[이동현]재건축!! 지금 투자해도 될까요?

신정부 들어 수많은 규제가 몰리고 있음에도 재건축시장에 대한 투자자들의 관심도는 여전히 뜨겁다. 최근 몇 년 사이 대한민국 아파트 가격을 끌어올린 주인공은 다름 아닌 재건축, 특히 서울 재건축, 좀 더 정확히 집어보면 강남 재건축이라는 것은 삼척동자도 다 아는 사실이 아닌가.

돌이켜보건대, 서울 재건축 가격급등은 2014년 9월 박근혜정부가 주택시장 활성화를 명분으로 재건축연한을 기존의 40년에서 30년으로 단축시키면서 촉발됐다. 재건축연한 10년 단축은 그간 학군 및 교통, 생활환경 등 주거 인프라가 뛰어나 수요는 많으나 30년 전후 노후화된 아파트가 즐비해 답보상태에 놓여있던 서울 강남지역에 단비 그 자체였다. 하지만 결과적으로 강남권을 중심으로 새 아파트가 들어설 수 있다는 희망은 이내 투기적 가격급등수준으로 이어지게 했다. 주택시장 활성화라는 정부의 당초 기대와는 달리 실수요와 함께 가수요가 대거 몰리면서 강남권을 중심으로 한 서울 재건축시장은 부동산 투기의 온상이 돼버린 것이다.

 

신정부는 출범과 동시에 강남권을 중심으로 한 서울 재건축시장을 가격급등, 투기의 진원지로 여기고 규제를 강화하고 있는 모양새다. 조합원의 지위양도요건을 강화하고 재건축 초과이익환수제를 부활시켰다. 심지어 반포주공1단지, 잠실진주 등 재건축 초과이익환수제를 피해 지난해 말 관리처분신청서를 접수시켰던 단지들마저 신청서 내용을 재점검해 부담금을 물리려는 움직임도 보이고 있다. 서울 재건축시장에 말 그대로 빨간 신호등이 켜진 것이다. 그런데 더 큰 문제는 재건축연한을 40년으로 회복시키려는 조짐을 보이고 있다는 점이다.

재건축 투자는 타이밍잡기란 말이 있다. 조합을 결성한 후 기존의 노후화된 주택을 철거하고 새로운 주택을 신축해야하는 재건축의 속성상 족히 5~10년은 바라봐야하기 때문이다. 재건축은 기본적으로 사업진행 속도가 빠를수록 투자가치가 높다. 재건축사업은 여러 단계를 거치면서 추진되고 종료된다. 따라서 사업기간은 짧을수록 좋다. 만일 사업진행 속도가 예상보다 늦어지게 되면 결국 그 부담이 고스란히 투자자의 몫으로 돌아가기 때문이다.

만일 서울 재건축 가격상승의 기폭제로 작용됐던 재건축연한이 원상회복돼 10년 연장된다면 30년을 넘겼지만 40년이 채 안된 상태에서 재건축을 준비하고 있던 강남, 목동을 비롯한 상당수 재건축단지들에는 치명타다. 게다가 2018년 하반기 송파헬리오시티 1만여 세대 입주를 기점으로 향후 2~3년간 서울 곳곳에 적지 않은 재건축 입주물량들이 예정된 상태다. 지난 2008년 서울시 송파구 잠실동, 서초구 반포동 사례에서 봤듯이 1만 세대를 넘는 초대형 매머드급 단지의 경우 입주 때 일시적인 역전세난 및 매매가격 하락이 나올 수 있음에 유념할 필요가 있다. 여러모로 지금은 서울 재건축에 섣불리 투자할 시점은 아닌 것 같다. 좀 더 보수적인 관점에서 지켜보는 인내심이 필요할 때다.