[오윤섭]2017년 당신이 부동산 투자에 실패한 이유

벌써 2017년 오윤섭의 부자노트 마지막 칼럼이네요. 다음주엔 2018년 새해입니다. 지난 11월부터 2018년 부동산시장에 대한 수많은 예측이 쏟아졌습니다. 저도 간단하게 예측을 했구요. 2017년 주택시장이 1년전 예측대로 흘러갔는지 되돌아보는 것도 성공투자에 도움이 될 것입니다.

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 당신이 2017년 부동산 투자에 실패한 이유를 복기해봅니다. 최근 상담자들중에는 올해초 섣부른 예측으로 매매타이밍을 잘못 잡은 분들이 많더군요. 다가올 또 다른 기회를 잡기위해선 똑같은 실수를 반복하지 않아야 할 것입니다.

 

2017년 부동산 투자에 실패한 사람은 한마디로 시장을 예측한 사람입니다. 시장에 대응하지 않고 예측에 휘둘린 사람입니다.

 

2017년 주택시장은 규제정책의 한해였습니다. 이미 시장을 왜곡시키고 있으며 시장의 역습이 시작됐습니다. 수요가 많은 서울에 공급물량(매물량)을 줄여놓아 매매가를 급등시켰습니다.

 

올해 규제책은 지난해 11.3대책부터 시작됐습니다. 11.3대책 여파로 3월까지 일시적으로 조정장세가 왔지만 갑자기 찾아온 5월 대선을 앞두고 시장은 4월부터 꿈틀대기 시작했습니다.

 

11.3대책은 분양권을 타깃으로 한 공급감소책입니다. 8.2대책은 모든 아파트 전방위 공급감소책이구요.

박근혜정부는 초저금리시대를 맞아 분양시장이 주택시장을 과열시키는 주범으로 보고 분양권 전매제한을 강화했습니다.

 

청약 1순위 자격 및 재당첨제한 강화에다 강남4구는 소유권이전등기까지 전매를 금지시키고 나머지 서울은 전매제한 기간을 1년 6개월로 강화했습니다. 시장에 유통되는 분양권 매물량을 줄여놓았습니다. 이는 결과적으로 신축아파트(재개발 재건축 입주권 포함) 희소가치를 높여놨습니다.

 

정권이 바뀌었지만 문재인정부 8.2대책도 마찬가지입니다. 수요가 많은 서울 과천 등을 투기과열지구로 지정하고 조합원지위 양도를 금지했습니다. 또 조정대상지역에서 분양권 양도세 중과를 내년 1월부터, 다주택자 양도세 중과를 내년 4월부터 시행할 예정입니다. 신축(분양권 입주권 포함)에 이어 구축 재고아파트 매물량도 시장에서 사라지게 만들고 있습니다.

 

부동산 개미들은 11.3대책 이후 2017년 이후 입주물량 폭탄, 금리인상 등 악재에 따라 주택시장이 위축될 것이라는 예측이 쏟아지자 2017년 3월까지 지속된 골든타임(최적의 매수타이밍)을 놓치고 말았습니다.

 

마찬가지로 8.2대책 이후에도 참여정부 규제책을 뛰어넘는 역대급 규제책으로 집값 하락이 불가피하는 예측에 휘둘려 매수타이밍을 놓쳤습니다. 6주만에 압구정발 상승장이 재개되자 대기 매수자들은 허탈해했습니다. 그리고 10월부터 강남3구를 중심으로 시세분출중입니다. 10.24대책, 주거복지로드맵(11.30대책과 12.13대책)에 상관없이 말입니다.

 

당신이 부동산 투자에 실패하는데 ‘도움’을 준 세력은 아마 언론 보도, 정부 책임자, 그리고 배우자와 주변 사람들일 것입니다.

 

당신이 ‘적폐세력’에 휘둘리기보다는 시장에서 매매거래를 통해 실거래가가 어떻게 움직이는지를 예의주시했다면, 즉 시장에 적극적으로 대응했다면 2017년 부동산 투자는 실패하지 않았을 것입니다.

 

또 올해 부동산 투자에 실패하는 사람들은 주택시장의 큰 흐름을 제대로 읽지 못했습니다. 안목(인사이트)이 부족했습니다. 결국 큰 흐름에 맞서는 행동(매수타이밍을 늦추거나 매도타이밍을 빨리 잡거나)을 했습니다.

 

- 미국이 금리인상을 하면 결과적으로 한국 집값은 떨어질 수밖에 없다.

- 규제책은 결국 수요를 억제시켜 집값을 하락시킬 것이다.

- 입주물량 급증은 공급과잉으로 이어져 집값이 하락하니 매수타이밍을 2018년 이후 늦추는 게 좋다.

 

10년만에 찾아온 대세상승장에서 잔파도는 무시해도 좋습니다. 큰 파도(큰 흐름)에 집중하세요. 2018년 이후 주택시장 큰 파도는이렇습니다

 

지금 글로벌 주택시장은 호황기입니다. 미국도 그렇고 한국도 그렇습니다. 일본 영국 네덜란드 핀란드 러시아 스웨덴 뉴질랜드도 그렇습니다. 주택시장 글로벌 동조화입니다. 미국 주택시장은 2012년 이후 수도권 주택시장보다 1년 정도 선행하고 있습니다. 금리인상은 2년 선행했지만 말입니다.

 

글로벌 주택시장 대세상승장은 2013년 이후 시작됐습니다. 지난 2007년 정점을 찍고 바닥을 향하다 2012년 4분기 바닥을 치고 대세상승장이 시작됐습니다. 동조화되기 시작됐습니다. 상승장은 대형 악재가 나타나지 않는한 공급부족이 해소되고 ‘유동성파티’가 끝나야 멈출 것입니다. 2023년까지 상승장이 간다고 주장하는 전문가도 있지만 지나가봐야 알겠지요.

 

금리를 올린다는 것은 경기가 좋아지거나 좋아질 것으로 기대한다는 것입니다. 경기가 좋아지면 물가는 오르고 인플레이션시대가 시작됩니다. 인플레 헷지를 위해 현금보다는 자산을 선호합니다. 이에 따라 자산 취득을 위해 아파트시장에서 실수요에 투자수요까지 가세하니 갈수록 매수세가 강해지는 것입니다.

 

거듭 말하지만 역대 정부에서 규제책으로 집값이 잡힌 적은 없습니다. 3개월 안팎 일시적 조정장세 이후 시세분출이라는 시장의 역습만 있었을 뿐입니다. 지난해 11.3대책 이후 지난 4월부터, 8.2대책 이후 지난 10월부터 시세분출했습니다.

 

부동산 개미들이 그대로 믿어 낭패를 본 대표적인 악재(예측)가 바로 2017년 하반기 이후 수도권 입주물량 급증으로 인한 집값 하락설입니다.

 

수도권에 아파트 입주물량이 2017년 하반기부터 급증하고 금리도 오르고 규제책이 쏟아지는 ‘삼중고’로 인해 집값이 2018년부터 본격적으로 하락한다는 것입니다. 따라서 하락장을 지켜본뒤 사면 된다는 것입니다. 부부중 특히 남편분들이 이 예측을 맹신하더군요^^

 

제 의견은 수도권 외곽 입주물량만으로 10년만에 찾아온 상승장이 무너지지 않는다는 것입니다. 일시적 조정장세 가능성도 낮다고 봅니다. 국지적 조정장세는 오겠지만 말입니다.

 

수도권보다 시장 파이(규모)에서 상대가 되지 않는 대구 아파트시장을 보세요. 대구는 달성군 등 외곽 지역 입주폭탄으로 2015년 11월 이후 하락세로 돌아섰습니다. 2016년 한해 3% 이상 떨어졌습니다. 하지만 올들어 조정장세를 멈추고 하반기부터 상승세로 돌아섰습니다. 급기야 정부는 9월 5일 수성구를 투기과열지구로 지정했습니다.

 

수도권 입주물량에 따른 공급과잉 후유증은 수도권 외곽 일부 지역에 국한될 것입니다. 김포 화성 용인 시흥 평택 등이 대표적입니다. 외곽에 일시적으로 입주물량이 늘어났다고 대구처럼 서울 등 수도권이 조정장세로 돌아서지 않을 것입니다.

 

매매 전세 물량 소진속도가 관건이겠지만 국지적인 조정장세도 길지 않을 것입니다. 우선 2018년부터 수도권 공공택지 분양물량이 급감합니다. 또 입주물량도 2020년 이후 급감합니다.

 

성공투자를 하려면 대세상승장에선 잔파도는 무시해야 합니다. 큰 파도에 몸을 맡겨야 합니다. 상승장은 쉽게 오지도 않으며 한번 오면 쉽게 끝나지도 않습니다.

 

그래서 주택시장에는 17년이라는 한센 사이클이 존재하는 것입니다. 지난 주기가 1990~2007년까지라면 이번은 2008년에서 시작돼 2023년까지 지속된다는 것입니다. 구체적인 시기는 틀릴 수 있지만 큰 흐름은 맞다고 생각합니다.

 

2008년 글로벌 금융위기로 인한 주택 공급부족으로 2013년부터 글로벌 주택시장 상승장이 시작됐습니다. 앞으로 2018~2023년은 상승장 후반기로 매도자 매수자 모두에게 아주 중요한 시기가 될 것입니다.

 

파도가 칠 때는 서핑을 해야 합니다. 최소한 2021년까지 큰 파도가 칠 가능성이 높습니다. 새해 복 많이 받으세요^^