 위해서 부동산 정책은 규제 완화에 주안점을 둘 수밖에 없었다.

김대중前대통령은 취임 후 얼마 되지 않은 1998년 5월 2일 주택경기활성화대책을 발표한다. 부동산 거래 활성화를 위해 분양권 전매와 양도소득세 면제를 한시적으로 허용하고 분양가를 자율화하고 토지거래허가를 폐지한다. 필자가 일관되게 주장하는 사실 중 한 가지가 바로 정부에서 부동산시장을 부양하거나 규제를 가할 때 항상 분양권부터 건드린다는 것이다.

부양을 하려한다면 분양권 전매를 허용하고 규제를 하려고 한다면 분양권 전매를 금지한다. 이러한 이유는 분양권시장은 소액으로 단기 매매가능하기 때문에 초보와 경험자 구분 없이 시장참여자가 많기 때문이다. 아무튼 한 차례의 부양정책으로 시장이 활성화 되지 않자 1998년 12월 12일에는 건설 및 부동산경기 활성화 대책을 추가로 발표해서 민영주택의 분양가를 자율화하고 양도소득세 감면 범위를 확대하였다.

1999년 10월 7일에는 주택건설촉진대책을 2000년 1월 10일에는 건설업활성화 및 구조개편 촉진대책을 시행한다. 글자 그대로 건설산업 활성화 대책에는 비수도권 신축주택에 대한 양도소득세를 면제하고 부동산 거래 시 취등록세를 감면하는 등 규제완화의 강도를 확대한다. 김대중정부에서는 1998년 이후 총 35차례나 되는 주택경기 활성화 및 부동산시장 부양정책을 펼친다.

이러한 규제완화 정책으로 말미암아 2001년 말부터 결국 서울 강남을 중심으로 한 부동산시장 가격이 급등하게 된다. 김대중정부의 부동산 규제완화 정책의 아이템들을 보면 분양권 전매허용, 청약자격완화, 재당첨제한 폐지, 양도소득세 면제, 취등록세 감면, 분양가자율화, 토지거래허가 폐지, 재건축사업의 지원 등 박근혜정부와의 규제완화 정책의 아이템들과 동일하다. 보시는 바와 같이 정부에서 부동산시장을 부양시키거나 진정 시키기 위해 쓸 수 있는 카드는 생각 보다 그렇게 많지 않다. 시행 강도의 문제이지 아이템은 거의 동일하다.

일부 학자들이 부동산 정책에 대해서 규제와 완화 즉, 냉탕과 온탕을 반복하는 것에 대해서 비판을 하지만 실제 시장에서 작동하는 메커니즘은 그렇게 간단하게 지적할 수 있는 문제가 아니다. 부동산시장 문제의 근본 원인은 수요를 여유 있게 커버할 수 있는 공급인데 수요자들이 살고 싶고 갖고 싶어 하는 지역은 물리적으로 공급을 늘릴 수 없고 대체재가 존재하지 않는다는 것이다. 아울러 대규모 신도시를 건설하려해도 타임래그(시차, time-lag : 어떤 자극이 주어진 후 그 영향이 결과로서 나타날 때까지 지체되는 시간을 말한다.

즉, 주택을 공급하려 해도 준공까지는 상당한 시간이 필요 하다.)로 인한 공급의 비탄력성이 부동산시장의 냉탕과 온탕 문제 해결을 어렵게 하는 것이다. 따라서 이제까지의 부동산 정책 역사에서도 나타나고 있지만 향후의 부동산시장 정책 규제와 부양을 반복하는 패턴으로 진행될 것이다. 따라서 규제시기에는 보수적으로 부양시기에는 공격적인 투자를 실행하여야 한다.