대토농지, 제대로 이해하기-②

유익한 농지 재테크

①대토(농지대토), 대체취득(부동산 대체취득)과 농지관련 세금

▪ 간략히 말하면 농지를 양도후 다시 농지를 취득하는 경우 조세특례제한법70조 농지대토에 대한 감면제도를 말하는 것 …

첫째, 거주요건으로 4년 이상 농지소재지에 거주하고 사업소득이 3.700만원 이하 이어야 한다.

둘째는, 경작요건으로 이전농지 양도일로 부터 1년 이내 대토농지를 매입하거나 새로운 농지를 구입 후 이전 농지를 1년 이내 양도하고 대토농지 소재지에서 경작하여야 하며 이전 농지와 새로운 농지의 경작기간의 합이 8년 이상이 되어야…!

셋째로는, 면적과 가액 요건으로 새로 취득하는 농지의 면적이 종전 농지의 면적의2/3 이상 취득하거나 새로 취득하는 농지의 가액이 종전 농지의 가액의 1/2이상이 되는데…

→자동 감면이 아니기에 반드시 대상자가 대토감면 신청을 해야만 한다.

▪ 다만, 감면대상에서 제외되는 경우는 도시지역(도․농 복합도시의 읍․면지역 제외)내의 주거지역, 상업지역, 공업지역안의 농지로써 편입된지 3년이 지난 농지와 도시개발법 등에 의해 환지처분 이전에 농지 외의 토지와 환지예정지 지정하는 경우 환지예정지 지정일로 부터 3년이 지난 농지는 제외된다.

※ 농지의 대토(농지대토)와 대체취득(부동산 대체취득)은 사실 나도 자주 혼동하는데…

엄밀히 말하면 “대체취득”은 토지보상법 등으로 농지가 공익사업으로 수용되는 경우이고…

“대토”는 자경농민이 경작상 필요에 의해 기존 농지를 매각하고, 주변에 다른 농지를 매입하는 경우로 조세특례제한법의 적용이구나 라고 생각하시라.

 

 

✔ 참고-대체취득과 대토 관련 질의응답 내용

1. 농지에 관한 취득세, 등록세에 관한 특례규정은 1) 토지의 수용 등으로 인하여 대체취득하는 농지에 대한 비과세(지방세특례제한법 제73조), 2) 농업을 주업으로 하기 위하여 자경농민이 취득하는 농지에 대한 감면(지방세특례제한법 제6조)규정이 있습니다.

2. 토지의 수용 등으로 인하여 취득하는 농지에 대한 비과세규정은 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률" 등의 법률에 의하여 수용되는 경우에 적용됩니다. 따라서 경매 취득이라 하더라도 "토지의 수용 등으로 인하여 대체취득하는 농지에 대한 비과세(지방세특례제한법 제73조)" 규정을 충족한다면 비과세혜택을 받을 수 있습니다.

3. 조세특례제한법 제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면)에 의하면 농지소재지에 거주하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대토하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있습니다.

이하 자세한 내용은 자주 변경되기에 세무전문가에게 문의하시라.

②영농손실 보상---수용된 토지는 내 밥줄이야~!

▪ 공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대하여는 그 면적에 통계법에 의한 통계작성기관이 매년 조사 발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가 평균 단위경작면적당 농작물조수입(서울특별시. 인천광역시는 경기도. 대전광역시는 충남도. 광주광역시는 전남도. 대구광역시는 경북도. 부산광역시․울산광역시는 경남도의 통계적용)의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하는데…

▪ 다만, 이는 경작자인 농업인에게 보상하는 것으로 사업인정 고시일 이후의 영농에는 보상하지 아니하며, 무단 경작하는 경우 또한 보상이 없다.

만약, 농지를 임대한 경우 임대인이 소재지에 거주하면 임대인과 임차인이 합의 보상하며 임대인과 임차인 사이에 합의가 안되면 50:50으로 강제보상하고 있다.

→필자가 아는 상식으로는 농업 총수입은 2년치에 벼를 기준 6,1배 하는데 보통 300평 1마지기에 300만원 내외 나와 있고 과실수는 판매수입을 객관적 자료로 입증하면 모두 보상했으며 관상수는 이전비와 동물의 경우 이사비용도 보상받는다.

③목구멍에 풀칠-생활대책용지인 이주자택지와 협의양도인택지

☆ 이주자택지(이택)

▪ 먼저 땅으로 주는 것을 환지라 하는데 환지는 도시개발사업과 공공용지개발에서 나오는 용어.

어떤 개발사업을 할 때 사업시행자가 기존 땅주인에게 토지보상금을 줘야할 때 그럼 돈이 너무 들기에 원하면 우리가 여기 땅을 개발한 다음에 그만큼 비슷한 가격의 개발된 땅으로 준다하여 환지보상이라고도 하는 것으로 그 개발지역내 땅을 주는 것이다.

이 제도는 개발되는 지역 원주민들이 그 마을을 떠나지 않아도 된다는 장점 그리고 개발이익의 일부가 외지인이 아니고 원주민에게 돌아가는 것~!

이 환지방식 중 하나가 ‘이택’이라 불리우는 이주자택지가 있는데 이는 신도시 개발할 때 예를 들어 원주민에게 보상과 함께 일부는 도시 한복판의 상가겸용 주택의 용지를 우선 분양해주는 것으로 조성원가의 한 80% 정도에 저렴하게 공급하는데, 보통 한번 전매도 가능하며 과거 판교의 경우 몇 억씩 붙은 적도 있었다.

☆ 협의 양도인택지(협택)

▪ 택지개발 사업지구내 거주하지 않아도 사업주체와 협의로 일정한 면적을 양도한 소유자에게 공급하는 보너스 성격으로…택지 개발사업예정지구 지정을 위해 주민공람공고일 이전부터 사업지구 내 1,000㎡(지방의 경우 400㎡) 이상 토지를 소유한 사람으로 토지와 건물을 택지개발사업 시행자(LH공사,지방도시공사 등)가 협의 양도한 자에게 공급하는 토지를 말하는데…

→당연히 수용에 불응한 사람에게는 괘씸죄로 줄 수 없는 것이고~!

→여기서 협택이나 면적 등은 별개의 법률(택촉법 등)에 있는 것이 아닌 사업시행자(주로 LH공사)의 내규에 의한 것이기에 해당 면적, 매각조건 등은 LH공사 등 주관자에서 시행하는 사업단지별로 약간씩 다름을 주지하시라~!

또한 '택촉법'이 폐기되면서 이제 '이택, 협택' 등의 매물은 예전과는 물량에서 다르게 되었기에 상당히 귀한 물건이 될 수 있으며, 희소성의 가치도 고려해야 할 지경임~!

→이제 시대가 바뀌었고 주택보급률, 인구의 증가, 혼족시대 등 대규모의 택지공급은 택촉법이 아닌 도시개발법(도시개발사업)이 주종이니 유념할 것~!

-대상자 조건....

▪ 대상지구 주민 공람공고일 이전부터 사업지구 내 토지를 소유(공유지분인 경우를 포함)하여 온 사람으로서 당해 사업지구 내에 소유한 토지(다른 물건이나 권리가 있는 경우에는 이를 포함)의 전부를 협의에 의하여 공사에 양도한 분 중 다음 가 호의 1에 해당하는 사람.(법인이나 단체 제외) 다만 협의양도한 토지 면적이 1,000㎡ 이상인 사람…

협의 양도한 토지를 지분으로 공유한 경우에는 지분면적을 기준으로 산정

→다만, 요때는 협의 양도한 공유지분 면적이 기준

면적(1,000㎡)미만인 경우에는 미만 소유자 전원 지분 면적의 합계가 1,000㎡ 이상인 전원을 1인의 공급대상자로 보며 반드시 공유자 전원이 협의하여야 한다.