[장인석]지하철이나 전철을 따라가면 돈을 주을 수 있다

땅값이 오르는 지역은 유동인구가 늘어나는 지역이다. 유동인구가 늘어나려면 교통이 편해야 하는데 서울의 경우에는 지하철 이용이 편해야 하고 수도권은 지하철이나 전철이 다니고 그렇지 않으면 도로라도 잘 뚫려 있어야 한다. 지하철이 촘촘히 다니는 서울에서는 싱글역세권뿐 아니라 더블역세권, 트리플역세권 지역도 많다.

서울의 2호선 라인의 땅값이 비싸고 임대료가 높은 것은 교통이 편해서다. 교통이 불편해 외면 받던 춘천은 경춘고속도로 개통 이후 땅값이 크게 올랐다. 서울에서 가깝지만 왕래가 불편했던 원주는 복선전철(KTX) 개통 효과를 이미 오래 전부터 누려왔다.

서울과 수도권의 광역교통계획은 이미 ‘서울 2030플랜’에 나와 있다. 서울시는 상위계획인 국가철도망계획과 정합성을 고려하고, 동시에 중심지체계를 반영한 토지이용과 교통계획이 통합적으로 연계 수립될 수 있도록 추진하고 있다. 서울시는 한양도성과 강남, 여의도·영등포의 3개 도심과 7개의 광역중심지(용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실)를 연결하는 광역급행철도망을 구축할 계획이다.

이와 함께 신분당선 연장 및 서남권 광역급행철도(인천∼가산∼삼성) 신설, 동북권 광역급행철도 연장(KTX 평택∼수서∼의정부) 등도 경기도와 인천시 등과 협의를 통해 추진해 나갈 계획이다.

현재 계획이 확정되어 공사가 진행 중이거나 공사가 예정돼 있는 곳들을 살펴보자. 계획이 발표되면 어느 정도 지가가 오르지만 공사가 진행되면서도 오르고 개통 직전, 개통 직후에도 지가가 오르게 되므로 투자 타이밍만 잘 잡으면 상당한 개발 이익을 누릴 수 있다.

①지하철 4호선 연장

오이도에서 당고개역까지 운행되고 있는 지하철 4호선은 당고개에서 연장되어 별내북부∼풍양∼오남∼진접(역 이름은 가칭, 총 4개 역 신설) 운행되는데 2020년에 개통 예정이다. 오남지구와 진접지구는 서울에서 멀지 않음에도 교통이 불편해 외면 받아온 곳이다. 그러나 4호선 연장선이 개통되면 버스로 1시간 걸리던 진접∼당고개가 14분 만에 주파가 가능해지고, 진접∼서울역까지는 49분이면 갈 수 있다.

문재인 정부가 2017년 12월 3일 발표한 주거복지 로드맵에서 공개된 수도권 8개 신규 공공택지 후보지에 진접2지구도 포함돼 있다. 진접2지구는 남양주시 진접읍 내각리와 연평리 일대 129만 2,000㎡ 부지로 이번에 발표된 신규 택지 가운데 면적이 가장 넓은데, 인근에 풍양역(가칭)이 개통될 예정이다.

별내신도시는 2022년에 개통 예정인 8호선 연장선도 공사 중이어서 트리플 역세권 신도시로 거듭나게 된다. 그렇게 되면 서울역까지 40분, 잠실까지는 20분이면 도착할 수 있어 서울 근교에서는 강남북 접근성이 가장 좋은 신도시가 될 전망이다.

4호선 연장 혜택은 창동도 받게 된다. 창동에 위치한 차량기지는 진접지구로 옮겨지게 되고, 인근 도봉면허시험장 이전 터와 함께 그 자리에 복합문화공간과 복합환승센터 등을 지어 창동·상계 신경제중심지로 발전시킨다는 것이 서울시의 계획이다. 창동·상계는 ‘2030 서울플랜’에서 ‘7 광역중심’의 하나로 선정된 곳으로 앞으로 상당한 개발이 진행될 지역이다.

②지하철 8호선 연장

모란역에서 암사역까지 운행되는 8호선은 암사∼선사∼구리∼도매시장∼동구릉∼진건∼별내(역 이름은 가칭, 총 6개 신설)까지 연장되는데 2022년 개통을 목표로 공사가 한창이다. 별내는 물론이고 구리도 8호선 연장 혜택을 톡톡히 보게 된다. 특히 공사가 한창인 다산 신도시는 진건 지구에 가칭 다산역이 개설되어 서울 접근성이 좋아지게 된다.

다산신도시는 경기도시공사가 시행하는 공공주택 사업지구로 475만㎡에 3만 1,000여 가구 8만여 명이 수용된다. 9조 3,000여 억 원을 투입해 2018년 6월 준공 예정이다. 진건지구에 1만 8,218호(단독주택 117호, 공동주택 1만 7,134호, 주상복합 967호), 지금지구에 1만 3,674호(단독 298호, 공동주택 1만 3,376호)가 건설된다.

진건지구는 다산역 신설로 강남 접근성이 돋보이고, 지금지구는 도농역이 버스로 두 정거장 떨어진 곳이나 승용차로의 서울 접근성이 좋고 남양주 행정타운에서 가깝다. 다산신도시는 여러모로 별내신도시와 비교되는데, 별내신도시가 면적은 좀 더 크지만(509㎡) 인구는 좀 더 작아(2만 5,615가구, 6만 9,000여 명) 녹지가 더 많고 쾌적하다. 다산신도시의 앞으로의 가격은 별내신도시의 80∼90% 수준에서 형성될 것으로 예상된다.

③지하철 9호선 연장

2009년 7월 24일 개화역~신논현역 구간이 1단계로 개통되었고, 2015년 3월 28일 언주~종합운동장 구간까지 2단계 확장 개통이 완료되었다. 9호선 개통으로 염창역과 등촌동, 가양동, 마곡지구의 도심 접근성이 크게 개선되었고, 신논현역과 언주역 일대의 지가가 엄청나게 올랐다. 현재는 종합운동장과 강동구 보훈병원을 잇는(삼전사거리, 삼전, 석촌, 방이사거리, 올림픽공원,오륜, 보훈병원 등 7정거장 신설) 3단계 구간 공사가 진행 중인데 2018년 10월 개통 예정이다. 이 개통 효과로 삼전동, 석촌역 일대를 비롯해서 방이동, 둔촌동 집값이 크게 올랐다. 석촌역과 올림픽공원역은 환승역이 된다.

4단계 연장 공사는 계획이 아직 확정은 되지 않았는데 빠르면 2019년에 공사 착공 예정이다. 4단계는 보훈병원에서 생태공원 사거리, 한영외고 앞 사거리, 고덕역, 고덕강일 1지구까지 3.8km를 연결하는데, 고덕역이 환승역이 된다. 9호선은 이후 미사지구를 거쳐 남양주 양정까지 이어지게 될 전망이다.

④지하철 5호선 연장

상일동에서 검단산까지 이어지는 지하철 5호선 연장 공사는 현재 한창 진행중으로 1단계인 상일동∼풍산역 4.75km 구간(강일역, 미사역, 풍산역 신설)은 2018년 하반기 개통 예정이며, 덕풍역, 하남시청역, 검단산역까지는 2020년 개통될 전망이다.

강일지구와 미사지구는 이 개통 기대감으로 가격이 많이 올랐지만 더 오를 여지도 충분하다. 교통이 불편했던 하남시도 지하철 5호선이 개통되면 강남과 도심 접근성이 좋아지게 돼 출퇴근 수요자가 대폭 늘어날 수 있다.

5호선 반대편 종점은 방화역인데 김포시까지 연장하려는 움직임이 활발하다. 시간은 좀 걸리겠지만 연장 가능성은 충분하다.

⑤지하철 6호선 연장

응암에서 봉화산까지 가는 6호선은 한 정거장 더 가는 신내역까지 연장되는데, 2018년 여름 개통 예정이다. 신내역은 경춘선과 환승역이 되며 신내지구 일대의 교통 여건이 크게 개선된다. 신내역에서 구리 도농역까지 6호선을 연장하는 계획도 추진 중이며, 신내역에서 청량리역을 잇는 면목선 경전철도 계획 수립이 막바지 단계에 접어들고 있다. 그렇게 되면 신내 지구와 구리 갈매 지구 등의 지가는 상승할 수밖에 없다.

⑥지하철 신분당선 연장

강남역에서 광교(경기대)역까지 개통된 신분당선은 남으로는 수원 호매실까지, 북쪽으로는 용산까지 연장된다. 2024년 개통을 목표로 하고 있는 강남역∼용산역 구간은 공사가 시작되었다. 신논현역, 논현역, 신사역을 거쳐서 한남뉴타운을 지나 용산으로 연결된다.

광교역에서 수원 호매실까지 공사는 예정보다 착공이 지연되었지만 곧 공사가 시작될 것으로 전망된다. 경기도청역, 수원월드컵경기장역, 동수원역, 화서역(1호선 환승), 서수원터미널역, 호매실역이 신설된다. 연장선이 완공되면 수원에서 강남과 용산까지의 접근성이 좋아지게 돼 수원 집값 상승에 큰 영향을 미치게 된다.

신분당선이 용산까지 개통되면 그 다음으로는 용산에서 광화문을 거쳐서 삼송까지 연장하는 계획을 서울시가 추진하고 있어 실현 가능성이 높다. 이미 땅값이 많이 오른 삼송이지만 앞으로도 꾸준히 오를 지역이다.

⑦신안산선 복선전철

경기도 안산에서 시흥, 대림, 영등포, 여의도를 거쳐 서울역까지 이어지는 신안산선은 2018년 착공하여 2023년에 1단계인 안산~여의도 구간(43.6Km) 개통을 목표로 하고 있다. 이 구간이 완공되면 가장 큰 수혜를 볼 지역은 시흥사거리에서 독산사거리까지다. 유동인구가 많은 편에 비해 아직 땅값이 저렴한 편이라 투자 가치가 높은 편이다. 주변에 시흥재정비촉진지구가 한창 개발 중이어서 후광 효과도 있고, 이미 개발이 완료된 가산디지털단지 인근이라 전월세 수요도 풍부하다. 다만 신안산선 복선전철 사업 착공이 아직 확정된 것은 아니어서 투자 시기를 저울질할 필요가 있다.

⑧김포도시철도 2018년 개통

김포 한강신도시, 김포 구시가지를 지나 서울 김포공항으로 연결되는 김포도시철도는 2018년 개통 예정으로 한창 공사 중이다. 그동안 입지 환경은 좋았지만 서울로의 대중교통이 불편했던 김포 한강신도시와 검단신도시, 풍무지구, 고촌지구의 서울 접근성이 크게 개선된다. 10개 역사가 신설되고(양촌역∼구래역∼마산역∼장기역∼운양역∼걸포북변역∼김포시청역∼풍무역∼고촌역∼김포공항역), 모든 구간이 지하화되어 있어 관심을 모은다. 김포공항역은 쿼드러플역세권이 된다. 마곡지구 바로 옆의 방화동 일대도 주목할 만하다.

⑨지하철 7호선 연장

인천 부평구 부평구청역까지 운행됐던 서울 지하철 7호선이 인천 서구 석남동까지 2개역 신설과 함께 연장되는데 2020년 개통 예정이다. 인천2호선이 지나가는 석남역은 환승역이 된다. 인천시는 이 7호선을 청라국제도시까지 연장할 계획을 갖고 있다.

장암역이 종점인 반대편은 경기 양주 옥정지구까지 연장된다. 사업이 1년가량 지연돼 2018년 하반기에나 착공이 가능할 전망이다. 개통은 2025년이 될 전망이다. 7호선이 연장되면 의정부 민락지구와 옥정지구의 서울 접근성이 크게 개선된다. 옥정 지구에서 7호선을 타면 환승 없이 강남까지 50분이면 주파 가능하다.