[박상언]매매 VS 버티기, 다주택자 실전상담 사례

질)

50대 외벌이 직장인으로 서울 강남권에 거주용으로 오래전부터 살던 호가 15억원하는 아파트 1채와 지난해 구입한 서울 광진구 6억원대 중소형아파트를 월세 놓고 있고 , 4억원대 경기도 용인수지 아파트를 연이어 투자용으로 구입 했다. 또한 노후대비용으로 경기도 평택지역에 월세용으로 오피스텔을 가지고 있다. 광진구와 용인 지역 아파트는 대출을 안고 구입한거라 대출부담이 있다. 다주택자에 대한 정부 부동산 규제가 강화되고 있고 금리까지 슬금슬금 오르고 있는 이때 포트폴리오를 어떻게 가져가야 하는지 방법 제시 부탁드립니다.

      

답)   

8.2 부동산 대책 이후 선생님같은 다주택자들이 보유/매도에 대한 상담이 증가하고 있다. 다주택자에 대한 정부 압박이 계속되고 있기 때문이다.

즉 다주택자의 돈줄을 죄는 대출 규제인 신DTI 시행과 이들을 대상으로 하는 보유세 압박등이다. 당장 올해 4월 1일부터는 지역에 따라 다주택자들은 양도소득세를 중과로 내야 한다,

 

선생님처럼 3주택 이상일 경우 조정대상지역 내 보유자의 양도세가 가장 많이 늘어난다. 투기지역 지정도니 지역의 경우 양도세에 10%포인트의 가산세가 부과된다. 올해 3월 31일까지 장기보유특별공제가 적용되는 것을 감안하면 격차가 크게 난다.

 

실수요용 주택을 제외한 대출이 많은 주택, 양도세등 세금이 많이 늘어나는 지역에 보유한 주택, 유동성이 부족한 갭투자 물건을 중심으로 포트폴리오를 정리할 필요가 있다.

특히 평택지역에 보유한 세입자가 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 주택에 포함되기 때문에 세제면에서 불리할수도 있다. 따라서 양도 당시 사업용으로 신고하고 실제 주거용으로 사용하더라도 세입자의 전입신고와 소득공제 여부를 잘 점점해 매도에 나서야 한다.

      

서울 도심아파트 공급부족 완만한 상승예상으로 보유, 용인등 수도권 외곽은 매도

 

신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사제(DSR) 도입 ,정부규제까지 더해져 거래량은 위축되면서 감소할것으로 예상된다. 서울의 경우 수요도 많고 재건축이주수요가 많고 월세수요가 많아 중장기적으로 도심업무시설이 많은 곳 위주로 즉 똘똘한 주택 한채로 보유하는 전략이 필요하다.   

선생님이 보유한 강남권 15억대 아파트는 실수요 입장이기 때문에 중장기적으로 보유하는 전략이 필요하다. 또한 월세가 충분히 나오고 동서울터미널 현대화 사업 등 개발 호재가 있는 광진구는 서울광진구 아파트는 호재가 많기 때문에 당분간 가지고 가는 것도 좋다.

 

단, 입주물량도 많고 수요가 한정된 경기도 용인권은 완만한 하락세가 예상되기 때문에 적정가격에 매도하는 전략이 필요하다.

   

안정적인 임대수익이나 은퇴 이후 생활비 보전을 원하면 중장기적으로 광진구 아파트는 임대사업으로 등록하는 것이 유리하다.

   

그러나 단기 시세차익을 기대한 갭투자나 금리상승에 따라 원리금 상환 부담이 크다면 용인, 광진구 순으로 매각하는 것이 유리하다.